Nenugalima jėga (Force Majeure) nuomos sutartyse: ką reikia žinoti nuomininkams ir nuomotojams

Pastaruoju metu verslas ieško įvairių sprendimų, kaip sumažinti nuolatines išlaidas, pavyzdžiui, nuomos mokestį. Įmonėms ir individualiai dirbantiems asmenims, kurie dėl karantino negali vykdyti veiklos įprasta forma, kyla klausimų, ar jie gali nutraukti nuomos sutartis pasinaudodami force majeure (nenugalimos jėgos) sąlygomis ir būti atleisti nuo sutartinių įsipareigojimų, tokių kaip kelių mėnesių nuomos mokestis.

Force Majeure sąlygų taikymas

Ekonomikos ir inovacijų ministerija yra pateikusi išaiškinimą dėl sutartinių prievolių vykdymo ir nenugalimos jėgos (force majeure) sąlygų taikymo ekstremalios situacijos ir karantino laikotarpiu. Bandymai kitų sąskaita spręsti savo problemas ir naudotis susiklosčiusia padėtimi yra netoleruotini ir prieštarauja solidarumo principui. Šiomis ypatingomis ir sudėtingomis aplinkybėmis būtina negriauti tarpusavio pasitikėjimo ir nekurti pavojingų precedentų.

Energetikos ministras Žygimantas Vaičiūnas teigia, kad paskelbta ekstremali situacija šalyje neatleidžia įmonių nuo sutartinių prievolių vykdymo.

Prekybos draudimas nėra Force Majeure aplinkybė

Civilinis kodeksas numato, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties nevykdymą tik tuomet, jeigu ji įrodo, kad sutartis negali būti įvykdyta dėl aplinkybių, kurių negalėjo kontroliuoti ir numatyti sutarties sudarymo metu.

Kadangi tokios nenugalimos jėgos aplinkybės kaip prekybos draudimas nėra absoliutus draudimas, sutartiniai įsipareigojimai (pavyzdžiui, atsiskaitymai už prekes ar paslaugas) galėtų būti vykdomi taikant mokėjimo atidėjimą ar kitokius mechanizmus.

Pabrėžtina, kad Civilinis kodeksas numato ne tik nenugalimos jėgos aplinkybių institutą, bet ir sutarties vykdymą pasikeitus aplinkybėms. Kai vienai šaliai sutarties vykdymas tampa sudėtingesnis, ši sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį, prašydama sutartį pakeisti (pavyzdžiui, tartis dėl dalinio mokėjimo, tam tikro mokėjimų grafiko ir pan.), o ne vienašališkai nutraukti tam tikrų sutartinių įsipareigojimų vykdymą.

Nenugalimos jėgos aplinkybių patvirtinimo pažymas nustatyta tvarka išduoda Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Panevėžio ir Šiaulių prekybos, pramonės ir amatų rūmai. Pažymos gali būti panaudotos kaip įrodymas dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo.

Teismų praktika

Deja, bet nėra vieno universalaus ir visiems aiškaus bei pritaikomo atsakymo, kada galima nutraukti nuomos sutartį dėl nenugalimos jėgos aplinkybių. Visuomet turėtų būti vertinama pagal konkrečias faktines aplinkybes, įskaitant ir veiklą, kuria patalpose užsiima nuomininkas. Pagal suformuotą teismų praktiką aplinkybės pripažįstamos force majeure tik tuo atveju, jei atitinka visas toliau nurodytas sąlygas:

1. Aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
2. Dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
3. Šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar užkirsti joms kelio;
4. Šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

Jeigu vis dėlto susidariusi situacija ar aplinkybės pripažįstamos force majeure, sutarties šalis gali jomis remtis ir turi teisę sustabdyti savo įsipareigojimų vykdymą tol, kol tęsiasi force majeure situacija. Jei aplinkybės užsitęsia, kita šalis nei toji, kuri remiasi nenugalimos jėgos aplinkybėmis, turi teisę nutraukti sutartį.

Sutarties nutraukimas vienašališkai

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga. Pasak advokatės Giedrės Kučinskės, tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.

Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).

Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali COVID-19 pandemijos metu. Jei force majeure aplinkybės yra nuolatinės, sutartinės prievolės pasibaigia, todėl sutarties nutraukti nebereikia. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius.

