Dažnai kyla klausimų, kaip teisingai išrašyti PVM sąskaitą faktūrą už negyvenamųjų patalpų nuomą, ypač kai nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Aptarkime tai detaliau.
PVM tarifas nuomojant patalpas ne PVM mokėtojui
Jei rašoma PVM sąskaita faktūra už negyvenamųjų patalpų nuomą ne PVM mokėtojui, sąskaitoje dažnai nurodomas PVM tarifas 0%.
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 str., nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise.
Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, t. y., sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.
Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.
Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma.
Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
Pagal nusistovėjusią praktiką konferencijų salės - patalpų su jose esančia įranga - nuomos sandoriai nėra laikomi NT nuomos sandoriais ir yra apmokestinami 21 proc.
Pagal nusistovėjusią ir VMI formuojamą praktiką dėl patalpų su jose esančia įranga nuomos sandorių kvalifikavimo PVM apskaičiavimo tikslais, jau kuris laikas laikomasi nuomonės, jog tuo atveju, kai suteikiamos trumpalaikės paslaugos, pvz., 3 valandoms išnuomojamos patalpos su jose esančia specialia įranga konferencijai surengti, tokios paslaugos nelaikomos nekilnojamojo turto nuoma (PVMĮ 31 str. 2 d.
Remiantis ETT praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.), kai kartu su nekilnojamuoju turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), t. y. Nagrinėjamu atveju, kai nuomojama įrengta konferencijų salė su joje integruota specialia įranga konferencijoms (demonstracine ir garsinimo sistema, multimedija, integruotu ekranu, sėdimosiomis vietomis), patalpų ir konferencinės įrangos nuoma iš esmės bus neatskiriami elementai.
Todėl šios paslaugos PVM apskaičiavimo tikslais bus vertinamos kaip vienas sandoris.
Nagrinėjamu atveju pagrindinis sandorio tikslas - konferencinės įrangos nuoma arba konferencijos organizavimas .
Todėl apskaičiuojant PVM toks sandoris nėra laikomas nekilnojamojo turto nuomos sandoriu ir skaičiuojamas 21 proc. PVM.
Taigi, PVM tarifas priklauso nuo to, ar nuomojamos patalpos su įranga, ar be jos, ir ar nuomininkas yra PVM mokėtojas.
PVM mokėtojo statusas ir registracija
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Taigi, jei įmonės pajamos iš nuomos per metus viršija 45 000 eurų, ji privalo registruotis PVM mokėtoja.
Svarbu atsižvelgti į tai, kokią veiklą vykdo įmonė. Pavyzdžiui, jei įmonė užsiima automobilių prekyba ir papildomai nuomoja patalpas, būtina įvertinti, ar ši nuoma neviršija nustatytos ribos ir ar reikia registruotis PVM mokėtoju.
Nekilnojamojo turto nuoma fiziniams asmenims
Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia.
Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos.
Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.
Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).
Taigi, pajamų mokesčio apskaičiavimas priklauso nuo to, kam nuomojamas turtas - fiziniam ar juridiniam asmeniui.
Žemės nuomos apmokestinimas
Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas.
Tačiau gali atsirasti prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM) nuo žemės nuomos pajamų.
Šis mokestis mokamas ir su juo susijusios deklaracijos teikiamos Valstybinei mokesčių inspekcijai (toliau - VMI).
GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.
Jei nuomotojas yra fizinis asmuo ir nuomininkas yra fizinis asmuo, neįregistravęs individualios veiklos, tuomet mokestį moka ir metinę deklaraciją GPM311 teikia pats nuomotojas iki kitų metų gegužės 1 d.
Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas yra fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas.
Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki mėnesio 15 dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos.
Kartu nuomininkas turi pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 iki kito mėnesio po nuomos išmokėjimo 15 d. ir metinę deklaraciją GPM312 iki kitų metų vasario 15 d.
Jei gyventojas gauna tik žemės nuomos pajamas ir jokių kitų pajamų negauna, nėra prievolės teikti GPM311 deklaracijos.
Pažymėtina, kad pajamoms iš žemės nuomos netaikomas neapmokestinamas pajamų dydis (toliau - NPD).
Nuomojant žemę iš juridinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas - šiuo atveju nuomotojas juridinis asmuo.
Nuomininkas atsiskaito už žemės nuomą pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą faktūrą arba PVM sąskaitą faktūrą, priklausomai nuo to, ar nuomotojas yra PVM mokėtojas, ar ne.
Pažymėtina, kad pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str.
Tačiau, jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, jeigu ir nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo.
Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali traukti PVM į atskaitą.
Nuomotojui ne PVM mokėtojui svarbu žinoti, kad skaičiuojant 45 000 eurų ribą dėl įregistravimo į PVM mokėtojus, žemės nuomos pajamos nėra įtraukiamos.
