Sutartys, sudarytos valstybėse narėse valstybės, regioninės ar vietos valdžios institucijų arba kitų viešosios teisės reguliuojamų subjektų vardu, turi atitikti Sutartyje numatytus principus, ypač laisvo prekių judėjimo, įsisteigimo laisvės ir laisvo paslaugų judėjimo, bei iš jų kylančius principus, pavyzdžiui, lygiateisiškumo, nediskriminavimo, abipusio pripažinimo, proporcingumo ir skaidrumo principus.
Tačiau viešosioms [viešojo pirkimo] sutartims, kurių vertė viršija tam tikrą sumą, šių principų pagrindu patartina nustatyt[i] nacionalinių procedūrų, sudarant tokias sutartis, derinimą Bendrijos mastu, kad būtų užtikrintas šių principų veiksmingumas ir sudarytos sąlygos konkurencijai atliekant viešuosius pirkimus.
„„Viešojo darbų pirkimo sutartys“ - tai viešosios [viešojo pirkimo] sutartys, kurių dalykas yra darbų arba darbo, susijusio su viena iš I Priede nurodytų veiklų, įvykdymas, arba įvykdymas ir suprojektavimas, arba darbo realizavimas bet kokiomis priemonėmis, atitinkančiomis perkančiosios organizacijos nustatytus reikalavimus.
Jos sudaro tokias viešojo pirkimo sutartis atvirų arba ribotų konkursų būdu. Esant ypatingoms aplinkybėms, aiškiai apibrėžtoms 29 straipsnyje, perkančiosios organizacijos gali sudaryti viešojo pirkimo sutartis konkurencinio dialogo būdu.
Iš jurisprudencijos šiuo aspektu matyti, pirma, kad klausimas, ar sandoris yra viešasis darbų pirkimas, kaip tai suprantama pagal Sąjungos teisės aktus, patenka į Sąjungos teisės taikymo sritį.
Tai, kad šalys numatomą sudaryti sutartį kvalifikuoja kaip „nuomos sutartį“, šiuo atveju neturi lemiamos reikšmės.
Pirmiausia reikia priminti, kad Direktyva 2004/18, kaip ir kitomis direktyvomis viešųjų pirkimų srityje, siekiama, kaip iš esmės matyti iš jos 2 konstatuojamosios dalies, užtikrinti, kad sudarant viešojo pirkimo sutartis, be kita ko, būtų paisoma laisvo prekių judėjimo, įsisteigimo laisvės ir laisvės teikti paslaugas, taip pat iš jų kylančių principų, visų pirma vienodo požiūrio, nediskriminavimo, proporcingumo ir skaidrumo principų, ir garantuoti, kad viešieji pirkimai būtų atverti konkurencijai.
Dėl Komisijos nurodytų struktūrinių intervencijų Austrijos Respublika tvirtina, kad tiltai nuo pat pradžių buvo numatyti pastato Gate 2 projekte. Be to, jie nėra nuomojamų plotų dalis.
Dokumente „Pastato ir jo įrengimo aprašymas“, kaip ir šio dokumento „papildyme“, buvo numatyti tik reikalavimai, kuriuos turi atitikti visi šiuolaikinių biurų pastatai.
Austrijos Respublikos teigimu, išorės bendrovės SET Bauprojektierung kontrolė apėmė tik erdves, dėl kurių sudaryta nuomos sutartis, bet neapėmė kitų pastato Gate 2 erdvių, pavyzdžiui, techninių centralizuoto šildymo įrenginių, automatinės įrangos, liftų įrenginių, bendro naudojimo arba išorės erdvių.
Austrijos Respublika taip pat pažymi, kad Wiener Wohnen nebuvo vienintelė pastato Gate 2 nuomininkė. Tokiomis aplinkybėmis nelabai svarbu žinoti, ar kitiems nuomininkams išnuomoti plotai buvo mažesni nei tie, kuriuos užėmė Wiener Wohnen.
Be to, „management summary“ juolab nepatvirtina Komisijos pozicijos, nes šiame dokumente nebuvo nurodyta, kad Wiener Wohnen suformuluoti reikalavimai viršijo įprastus nuomininko pageidavimus.
Austrijos Respublikos teigimu, dokumentas „Pastato ir jo įrengimo aprašymo papildymas“ tik „pagrįstas“„MA34 tarnybos parengta administracinių pastatų specifikacija“.
