Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes:
- betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa
- susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t. t.)
Sudarant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį šiuo atveju galioja bendros gyvenamųjų patalpų nuomos taisyklės.
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamajį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.
Nuomos sutarties formos ir terminai
Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų.
Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Įstatymai gali nustatyti kitokius daikto, kuris yra valstybės nuosavybė, nuomos terminus. Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.
Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.
Nuomotojas suteikia nuomininkui teisę nuo sutarties pasirašymo dienos ir per visą jos galiojimo laikotarpį savarankiškai, t.y. vienam, naudoti ir eksploatuoti patalpas. Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.
Darbo sutartis su bendrijos pirmininku | Teisinėkonsultacija.lt
Mokėjimai ir atsiskaitymai
Šalių susitarimu patalpų nuomos laikotarpiu kas mėnesį pagal žemiau išdėstytas nuostatas yra mokamas patalpų nuomos mokestis, toliau sutartyje vadinamas "nuomos mokesčiu". Nuomos mokestis per vieną patalpų nuomos laikotarpio mėnesį už visų patalpų nuomą mokamas litais, įskaitant sutartą nuomos sumą ir pridėtinės vertės mokestį, toliau sutartyje vadinamą "PVM", apskaičiuojamą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų nuostatas, jei nuomotojas pateiks nuomininkui PVM sąskaitą- faktūrą.
Nuomos mokestis, nurodytas sutartyje, nustatytas remiantis nuostata, kad oficialus lito ir euro keitimo kursas sutarties pasirašymo dieną yra lygus 3,4528 litams už 1 eurą. Jeigu Lietuvos Banko nustatytas komerciniams bankams privalomas lito ir euro keitimo kursas nuomos mokesčio mokėjimo dieną yra kitoks, nei sutarties pasirašymo dieną, minėtas nuomos mokestis mokėjimo dieną litais mokamas tokio dydžio, kad jį konvertavus į eurus tą dieną, eurų suma būtų gaunama ta pati, kaip sutartyje numatytą nuomos mokestį konvertavus į eurus pagal šios sutarties pasirašymo dienos kursą. Jeigu Lietuvos Bankas nustatys kelis visiems komerciniams bankams privalomus lito ir euro keitimo kursus (pvz., pirkimo ir pardavimo) taikomas euro pirkimo kursas. Jeigu Lietuvos Banko oficialus lito ir euro keitimo kursas apskritai nenustatomas, arba jis yra neprivalomas visiems komerciniams bankams, taikomas nuomininko, kaip mokėtojo, naudojamo komercinio banko kursas, pagal kurį minėtas bankas perka eurus už litus.
Nuomos mokestis mokamas tik litais kas mėnesį avansu, t,y, už kiekvieną einamąjį mėnesį iki sutartos dienos, jei nuomotojas tinkamai ir laiku pateikė nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą - faktūrą). Šiuo atveju nuomotojas įsipareigoja prasidėjus naujam nuomos laikotarpio mėnesiui per 1 (vieną) kalendorinę dieną nuo minėto mėnesio pradžios pateikti nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą-faktūrą), surašytą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų reikalavimus.
Nuomos ir kiti mokesčiai pagal sutartį, kuriuos turį mokėti nuomininkas, yra pradedami skaičiuoti ir mokėti pagal sutarties nuostatas nuo jos pasirašymo tarp šalių dienos, t.y. nuo patalpų nuomos laikotarpio pradžios. Nuomos mokestis turi būti pervestas nuomotojui į sutartyje žemiau nurodytą sąskaitą banke arba į kitą iš anksto nuomotojo raštu nurodytą sąskaitą.
Nuomos mokestis laikomas sumokėtu nuo nuomininko atlikto pavedimo bankui dienos. Nuomos mokesčio dydis negali keistis per visą patalpų nuomos (sutarties galiojimo) laikotarpi, jei nėra atskiro numatyto susitarimo. Nuomotojas taip pat neturi teises jokiais atvejais reikalauti, kad nuomininkas iš anksto ir didesnėmis mokėjimo sumomis mokėtu nuomos mokesti.
Į nuomos mokesčio sumą yra įskaityti visi galimi mokesčiai ar kiti privalomi mokėjimai, kurie yra nustatyti ar gali būti nustatyti ryšium su patalpomis, žemės sklypu ar nuomos mokesčiu, t.y. visi nuomotojo mokami mokesčiai už patalpas ar žemės sklypą, taip pat susiję su nuomos mokesčiu, yra besąlygiškai įtraukti į nuomos mokestį, įskaitant PVM ir gyventojų pajamų mokestį. Nuo sutartyje nurodytos nuomos mokesčio sumos nuomininkas atskaičiuoja ir sumoka į biudžetą nuomotojo pajamų mokestį Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomininkas papildomai moka tik sutartyje nurodytus mokėjimus už suteiktas į patalpas komunalines paslaugas.