Pagal Lietuvos teismų praktiką, kuri buvo išplėtota COVID-19 pandemijos kontekste, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe. Tačiau tokiu atveju tik nuomotojas, o ne nuomininkas, turi teisę nutraukti sutartį, nebent sutartyje aiškiai nurodyta kitaip. Todėl, nuomininkui vienašališkai nutraukus sutartį (kai tokia galimybė nenumatyta sutartyje), sutarties nutraukimas laikomas neteisėtu.

Kitas pagrindas, dėl kurios šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą. Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta.

Papildomo termino nereikia nustatyti tais atvejais, jeigu sutarties įvykdymo termino praleidimas (ar kitas pažeidimas) yra esminis sutarties pažeidimas. Tokiu atveju, kai nėra visiškai aišku, ar pažeidimas yra esminis, specialistė rekomenduoja suteikti papildomą terminą prieš nutraukiant sutartį.

Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.

Esminis sutarties pažeidimas yra tada, kai:

1. Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita sutarties šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato;
2. Sutarties įvykdymas atitinka esminius sutarties reikalavimus, nustatytus įstatymuose ar kituose teisės aktuose;
3. Sutarties šalis tyčia ar dėl didelio neatsargumo pažeidžia sutartį;
4. Pažeidimas suteikia pagrindą nukentėjusiai šaliai manyti, kad kita šalis neįvykdys savo įsipareigojimų ateityje;
5. Sutarties šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą.

Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“). Kartu galima nustatyti ir kitas sutarties nutraukimo sąlygas.

Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.

Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.

COVID-19 pandemijos įtaka sutarčių vykdymui

COVID-19 pandemijos reiškiniai (koronavirusas, COVID-19 liga ir karantinas) gali turėti įtakos sutarčių vykdymui. Lietuvoje, kaip ir daugelyje valstybių, force majeure sąvoka apima tiek gamtos reiškinius (angl. act of God), tiek ir valstybės veiksmus (angl. act of State). Šiame kontekste biologiniai COVID-19 pandemijos reiškiniai - koronavirusas ir COVID-19 - gali būti laikomi gamtos reiškiniais, o karantinas - valstybės veiksmais.

Pagal CK 6.212 straipsnio 1 dalį, šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad tam, jog pagal CK 6.212 straipsnį būtų pripažintos egzistuojant force majeure aplinkybės, būtina šių sąlygų visuma:

1. Aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti;
2. Dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti;
3. Šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio;
4. Šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos.

Nesant šių sąlygų visumos, faktinės aplinkybės negali būti pripažįstamos nenugalima jėga.

Analizuojant COVID-19 pandemijos reiškinius force majeure taikymo tikslais, visų pirma, pastebėtina, kad šie reiškiniai buvo nenuspėjami bent jau iki 2019 m. gruodžio mėn. pabaigos pradėjus plisti naujienoms apie naująjį virusą, todėl, jei sutartys buvo sudarytos iki to momento, nenuspėjamumo sąlyga yra vienareikšmiškai taikoma.

Jei sudaryta po to, reikia vertinti ar jau visuomenei buvo žinoma kylanti grėsmė ir bonus pater familias tokioje situacijoje būtų atkreipęs į tai dėmesį sudarydamas sutartį. Pavyzdžiui, 2020 m. kovo mėn. sudarytas sutartis jau galima vertinti kaip tokias, kurios sudarytos suvokiant (galint suvokti), kad artėja tam tikri suvaržymai, kurie buvo pritaikyti Lietuvos Respublikos Vyriausybės kovo 16 d. nutarimu.

COVID-19 pandemijos reiškiniai paprastai turėtų tenkinti ir išoriškumo reikalavimą. Virusas, susirgimas nevaldomai plintančia COVID-19 liga ir karantinas nepriklauso nuo sutarties šalies valios, todėl atitinka šį force majeure požymį.

Biologiniai COVID-19 pandemijos reiškiniai straipsnio rašymo metu vis dar nenugalimi, nes skubiai sukurtos apsauginės vakcinos Europos Sąjungoje buvo pradėtos platinti tik 2020 m. - 2021 m. sandūroje ir jų ilgalaikis veiksmingumas bei viruso galimybės keisti formas dar nėra iki galo aiškūs. Karantinas, kaip teisinis COVID-19 pandemijos reiškinys, taip pat nėra nuginčytas ar aiškiai nepagrįstas.

