Statant namą dažnai atsiranda minčių pakeisti jau suprojektuotus sprendinius. Keičiami tiek namo išplanavimo sprendiniai, tiek namo vieta sklype, komunikacijų vieta ir t.t. Pastačius „ne visai” pagal projektą kyla natūralus klausimas - „Ar tokį namą bus galima priduoti?” Pabandysim trumpai aprašyti kokie nukrypimai nuo projekto yra leistini, o kokie yra rimti ir esminiai.
Atliekant projektavimo ir statybos darbus iki statybos užbaigimo labai dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūras ar net gauti naują statybos leidimą.
Šiame straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų, bei nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusius pakeitimus.
Esminiai statinio projekto sprendiniai ir jų pasekmės
Pakeitus esminius statinio projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą. Tai reiškia - naujas projektas, nauji derinimai, išlaidos. Netgi nauji reikalavimai (kaip pvz. energinė klasė - A+). Jeigu namas buvo projektuotas ir statytas kaip B klasės, gavus leidimą A+, labai tikėtina, kad tokio namo apskritai nebus įmanoma įteisinti.
Jei jau pakeitimai tikrai būtini - reikėtų „taikyti” į leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka „pataisyti” projektą, t.y. padaryti jo naują versiją. Naujo statybos leidimo gauti nereikia.
Taigi, keičiant pastato vietą sklype, išorės matmenis daugiau nei vienu metru, statinio išorės laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą, pastato ar jo patalpų paskirtį bus reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar turės būti atliekamos projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūros (jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių).
Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus. Pavyzdžiui, vietoj trijų projektavimo etapų lieka du.
Didžiausi nemalonumai statytojui gresia, jeigu statybos metu esminiai projekto sprendiniai buvo pažeisti jau išdavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Pavyzdžiui, pakeista statinio vieta žemės sklype, statinio ar jo dalių paskirtis, laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, išorės matmenys. Tokiu atveju statyba laikoma savavališka. Pakeitus esminius projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, reikia pakeisti šį projektą ir pakeistajam gauti naują SLD. Naujas SLD nėra privalomas, jeigu faktinė statinio vieta žemės sklype ar jo išorės matmenys neatitinka projekto ne daugiau kaip vienu metru. Jis taip pat nėra privalomas tais atvejais, kai laikančiosios konstrukcijos keičiamos ne prastesnėmis konstrukcijomis, kai dėl nenumatytų aplinkybių keičiant inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasą keičiasi inžinerinio statinio ilgis.
Kai keičiami neesminiai statinio projekto sprendiniai, techninis projektas turi būti pakeistas iki statybos užbaigimo procedūrų. Šiuo atveju statytojo dalią palengvina neseniai aplinkos ministro patikslintas statybos techninis reglamentas „Statinio projektavimas”. Su specialistu pasikonsultuoti galima skambinant į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją.
Statant namą dažnai atsiranda minčių pakeisti jau suprojektuotus sprendinius. Keičiami tiek namo išplanavimo sprendiniai, tiek namo vieta sklype, komunikacijų vieta ir t.t. Pastačius „ne visai” pagal projektą kyla natūralus klausimas - „Ar tokį namą bus galima priduoti?”.
Leistini nukrypimai
- Keičiama statinio vieta sklype (jei nepažeidžiami kiti reikalavimai).
- Keičiamos statybinės medžiagos.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) primena, kadnuo 2022 m. gegužės 1 d. nebaigtų statyti statinių statybos baigtumo deklaravimo patvirtinimo ir didžiosios dalies šalyje statomų statinių užbaigimo patvirtinimo paslaugas konkurencijos sąlygomis pradės teikti statinio (dalies) ekspertizės rangovai.
Tik statinio (dalies) ekspertizės rangovai (jais gali būti tik juridiniai asmenys) nuo 2022 m. gegužės 1 d. teiks pažymų apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių (pažyma), surašomų Statybos įstatymo 39 straipsnio 1 dalyje nurodytais atvejais, tvirtinimo ir deklaracijų apie statybos užbaigimą (deklaracija), surašomų Statybos įstatymo 28 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, tvirtinimo paslaugas.
Naujos deklaracijų ir pažymų tvirtinimo elektroninės paslaugos bus pasiekiamos per Topografijos, inžinerinės infrastruktūros, teritorijų planavimo ir statybos elektroninių vartų informacinę sistemą adresu www.planuojustatau.lt nuo 2022 m. Statytojai ar jų įgalioti atstovai, norintys pasinaudoti naujomis paslaugomis, IS „Infostatyba“ priemonėmis turės pasirinkti norimą paslaugą, užpildyti pažymą ar deklaraciją, sukelti privalomus deklaracijos ar pažymos priedus ir pasirinkti tik tą statinio (dalies) ekspertizės rangovą, kuris yra pasamdytas statytojo pagal jų sudarytą sutartį. Sistemoje pasirinkto statinio (dalies) ekspertizės rangovo paskirtas statinio (dalies) ekspertizės vadovas deklaracijas ir pažymas tvirtins IS „Infostatyba“ priemonėmis.