Nuomininkas kas mėnesį kartu su nuomos mokesčiu papildomai apmoka už šias suteiktas paslaugas: šalto ir šilto vandens, elektros energijos tiekimą, patalpų šildymą ir kitas komunalines paslaugas; už naudojimąsi telefono linijomis, internetu, kabeline televizija, signalizacija ir kitomis paslaugomis nurodytomis sutartyje. Šiuo atveju nuomotojas pateikia nuomininkui atitinkamas sąskaitas gautas iš paslaugas teikiančių įmonių, kurios šalių susitarimu yra konfidencialios ir negali būti jokiu būdu pateiktos susipažinti trečiosioms šalims.
Nuomotojas neturi teisės nuomininkui taikyti didesnių tarifų (kainų), nei komunalines ir kitas paslaugas teikiančios įmonės taiko tarifus (kainas) nuomotojui, šalys susitaria, kad, esant nuomininko prašymui, jos kartu atliks visus nuo jų priklausančius veiksmus, kad nuomininkas galėtų sudaryti visas reikalingas tiesiogines atsiskaitymo sutartis su įmonėmis, teikiančiomis aukščiau minėtas komunalines paslaugas. Nuomininkas privalo atlikti tik tuos mokėjimus, kurie yra tiesiogiai išvardinti sutartyje, nuomotojas prisiima visus kitus mokėjimus, mokesčius, rinkliavas, kompensacijas, įmokas ir kitas turtines pareigas, kurios yra ar gali būti susiję su patalpomis, pastatu ar žemės sklypu. Jokiu būdu nuomininkas neturi mokėti jokios dalies už neįprastą ar kapitalinį patalpų ar pastato remontą, jo konstrukcijų, vamzdynų, šildymo, vandentiekio, kanalizacijos įrengimų ar kitų sistemų pakeitimą ar atnaujinimą.
Nuo tos dienos, kai nuomininkas patalpose negalės vykdyti savo veiklos, t.y. naudotis jomis pagal paskirtį, numatytą sutartyje, ne dėl savo kaltės, nuomininkas, įspėjęs nuomotoją prieš 3 kalendorines dienas, neprivalo mokėti pagal sutartį numatyto nuomos mokesčio.
Jeigu nuomotojas laiku nesumoka pagal sutarties sąlygas numatytų nuompinigių, skolininko pervestos sumos pirmiausia mažina delspinigius ir tik paskui - skolą. O nuo skolos, priešingai nei nuo delspinigių, ir toliau skaičiuojami delspinigiai. Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.
Patalpų perdavimas
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą, toliau sutartyje vadinamą "perdavimo aktu", dviem egzemplioriais, kuris bus laikomas neatskiriama sutarties dalimi. Perdavimo akto forma pridedama prie sutarties kaip priedas. Prie perdavimo akto vienos iš šalies prašymu gali būti pridedamos išnuomotų patalpų nuotraukos, kurias savo priemonėmis daro jų pageidaujanti šalis ir ant kurių turi pasirašyti abi šalys. Kartu su perdavimo akto pasirašymu nuomotojas perduoda nuomininkui visų durų, esančių patalpose, raktus.
Nuomos laikotarpis
Sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki patalpų nuomos laikotarpio, toliau sutartyje vadinamo "nuomos laikotarpiu", pabaigos. Patalpų nuomos laikotarpis pagal sutartį yra lygus sutartų metų skaičiui imtinai ir pradedamas skaičiuoti nuo sutarties pasirašymo tarp šalių dienos. Pasibaigus nuomos laikotarpiui, patalpų nuomos laikotarpis automatiškai pratęsiamas papildomai sutartam metų terminui, toliau sutartyje vadinamam "papildomas nuomos laikotarpis", tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejį, kai nuomininkas savo rašytiniu pranešimu, nusiųstu nuomotojui likus ne mažiau, kaip 90 kalendorinių dienų iki nuomos laikotarpio pabaigos, pareiškia nuomotojui, kad jis neketina pratęsti nuomos laikotarpio. Pastaruoju atveju patalpų nuoma pasibaigia pasibaigus nuomos laikotarpiui.