Net ir kvalifikavus COVID-19 pandemijos reiškinius nenugalima jėga, būtina nustatyti jų įtaką sutartiniams santykiams. Kaip matyti, koronavirusas, COVID-19 ir karantinas yra skirtingi faktoriai, kurie su sutartiniais santykiais gali būti susiję skirtingais priežastiniais ryšiais.

Pavyzdžiui, mirtina koronaviruso grėsmė gali užkirsti galimybes naudotis nuomojamomis patalpomis, net tada kai nuomininko veiklai nėra nustatytas karantininis draudimas tai daryti.

Vertinant COVID-19 pandemijos reiškinių įtaką sutartiniams santykiams taip pat svarbus ir laiko momentas. Kaip minėta straipsnio pradžioje, 2020 m.

Piniginių prievolių vykdymas ir Force Majeure

Aktualus CK 6.212 straipsnio 1 dalies antrasis sakinys, nurodantis, kad nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles.

Šios nuostatos nereikėtų aiškinti plečiamai, kaip neva reiškiančios, kad force majeure negali ištikti piniginių prievolių, vien todėl, kad pinigai yra pakeičiamasis turtas (genera non pereunt).

Pirmiausiai, CK 6.212 straipsnio 1 dalis kalba ne apie visus piniginių prievolių vykdymo atvejus, bet apie piniginių išteklių neturėjimą. Pavyzdžiui, asmuo gali turėti piniginių išteklių, bet negalėti įvykdyti mokėjimo prievolės jei neveiks tarpbankinė mokėjimų sistema.

Antra, vien tai, kad sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių, nėra ir negali būti force majeure, nes netenkina išoriškumo ir numatomumo požymių, tačiau nereiškia, jog negali būti pateisintas piniginių išteklių neturėjimas, kurį sukelia force majeure aplinkybės. Kitaip tariant, piniginių išteklių neturėjimas pats savaime nėra ir negali būti pateisinamas, tačiau jei asmuo negali įvykdyti piniginės prievolės dėl force majeure aplinkybės, kuri sukėlė jo piniginių lėšų trūkumą, prievolės neįvykdymas gali būti pateisinamas.

Pavyzdžiui, kai niekuo dėtas asmuo laikinai negali apmokėti už suteiktas paslaugas dėl to, kad valstybė per klaidą areštavo visą jo turtą ir jis arešto laikotarpiu negali gauti net paskolos, jo galimybes įvykdyti piniginę prievolę ištinka ne kas kita kaip force majeure valstybės veiksmų forma.

Nuompinigių mokėjimas COVID-19 pandemijos kontekste

Vienas iš aktualiausių verslo teisinių klausimų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje COVID-19 pandemijos kontekste kilo dėl nuompinigių mokėjimo. Tai yra, ar force majeure aplinkybėmis gali remtis nuomininkas, kuris negali naudotis jo verslui skirtomis patalpomis dėl taikomų suvaržymų ir atsisakyti mokėti nuompinigius?

Pagrindinė nuomotojo pareiga yra perduoti daiktą nuomininkui valdyti ir naudotis. CK 6.483 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.

Pagrindinė nuomininko pareiga yra mokėti nuomos mokestį (nuompinigius). Pagal CK 6.487 straipsnio 1 dalį nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.

Nuomos santykių kontekste labiausiai aktualūs ir aptartini du COVID-19 pandemijos reiškiniai - koronavirusas ir karantinas. Koronavirusas nuomos santykiuose aktualus, nes jis yra pavojingos gyvybei ir sveikatai COVID-19 ligos sukėlėjas ir gali būti perduodamas patalpose, kuriose buriasi ar dirba žmonės.

Todėl net jei konkrečiam verslui ir nėra taikomas karantino ribojimas, pavyzdžiui, kaip tai buvo 2020 m. pavasarį, kai Vyriausybė kovo 14 d. nutarimu neįpareigojo, o tik rekomendavo nuotolinį darbą privačiam sektoriui, įmonių vadovai negalėjo šių rekomendacijų ignoruoti.