Dokumentus, kurie privalo būti pateikti kartu su pažyma ar deklaracija numato STR 1.05.01:2017 (redakcija nuo 2022-05-01) 93 ir 1022 p.
Statinio (dalies) ekspertizės rangovo paskirtas statinio (dalies) ekspertizės vadovas, nagrinėdamas deklaraciją ar pažymą, atliks dokumentų ir, pagal poreikį statinio patikrinimą Statybos įstatymo 28 ir 39 straipsnių ir STR 1.05.01:2017 nustatyta tvarka.
Jeigu Statybos įstatymo 28 straipsnio 8 dalyje ir 1.05.01:2017 nurodyti reikalavimai neįvykdyti, deklaracijos arba pažymos netvirtina nurodydamas netvirtinimo priežastis, o jeigu Statybos įstatymo 28 straipsnio 8 dalies ir 1.05.01:2017 reikalavimai įvykdyti, tvirtina deklaraciją arba pažymą pasirašydamas kvalifikuotu elektroniniu parašu.
Jei pažymoje, deklaracijoje bus nustatyta rašymo ar aritmetinių klaidų arba jos bus surašytos nepagrįstai, statytojai laisvos formos sprendimu galės panaikinti dokumentą ir kreiptis į Statybos inspekciją (tiesiogiai arba per IS „Infostatyba“) su prašymu pažymėti jį negaliojančiu. Atitinkamai po dokumento panaikinimo, bus galima surašyti ir pateikti tvirtinimui naują tinkamą pažymą, deklaraciją.
Nelikus privalomumo derinti statinio proje...
Nukrypimai iki 20 cm nereikalauja jokių projekto korektūrų. Nukrypimai nuo 20 cm iki 1m - reikia A laidos (be naujo statybos leidimo). Rengia projekto architektas arba kitas architektas su autoriaus sutikimu. Nukrypimai virš 1m reikalauja naujo statybos leidimo.
Projektą keičia papildomos sutarties su projektuotoju ir statytojo patvirtintos papildomos techninės užduoties pagrindu. Kai po statybą leidžiančio dokumento išdavimo keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą [5.39], turi būti rengiamas naujos laidos projektas.
Jei neypatingas statinys (pvz. daugiabutis), jei jis priduodamas pagal deklaraciją, kas atsakingas už tyrimų programos sudarymą ir vėliau, rezultatų vertinimą? Nacionalinis visuomenės sveikatos centras prie Sveikatos apsaugos ministerijos (toliau - NVSC) informavo, kad iki šiol galiojusi tvarka nebuvo keičiama. Statytojas ar jo įgaliotas atstovas su laisvos formos prašymu kreipiasi į NVSC dėl tyrimų programos sudarymo (triukšmo, mikroklimato ir kitų parametrų).
Jei darbo projektą rengia kitas projektuotojas, jis privalo paskirti projekto vadovą, įvykdyti patvirtinto techninio projekto sprendinių (tarp jų - techninių specifikacijų) reikalavimus, darbo projekte nurodyti techninį projektą parengusį projektuotoją, informuoti techninį projektą parengusį projektuotoją apie techninio projekto klaidas (kai jų yra).
Techninio projekto rengimo metu yra įvertinama statinio vieta atsižvelgus į daug aspektų, pvz. kaimyninius sklypus, susiekimo komunikacijų, gatvės įvažos, kiti sprendimai, kurie įtakoją statinio vietą sklype. Šie sprendiniai pagal Statybos įstatymą yra esminiai projekto sprendiniai.
2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.
Statybos įstatymo pakeitimai keičia esminių projekto sprendimų sąvoką. Visų pirma, tarp esminių projekto sprendinių atsiranda statinio išvaizda ir nebelieka statinio laikančiųjų konstrukcijų skirstymo į vidines ir išorines. Būsimoje redakcijoje esminiu statinio redakcijoje nurodyta, kad išvaizdos keitimu laikomi pakeitimai, kurie pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką. Antras esminis projekto sprendinys - turto kadastro objektų kiekis.