Sutartis bei iš jos atsirandančios nuomos teisės turi būti įregistruotos nekilnojamojo turto registre. Minėtą registraciją atlieka nuomininkas, tačiau nuomotojas, esant reikalui, suteikia nuomininkui visą tam reikalingą pagalbą.
Per 30 kalendorinių dienų nuo nuomos laikotarpio (arba papildomo nuomos laikotarpio) pasibaigimo arba sutarties nutraukimo dienos, nuomininkas privalo perduoti (grąžinti) patalpas nuomotojui pagal perdavimo - priėmimo aktą, pasirašomą abiejų šalių, kuriame turi būti aprašyta grąžinamų patalpų būklė. Tačiau tuo atveju nuomininkas neprivalo atstatyti patalpų būklės, pablogėjusios dėl jų natūralaus nusidėvėjimo, nuomininkui normaliai jomis naudojantis.
Nuomininkas, tvarkingai vykdęs savo įsipareigojimus pagal sutarti, pasibaigus sutartyje numatytam papildomam nuomos laikotarpiui, turi pirmenybes teisę, lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį terminui, nustatytom šalių abipusiu susitarimu, jeigu nuomotojas toliau nuomos patalpas. Apie toki savo ketinimą atnaujinti sutartį nuomininkas privalo raštu informuoti nuomotoją prieš 90 kalendorinių dienų iki papildomo nuomos laikotarpio pabaigos. Nuomotojas privalo per 30 kalendorinių dienų nuo nuomininko pranešimo gavimo dienos pranešti nuomininkui apie jo teisę sudaryti nuomos sutarti naujam terminui.
Nuomininko įsipareigojimai, atsakomybė ir teisės
Nuomininkas įsipareigoja tvarkingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį, tačiau nuomininkas neturi pareigos atlikti jokių patalpų remonto darbų. Nuomininkas turi teisę savo nuožiūra ir lėšomis patalpose įsirengti reikalingą įrangą, inventorių, baldus, kompiuterinę bei kitą jo naudojamą techniką. Nuomininkas, prieš pilnai perkeldamas į patalpas savo įrangą, kitą turtą ir darbo vietas (bei perkėlimo metu), savo nuožiūra turi teisę savo sąskaita atlikti jo manymu reikalingą smulkų einamąjį remontą, kuris bus skirtas įrengti ir pritaikyti patalpas nuomininko poreikiams. Jei nuomotojas sutinka, kad patalpas nuomininkas pritaikytų savo poreikiam, nuomotojas įsipareigoja netrukdyti atlikti minėtus remonto darbus.
Nuomininkas privalo laikytis nuomotojo pateiktų priešgaisrinės saugos, sanitarinių (higienos) ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų keliamų reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu, tačiau tai savaime nereikš, kad nuomininkas yra atsakingas už gaisro ar kitokio įvykio patalpose priežastis ar padarinius. Šiuo atveju šalys savo tolesniuose veiksmuose pirmiausia vadovausis oficialių tyrimų, ekspertizių išvadomis dėl gaisro ar kitokio įvykio patalpose.
Pasibaigus sutarties galiojimo laikotarpiui arba nutraukus sutartį prieš terminą dėl bet kurios priežasties įranga, vidaus įrengimai ir kiti pagerinimai, įrengti nuomojamose patalpose nuomininko lėšomis, lieka nuomininko nuosavybėje, jei juos galima atskirti nepadarant žalos patalpoms. Nuomininkas atsako už žalą, padarytą patalpoms ir jose esančioms elektros, vandentiekio, apšildymo bei kitoms sistemoms ar kitiems išnuomotų patalpų elementams (inventoriui) dėl nuomininko kaltės.
Bet kokios šalių pretenzijos viena kitai dėl žalos atlyginimo turi būti pateiktos raštu. Nuomininkui išsikeliant iš patalpų, nuomotojas turi teisę pareikšti nuomininkui pretenzijas dėl žalos atlyginimo tik iki nuomininko išsikėlimo momento, kurio metu tarp šalių yra pasirašomas perdavimo aktas, tačiau šiuo atveju nuomininkas turi leisti nuomotojui likus ne mažiau kaip 48 valandoms iki išsikėlimo momento apžiūrėti patalpas.
Nuomininkas neturi jokių pareigų, susijusių su pastato fasado ir stogo, bendro naudojimo patalpų ar teritorijų priežiūra, tvarkymu ar valymu. Visas viešo pobūdžio pareigas, susijusias su pastatu ir žemės sklypu, vykdo nuomotojas ir visa atsakomybė už jų nevykdymą ir už žalą tretiesiems asmenims, atsiradusią dėl jų nevykdymo, tenka nuomotojui.