Ši specifikacija - tai įstatymuose ir kituose teisės aktuose įtvirtintų techninės būklės reikalavimų, taikomas visiems biurų pastatams ir ne tik Vienos miesto, rinkinys.
Taigi minėtame „papildyme“ aprašytos priemonės turėjo būti įgyvendintos ir tuo atveju, jei nuomos sutartis būtų sudaryta ne su Wiener Wohnen, o su privačia įmone.
Tvirtindama, kad ekologinės normos yra tik „rekomendacijos“, Komisija neišmano taikytinų teisės aktų. Iš tiesų, remiantis Oberster Gerichtshof (Aukščiausiasis Teismas, Austrija) suformuota jurisprudencija, šios normos - tai techninė būklė, į kurią atsižvelgiant nustatomas tinkamas techninis vykdymas.
Komisijos kritika dėl nagrinėjamoje sutartyje numatytos nuomos trukmės, t. y. 25 metų, neatitinka nekilnojamojo turto rinkos tikrovės.
Komisijos ieškinio dalykas - prašymas pripažinti, kad sutartis dėl Vienoje esančio pastato Gate 2 buvo sudaryta tiesiogiai, nerengiant konkurso ir nepaskelbiant skelbimo apie pirkimą.
Komisija teigia, kad Wiener Wohnen, kaip perkančioji organizacija, 2012 m. gegužės 25 d. su privačia įmone sudarė ilgalaikę šio pastato nuomos sutartį, nors jis dar nebuvo pastatytas.
Wiener Wohnen pastato planavimui darė įtaką, kuri gerokai viršijo įprastus tokio pastato nuomininko reikalavimus.
Ši sutartis, kuriai negali būti taikoma Direktyvos 2004/18 16 straipsnio a punkte numatyta išimtis, turėtų būti kvalifikuojama kaip „darbų pirkimas“, kaip tai suprantama pagal šią direktyvą.
Austrijos Respublika pažymi, kad Wiener Wohnen yra didžiausia Europos savivaldybių būstų valdytoja ir, kaip tokia, prisiima atsakomybę prieš daugiau nei 500000 asmenų, apgyvendintų beveik 200000 savivaldybės būstų.
Keičiant šios įmonės strateginę kryptį buvo nuspręsta į vieną vietą sutelkti visus jai priklausančius padalinius, anksčiau išsibarsčiusius įvairiose Vienos miesto vietose.
Šios valstybės narės teigimu, nauja buveinė turėjo būti prieinama įsigaliojus naujai organizacijai 2014 m. pabaigoje arba 2015 m.
Neturint galimybės įsigyti ar pasistatyti pastatą, atitinkantį poreikius, vienintelė išeitis Wiener Wohnen buvo išsinuomoti esamą biurų pastatą arba pastatą, kurio projektas jau buvo patvirtintas.
Kaip subjektas, atsakingas už socialinių būstų statybą, Wiener Wohnen iš esmės turėjo investuoti savo finansinius išteklius į savo valdomų gyvenamųjų pastatų priežiūrą ir gerinimą.
Kad susidarytų bendrą vaizdą apie visus nekilnojamojo turto rinkoje prieinamus tinkamus biurų pastatus, Wiener Wohnen 2012 m. pradžioje pavedė nepriklausomam nekilnojamojo turto ekspertui atlikti bendrą rinkos ir Vienos biuro patalpų analizę.
Austrijos Respublikos teigimu, rengiant šią analizę pastato Gate 2 planavimas jau buvo visiškai baigtas, nes buvo prieinami visi planai, tačiau projektas dar nebuvo įgyvendintas.
Dėl to Wiener Wohnen nedarė jokios įtakos šio pastato projektavimui ar konkrečiam šio pastato A ir B sparnų planavimui.
Be tam tikrų reikalavimų, susijusių su plotu ir automobilių stovėjimo vietų skaičiumi, derybose dėl nuomos sutarties visų pirma buvo aptariama nuomos ir veikimo išlaidų suma.
Vienas esminių derybų aspektų buvo šių dviejų sparnų perdavimas numatytomis datomis, kad būtų galima organizuoti maždaug 1000 darbuotojų perkraustymą.