Nors Vyriausybės rekomendacijos nebuvo privalomos administracinės teisės prasme, tačiau į jas atsižvelgti reikalavo CK 1.5 straipsnyje, 6.248 straipsnio 3 dalyje, 6.256 straipsnio ir 6.263 straipsnio pirmosiose dalyse įtvirtinta bendroji civilinė rūpestingumo pareiga (angl. duty of care). Šis aiškinimas grindžiamas tiek privačiu interesu - apsaugoti save ir savo artimą aplinką, tiek ir viešuoju interesu - apsaugoti visuomenę nuo viruso plitimo ir pavojingos ligos židinių susidarymo.

Todėl jei privati įmonė, pagal vykdomos veiklos pobūdį ir turimus techninius išteklius, turėjo organizacines galimybes organizuoti nuotolinį darbą, ji laikydamasi bendrosios rūpestingumo pareigos tai privalėjo ir daryti arba rizikuoti civiline atsakomybe už darbuotojų ar kitų asmenų gyvybei ar sveikatai neatsargiais veiksmais padarytą žalą.

Kitaip tariant, rūpestingumo pareiga galėjo riboti nuomininko galimybes naudotis nuomos objektu net ir tuomet, kai nuomininko veiklai nebuvo taikomas karantinas pagal viešąją teisę.

Tiesioginis karantino taikymas remiantis viešosios teisės normomis jau yra konkretus ir tiesioginis suvaržymas naudotis daiktu, kurį reikia vykdyti taip, kaip nurodyta taikytiname teisės akte, nebent jis pats nustato kokias nors suvaržymo išlygas.

Lietuvos Respublikos žmonių užkrečiamųjų ligų profilaktikos ir kontrolės įstatymo 21 straipsnio 11 dalis, inter alia nustato, kad karantino metu šioje dalyje ir kituose įstatymuose nustatytais atvejais ir tvarka gali būti laikinai apribota asmens judėjimo laisvė ir nustatyti šie ūkinės veiklos apribojimai: visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje ar keliose savivaldybėse dėl pavojingų ir ypač pavojingų užkrečiamųjų ligų paskelbto karantino metu Vyriausybė gali nustatyti šias teritorijų karantino režimo priemones, susijusias su asmens judėjimo laisvės ribojimu: įskaitant, riboti arba laikinai uždrausti renginius ir kitokius daugiau kaip dviejų žmonių susibūrimus institucijose, įmonėse, įstaigose, organizacijose, išskyrus atvejus, kai valstybės ir savivaldybių institucijose, įstaigose, valstybės ir savivaldybių valdomose įmonėse atitinkamas funkcijas (darbus) būtina atlikti darbo vietoje, ir viešose vietose.

Remdamasi šiomis nuostatomis 2020 m. lapkričio 4 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 1226 (Nutarimas) visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje vėl paskelbė karantiną, kuris galioja iki šiol.

Įdomu tai, kad be kitų draudimų, Vyriausybės nutarimo 2.2.1. punktu įsigaliojusiu nuo 2020 m. gruodžio 9 d. privataus sektoriaus subjektai buvo įpareigoti savo darbą organizuoti nuotoliniu būdu, išskyrus atvejus, kai atitinkamas funkcijas (darbą) būtina atlikti darbo vietoje, užtikrinant valstybės lygio ekstremaliosios situacijos operacijų vadovo nustatytas asmenų srautų valdymo, saugaus atstumo laikymosi, būtinos visuomenės sveikatos saugos, higienos, asmenų aprūpinimo būtinosiomis asmeninėmis apsaugos priemonėmis sąlygas.

Taigi greta konkrečioms veikloms, pavyzdžiui, sveikatinimo paslaugų centrų, teikiančių poilsio paslaugas, veiklai, taikomų draudimų, nuo 2020 m. gruodžio 9 d. visam privačiam sektoriui įsigaliojo nuotolinio darbo pareiga ir atitinkamai daugiau kaip dviejų žmonių kolektyvinio darbo įmonės patalpose draudimas, išskyrus objektyvaus (ne subjektyvaus) būtinumo atvejus.