Šalių geranoriškų susitarimu ir nuomotojui patvirtinant, nuomininkas turi teisę subnuomoti patalpas ar jų atskiras dalis trečiajai (-ioms) šaliai (-ims) be papildomo nuomotojo sutikimo, jeigu subnuomininkų veikla yra susijusi su nuomininko vykdoma veikla. Nuomininko sudaromų subnuomos sutarčių sąlygos negali prieštarauti šios sutarties sąlygoms.
Nuomotojas užtikrina, kad nuomininkas galės be jokių kliuvinių ar trukdymų iš nuomotojo pusės, ar bet kokio kito asmens, teisėtai veikiančio nuomotojo vardu, jo reikalavimu ar jam vadovaujant, naudotis patalpomis visą sutarties galiojimo laikotarpi 24 valandas per parą 7 dienas per savaitę.
Nuomotojas sutinka, kad Nuomininkas bet kada sutarties galiojimo laikotarpiu galės savo nuožiūra ir savo lėšomis bei gavęs nuomotojo raštišką sutikimą papildomai perplanuoti patalpas bei atlikti kitus esminius patalpų pakeitimus.
Nuomotojas sutarties galiojimo laikotarpiui neatšaukiamai suteikia nuomininkui teisę Lietuvos Respublikos teises aktų nustatyta tvarka registruoti išuomotose patalpose nuomininko buveinę.
Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo įrengti gerai visiems matomoje vietoje savo reklaminius įrenginius, ženklus, stendus ir skydus patalpų viduje, įskaitant prie visu įėjimo į patalpas durų. Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo, tačiau suderinęs su reikiamomis valstybines ar vietos valdžios institucijomis, patalpų ir pastato išorėje vykdyti kitu savo reklaminių skydų (objektų) pastatymo, įrengimo, pakeitimo, remonto darbus. Šiuo atveju nuomotojas suteikia nuomininkui visą nuo jo priklausančią pagalbą. Objektai ir įrenginiai, kurie nuomininko lėšomis buvo pritvirtinti prie patalpų ir pastato vidaus ar išores, yra ir visada išliks nuomininko nuosavybe. Jie gali būti išardyti pasibaigus nuomos laikotarpiui bei pratęsus sutarti ir papildomam nuomos laikotarpiui ar bet kuriuo kitu metu, per pagristai tam reikalingą laiką, nepadarant žalos patalpoms. Sutarties galiojimo metu nuomotojas privalo pateikti nuomininkui technines instrukcijas ir kitas taisykles, nustatytas Lietuvos Respublikos teisės aktų ir susijusias su patalpų ar pastato naudojimu, eksploatacija, kurias nuomotojas, kaip patalpų savininkas, privalo turėti.
Vadovaujantis Civilinio kodekso (CK) 6.578 str. 4 d., nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas (šio kodekso 6.587 straipsnio 2 dalis). Tačiau, bet kokiu atveju kaip šio turto savininkas/-ė Jūs turite teisę rinktis su kuo norite sudaryti nuomos sutartį ir kam leisti naudotis savo gyvenamosiomis patalpomis.
Tačiau kažkokių tam tikrų papildomų sąlygų, kurias galėtume įrašyti į sutartį esant nepilnamečiams nuomininko vaikams, nėra, nes vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis nuomininkas turi teisę nuomojamose patalpose gyventi su savo šeimos nariais, taip pat ir nepilnamečiais savo vaikais. Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios:
- nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės;
- suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas;
- daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu;
- riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra;
- suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą;
- suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi;
- nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos. Nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, kurie netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojo arba kitų asmenų, kuriems trukdoma normaliai gyventi, reikalavimu taip pat gali būti iškeldinti.
Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra pažymėjęs, kad už pažeidimą griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - teismas taiko individualiai, taigi teismas turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę, ar ne. Teismo apsisprendimą kiekvienu atveju gali nulemti atitinkamos aplinkybės, iš kurių pažymėtina, ar pažeidimu taip pažeidžiamos nuomotojo teisės, kad jų gynyba galima tik sutarties nutraukimu, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimu. Tačiau vien argumentas, kad nuomojame bute gyvena nepilnametis vaikas, nesuteks nuomininkui daugiau teisių, nei jis jų turėtų gyvendamas vienas.
tags: #nuomininkas #nuomojamuose #patalpose