Taigi, žemės nuomos apmokestinimas priklauso nuo to, kas yra nuomotojas ir nuomininkas, bei nuo to, ar jie yra PVM mokėtojai.
Žemės mokesčio mokėtojai yra žemės savininkai - tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys.
Konkrečius žemės mokesčio tarifus nustato kiekviena savivaldybė individualiai.
Nauji žemės savininkai mokestį turi mokėti: jeigu žemė įsigyta pirmąjį pusmetį, - už visus metus; jeigu žemė įsigyta antrąjį pusmetį, - nuo kitų kalendorinių metų.
Žemės mokesčio nebereikia mokėti, kai: žemė perleidžiama pirmąjį pusmetį, - tais pačiais metais; žemė perleidžiama antrąjį pusmetį, - nuo kitų metų.
Mokestinė vertė: Žemės vidutinė rinkos vertė. Gali būti laikoma ir žemės vertė, nustatyta atlikus individualų žemės vertinimą.
Pagrindinės lengvatos ir išimtys
- Žemės mokesčio nemoka užsienio valstybių diplomatinės atstovybės ir konsulinės įstaigos, tarptautinės tarpvyriausybinės organizacijos ir jų atstovybės.
- Žemės mokesčio nemoka bankrutavusios įmonės, įmonės (t. y. teismo, o kai bankroto procesas vyksta ne teismo tvarka, tai kreditorių susirinkimo pripažinta bankrutavusia ir dėl to likviduojama įmonė), taip pat likviduojamos dėl bankroto.
- Žemės mokesčio nemoka Lietuvos bankas.
- Žemės mokesčio nemoka žemės savininkai, kurių mokėtinas mokestis mokestiniu laikotarpiu už visus nuosavybės teise turimus žemės sklypus neviršija 2 eurų.
Žemės mokesčiu neapmokestinama bendra naudojimo kelių užimta žemė, mėgėjiško sodo teritorijoje esanti bendrojo naudojimo žemė.
Fiziniams asmenims, kurių šeimose mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0 - 40 procentų darbingumo lygis (nuo 2024-01-01 dalyvumo lygis), arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, priklausančio žemės sklypo plotas, neviršijantis savivaldybių tarybų iki einamojo mokestinio laikotarpio rugsėjo 1 dienos nustatyto neapmokestinamojo žemės sklypo dydžio.
Valstybinių parkų, kraštovaizdžio, kultūrinių, geologinių, geomorfologinių, botaninių, zoologinių, botaninių-zoologinių, hidrografinių ir pedologinių draustinių teritorijų ir jų apsaugos zonų žemė, iš...
Taigi, žemės mokesčio lengvatos ir išimtys yra skirtos įvairioms asmenų grupėms ir teritorijoms.
Pavyzdys
Įmonė (PVM mokėtoja) nuomojasi negyvenamąsias patalpas iš fizinio asmens (ne PVM mokėtojo).
- Nuompinigius sutartyje galima rašyti be PVM, ir žalos dėl to įmonei nebus. Jei būtų rašoma su PVM (prieš tai tas fizinis asmuo įsiregistruotų kaip PVM mokėtojas), tai naudingiau nebūtų: mokėtume didesnę nuomą, po to įtrauktume į PVM atskaitą. Naudos = 0.
- Ar už komunalines paslaugas moka nuomotojas, ar įmonė - jokio skirtumo.
- Jei nuomotojas daro remontą - už jį mokės įmonė, bet ne tiesiogiai darbininkams, o per padidintą nuomos mokestį. Ar čia turėtume reikalauti, kad mums leistų mokėti tiesiogiai?
- Nuomininkui mokame ne visą nuomos mokestį, o sumažinę jį 15 proc. (GPM).
Šiame pavyzdyje svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad jei fizinis asmuo įsiregistruotų kaip PVM mokėtojas, įmonė galėtų įtraukti PVM į atskaitą, tačiau bendra suma išliktų ta pati. Taip pat svarbu tinkamai deklaruoti ir sumokėti GPM nuo nuomos pajamų.
Apibendrinant, PVM sąskaitų faktūrų už patalpų nuomą registravimas ir apmokestinimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Svarbu atsižvelgti į nuomotojo ir nuomininko statusą, nuomojamo turto tipą ir kitus veiksnius, kurie gali turėti įtakos PVM tarifui ir registracijos prievolėms.
| PVM tarifas | Situacija |
|---|---|
| 0% | Nuoma ne PVM mokėtojui |
| 21% | Konferencijų salės nuoma su įranga |
| 21% | Nuomotojas pasirinko skaičiuoti PVM, nuomininkas yra PVM mokėtojas |