Karantinas pagal prigimtį yra viešosios teisės suvaržymas naudotis daiktu ir privalomas visiems fiziniams bei juridiniams asmenims, kurie pagal savo kompetenciją privalo vykdyti užkrečiamųjų ligų profilaktikos ir kontrolės priemones (Lietuvos Respublikos žmonių užkrečiamųjų ligų profilaktikos ir kontrolės įstatymo 37 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

Todėl tai privalomas suvaržymas naudotis daiktu dėl kurio nuomotojas nebegali ne dėl nuo jo priklausančių priežasčių įgyvendinti CK 6.483 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.

Jei nuomotojo pareiga negali būti įvykdyta ne dėl nuo jo priklausančių priežasčių, kas tuomet ištinka nuomininko pareigą mokėti nuomos mokestį? Ar jis vis vien privalo jį mokėti, nors daiktu negali naudotis pagal paskirtį?

LAT išaiškinimai dėl Force Majeure

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) nagrinėjo ginčą, kilusį tarp nuomotojo ir nuomininko dėl komercinių patalpų nuomos sutarties vykdymo karantino metu. Teismas konstatavo, kad nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, iš anksto negalėjo numatyti, kad kils pasaulinė pandemija, dėl jos Vyriausybė priims nutarimą dėl komercinės veiklos apribojimų, pagal šį nutarimą bus taikomi atsakovės veiklos draudimai ir ribojimai iš nuomotojo išsinuomotose patalpose. Taigi, esant tokioms aplinkybėms, už kurias nuomininkas neatsako, jo nuomos sutartimi išsinuomotos patalpos tapo netinkamos naudoti jo veiklai.

Nors draudimas prekiauti tam tikromis prekėmis neužkerta kelio nuomotis patalpas ar mokėti nuomos mokestį, vis dėlto šiuo atveju yra laikinai žlugdomas sutarties tikslas. Tačiau šiuo konkrečiu atveju nustatęs nenugalimos jėgos aplinkybes teismas pažymėjo, kad teisę vienašališkai nutraukti sutartį turi ne šiomis aplinkybėmis besiremianti šalis (šiuo atveju - nuomininkas), o kita sutarties šalis (nuomotojas).

LAT pateikė šias išvadas:

1. Covid-19 pandemija savaime nėra laikytina nenugalimos jėgos aplinkybėmis, pateisinančiomis bet kokių sutartinių įsipareigojimų nevykdymą. Todėl kiekviena situacija turi būti vertinama individualiai, ar ir kokiu mastu pandemija konkrečiu atveju užkirto kelią tinkamai vykdyti sutartį.
2. LAT pirmą kartą pripažino, kad nenugalimos jėgos aplinkybe, kaip pateisinančia sutarties neįvykdymą, galima pasiremti ne tik tuo atveju, kai sutarties objektyviai neįmanoma įvykdyti, bet ir tuo atveju, kai vienai iš šalių sutartis netenka ekonominės prasmės.
3. Nenugalimos jėgos aplinkybės pateisina sutarties neįvykdymą ar jos vykdymo sustabdymą, tačiau nesuteikia teisės jos negalinčiai įvykdyti šaliai vienašališkai nutraukti sutartį, nebent tokia teisė būtų aiškiai įtvirtinta pačioje sutartyje.
4. Dėl pandemijos iš esmės pasunkėjęs sutarties vykdymas mažų mažiausiai suponuoja pareigą abejoms sutarties šalims bendradarbiauti ir derėtis siekiant sumažinti neproporcingas neigiamas pasekmes sutarties kontrahentui.

Ką daryti, jei nuomininkas neteko darbo ir negali mokėti nuomos?

Jei nuomininkas praneša, kad neteko darbo ir nežino, ar galės mokėti nuomą, rekomenduojama:

• Paprašyti, kad padėtų rasti vietoj savęs kitą nuomininką ir pačiam ieškoti.
• Derėtis dėl mokėjimo atidėjimo ar sumažinimo.
• Pasitarti su teisininkais dėl sutarties nutraukimo sąlygų.

Svarbu atsižvelgti į tai, kad teismas gali atsižvelgti į nuomininko situaciją ir sušvelninti nuomos sutarties sąlygas. Taip pat rekomenduojama tobulinti nuomos sutartį, numatant tokias situacijas ir jų pasekmes.

tags: #nuomininkas #ginasi #force #majeure #aplinkybemis