Tai reiškia, kad ateityje nebegalės būti didinamas turtinių vienetų (pavyzdžiui butų) skaičius. Didinant turtinių vienetų skaičių reikės iš naujo informuoti visuomenę ir/ar gauti naują statybos leidimą.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m. lapkričio 1 d.):
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | 2. Įvairių socialinių grupių | 2.1. Įvairių socialinių grupių | ||
| 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | ||||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| - | - | 3.3. Bendro gyvenimo namų | ||
| 2.3 Prekybos | 3.1. Prekybos | |||
| 2.5. Maitinimo | 3.5. Maitinimo | |||
| 2.4. Paslaugų | 3.4. Paslaugų | - | ||
| - | 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | ||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5.2. Garažų | |||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | ||
| - | - | 6.2. Energetikos | ||
| 2.9. Sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7.2. Mokslo | |||
| 2.12. Gydymo | 7.3. Gydymo | |||
| 2.13. Poilsio | Žr. Viešosios rekreacijos patalpų paskirties grupę | |||
| 2.14. Sporto | 7.4. Sporto | |||
| 2.15. Religinė | 7.5. Religinė | |||
| 2.16. Specialioji | 7.6. Specialioji | |||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | ||
| 3. Kita | 8.2. Kita pagalbinė | |||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Kai įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, pirkėjai gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galės įsigyti tik tada, kai atsakingų institucijų bus patvirtintas 100 procentų namo baigtumas (daugiabučio) ar gyvenamosios paskirties patalpų kitos paskirties pastatuose šimtaprocentinis baigtumas. Preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuotas būstas negalės būti oficialiai parduodamas.
Nors Statybos įstatymo pakeitimai nurodo, kad nebaigtos statybos buto pirkimas negalimas, tikėtina, dažnas pirkimo-pardavimo sutartį pasirašęs pirkėjas norės įrengimo darbus pradėti greičiau. Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką.
Tikėtina, kad naujoji tvarka lems visų statybos proceso dalyvių pareigų ir atsakomybės persiskirstymą. Kaip jau minėjome, keisis ir projekto rengimo etapų skaičius bei šiems tenkantys žingsniai. Vietoj trijų projektavimo etapų lieka du, tačiau abiejuose statytojams teks apgalvoti kur kas daugiau detalių. Pirmasis etapas - parengiama konceptuali idėja, o antrajame privačių ekspertų atliekamas projekto sprendinių atitikties teisės aktų reikalavimams patikrinimas. Numatoma, kad projekto vystymo etapas ilgės.
Architektūrinė idėja tampa esminiu sprendimu, tad rengiant projektinius pasiūlymus būtina detaliai apgalvoti kur kas daugiau aspektų. Keisis statybos užbaigimo reglamentavimas ir ribojimai disponuoti ne iki galo užbaigtu statiniu arba jo dalimi (pavyzdžiui, jei daugiabutis nėra įregistruotas, parduodamos patalpos jame taip pat yra nebaigtos statybos butas, į kurį nuosavybės teisės oficialiu notaro parašu įsigaliojus pakeitimams perleisti negalima).
Atsakant į dažną klausimą, kada laikoma, jog atlikti visi statybos darbai, reikėtų pastebėti kelis svarbius momentus. Visų pirma, teisės aktai numato minimalią reikalingą apdailą, kuri privaloma statomame pastate bet kuriuo atveju, ir antra, statinio projektas gali numatyti didesnį apdailos lygį, negu įstatymas numato.
Šie Statybos įstatymo pakeitimai galios gyvenamosioms patalpoms trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose.
Tačiau nuosavybės teisės perleidimo ribojimai negalios parduodant negyvenamosios paskirties patalpas ar individualius gyvenamuosius namus, kotedžus. Tad individualaus nebaigto statyti namo pirkimas galės įvykti su notaro patvirtinimu.
Galima teigti, kad dėl pakeitimų NT vystytojai susidurs su ilgesniais statybų terminais ir patirs didesnių finansinių išlaidų. Jeigu iki pakeitimo įsigaliojimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to daryti nebegalės. Tai yra reikšmingas pakeitimas, kadangi statybų biudžetą sudarinėjantys NT vystytojai privalės Excel lentelėje įtraukti papildomas eilutes būtent dėl ilgesnių statybos terminų.
Kaip pažymi Seimo kanceliarijos Teisės departamentas, tam tikros rizikos gali kilti iškėlus bankroto bylą. Tai tik keli aspektai, kurie pakeis NT vystytojų darbus, kaip vyks pirkimo ir pardavimo bei būsto įsirengimo procesai bei kaip bus galima disponuoti turtu bei pelnu.
Statybos leidimai – paaiškinimas
Svarbu! Informacija yra orientacinio pobūdžio. Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija 2023 m. gegužės 17 d. registravo ir pateikė derinti bei išvadoms gauti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimus.
tags: #nukrypimas #nuo #statybos #leidimo