Komisija teigia, kad Wiener Wohnen pastato Gate 2 statybos darbus kontroliavo kaip užsakovė. Ši įmonė įgaliojo bendrovę SET Bauprojektierung GmbH, kurios specializacija - statybos projektų rengimas, atlikti papildomą konkretaus statybos projekto vykdymo proceso kontrolę.
Šiomis aplinkybėmis Komisija nurodo, kad šalys susitarė, jog ši papildoma kontrolė taip pat apims pastato charakteristikų, kaip antai apibrėžtų aptariamoje nuomos sutartyje, paisymą.
Be to, Komisija pažymi, kad, jeigu minėta sutartis nebūtų sudaryta, pastatas Gate 2 nebūtų pastatytas.
Iš tiesų po to, kai nuomotojas nupirko žemės sklypą Vienos mieste, 2002 m. spaudoje pasirodžiusiuose straipsniuose ir 2005 m. paskelbtame Vienos miesto pranešime spaudai buvo pranešta apie šio pastato statybą šiame sklype.
Vienos miesto rotušė
2008 m. žiniasklaida pranešė, kad projektas „miegojo daug metų“, nes didesnio ploto biurų pasiūla viršijo paklausą.
Komisija atkreipia dėmesį į tai, kad pastatas Gate 2 bet kuriuo atveju neturi būti laikomas standartiniu pastatu, kad Wiener Wohnen siūlė jį išsinuomoti tokį, kokį jį suplanavo savininkas.
Ji primena, kad 2012 m. Wiener Wohnen įgaliojo vieną paslaugų teikėją atlikti Vienos biurų plotų rinkos analizę.
Remiantis šia analize, iš dešimties pastatų, kurie galėjo būti nuomojami (šeši iš jų atitiko minimalius Wiener Wohnen nustatytus reikalavimus), pastatas Gate 2 buvo tinkamiausias.
Komisija priduria, kad pastatą Gate 2 naudoja beveik vien Wiener Wohnen. Tai, kad jame yra kiti du nuomininkai, t. y. Wiener Wohnen Haus- & Außenbetreuung ir Gewerkschaft der Gemeindebediensteten - Kunst, Medien, Sport, freie Berufe (savivaldybių darbuotojų profesinė sąjunga - menas, žiniasklaida, sportas ir laisvosios profesijos), negali pateisinti Direktyvos 2004/18 16 straipsnio a punkto taikymo, atsižvelgiant į Wiener Wohnen turėtą plačią teisę nuomos objektą perduoti Vienos miesto tarnyboms arba juridiniams asmenims, kurių dauguma akcijų priklausė šiam miestui.
Dėl kitų Wiener Wohnen intervencijų Komisija tvirtina, kad 2012 m. gegužės 16 d. dokumente „Pastato ir jo įrengimo aprašymas“ ir 2012 m. gegužės 22 d. dokumente „Pastato ir jo įrengimo aprašymo papildymas“, pridėtuose prie nagrinėjamos nuomos sutarties, yra nemažai pavyzdžių, rodančių, kad šios sutarties šalių sutarti reikalavimai gerokai viršijo tai, dėl ko paprastai sutariama su nuomininku, ir kad Wiener Wohnen techniniai pasirinkimai iš esmės atsispindi galutiniame pastato Gate 2 variante.
Nors kai kuriuose iš šių reikalavimų daryta nuoroda į „ÖNORM“ standartus, pastarieji yra tik rekomendacijos, kurios tampa privalomos tik jas numačius sutartyje.
Būtent iš antrojo iš šių dokumentų titulinio lapo matyti, kad jį parengė Wiener Wohnen, o kitame puslapyje pateiktuose teisinėse nuorodose teigiama: „[Pastato ir jo įrengimo aprašymo] papildymas, pagrįstas tarnybos MA34 parengta administracinių pastatų specifikacija; jame nurodomi specifiniai nuomininko naudojimo poreikiai, juo papildomas, detalizuojamas ir vietomis pakeičiamas nuomotojo pastato ir jo įrengimo aprašymas“.
Komisija patikslina, kad Vienos miesto interneto svetainėje buvo matyti, jog tas papildymas - tai „visos taisyklės, susijusios su šio miesto administracinių pastatų įranga, [ir kad] minėti reikalavimai yra planavimo darbų ir viešųjų pirkimų pagrindas“.
Komisijos teigimu, šiomis aplinkybėmis nekelia nuostabos 2016 m.
tags: #nuomininkas #praso #saskaitos #fakturos