Šiandien vis daugiau įmonių renkasi kompaktiškas, daugiafunkces patalpas. Verslai šiandien ieško ne plotų, o efektyvumo. Remiantis Ober-Haus 2025 m. pradžios rinkos apžvalga, komercinių patalpų nuomos paklausa Lietuvoje išliko stabili, tačiau vidutinis nuomojamų plotų dydis sumažėjo net apie 25 proc.
Mažėjant kvadratams - auga kokybės reikalavimai. „Kiekvienas kvadratinis metras turi dirbti,“ - sako NT konsultantai. Paradoksalu, bet mažesnės komercinės patalpos atveria daugiau galimybių smulkiam ir vidutiniam verslui. Dėl to komercinių patalpų nuoma Lietuvoje tapo ne tik nekilnojamojo turto, bet ir verslumo klausimu. Ši kryptis, kaip prognozuoja NT analitikai, išliks ir artimiausius penkerius metus. Komercinių patalpų rinka Lietuvoje keičiasi, tačiau viena tiesa lieka ta pati - svarbiausia ne dydis, o pritaikomumas.
Kūrybinių Patalpų Nuomos Pavyzdys
Pavyzdžiui, Kauno g., Naujamiestyje nuomojamos gamybinės/sandėliavimo patalpos:
- Bendras nuomojamų patalpų plotas 390 m² trečiame aukšte.
- Patalpų išsidėstymas :didelė 299 m² ploto erdvė, padalinta į 2 dalis, mažesnės 42 m², 17 m² bei kitos pagalbinės/techninės patalpos.
- Galimas pritaikymas: paslaugų, sandėliavimo, kūrybinės srities ar "švarios" gamybos veiklai.
- Lubų aukštis ~4,5 m, vanduo, centrinis šildymas, 2 kondicionieriai.
- Prekių pristatymui naudojamas krovininis liftas.
- Pastaruoju metu patalpose veikė kosmetikos gamybos įmonė.
- Automobilių parkavimas vidiniame kieme.
- Uždara saugoma teritorija, įvažiavimas į ją kontroliuojamas.
- Netoli viešojo transporto stotelių, gerai matoma vieta.
- Patalpos nuomojamos esamos būklės, jas pagal savo poreikius galės keisti nuomininkas.
- Šiame pastate dar nuomojamos 312 m² ploto patalpos 1-ame aukšte.
- Nuomos kaina-6,49 Eur/m²+PVM+komunaliniai mokesčiai pagal faktą.
Detalesnė informacija apie turtą suteikiama tiesioginio bendravimo metu.
Klaipėdoje ir Kaune itin aktyviai nuomojamos patalpos, kurių plotas iki 100 m². „Didelė erdvė nebėra sėkmės simbolis. Uostamiestyje per pastaruosius dvejus metus išaugo komercinių patalpų nuoma Klaipėdoje, ypač senamiesčio ir pietinių rajonų zonoje. Klaipėdos verslai dažnai renkasi nuomą vietoje pirkimo, nes tai suteikia lankstumo augti arba keisti lokaciją. Daug įmonių renkasi trumpalaikę nuomą arba sutarčių atnaujinimą kasmet, kad galėtų keisti plotą pagal veiklos apimtis.
Kaip vesti dailės pamoką (patarimai, kaip vesti dailės dirbtuves!)
Gyvenamosios ir Negyvenamosios Paskirties Patalpos
Pastaruoju metu Lietuvoje vis daugiau žmonių svarsto galimybę įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas kaip alternatyvą brangiam būstui. Tačiau prieš priimant tokį sprendimą, būtina išsiaiškinti, kuo skiriasi gyvenamosios ir administracinės paskirties patalpos, kokie teisiniai, techniniai ir finansiniai apribojimai taikomi negyvenamosios paskirties patalpoms.
„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Advokatų kontora „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ nurodo, kad Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, teisininkas Deivis Valiulis vardijo, kad gyvenamieji pastatai yra privatūs namai, daugiabučiai, vienbučiai, dvibučiai, bendrabučiai, vienuolynai. O negyvenamosios paskirties pastatai, kur būtų galima gyventi, yra viešbučiai ir bendro gyvenimo namai (vadinamas „co-living“).
Taigi, gyvenamosios paskirties patalpos yra skirtos nuolatiniam gyvenimui ir turi atitikti griežtus komforto, saugumo, higienos bei statybos techninius reikalavimus. Negyvenamosios paskirties patalpos, tokios kaip administracinės, komercinės, viešbučių ar kitos, formaliai nėra pritaikytos nuolat gyventi ir joms galioja žemesni techniniai standartai.
Pagrindinis Kriterijus - Sklypas
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Pagrindinis kriterijus - sklypas.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:
- Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
- Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
- Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.
Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:
- Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
- Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.
L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.
Akivaizdžių Skirtumų Gali Nebūti
Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.
Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus. Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.
Negyvenamosios paskirties patalpos gali atsirasti ir gyvenamajame pastate, jei dėl statinio plano, kraštovaizdžio ypatybių ar kiti aplinkybių, pavyzdžiui, dėl to, kad joms tenka per mažai tiesioginės saulės šviesos, kai kurios patalpos neatitinka gyvenamosioms patalpoms keliamų reikalavimų.
Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė.
Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Ar Galima Pakeisti Pastato Paskirtį?
„CEE Attorneys“ teisininkės teigimu, pakeitus NT paskirtį į gyvenamąją, jo vertė dažnai padidėja, kadangi tokį turtą jau galima ir nuomoti, lengviau parduoti, kartais taikomos ir mokestinės lengvatos.
Vis tik ji pabrėžė, kad pakeisti pastato paskirtį yra labai sudėtinga, procesas būna ilgas (gali trukti net kelerius metus), brangus ir ne visada sėkmingas.
Finansiniai Aspektai
Pigiau Reiškia Brangiau
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti. Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.
NT Mokestis ir Kitos Išlaidos
Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą.
Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
| Patalpos paskirtis | NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) | PVM tarifas šildymui |
|---|---|---|
| Gyvenamosios | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 9% |
| Poilsio | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Viešbučių | 0.7% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Kūrybinės dirbtuvės/Gamybinės/Administracinės | 1% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.
Tendencijos ir Pirkėjų Požiūris
„Ne Butų“ Žmonės Nenori
Pasak A. Kišūno, pastaruoju metu negyvenamosios paskirties NT turtiniai vienetai daugiabučių rinkoje sudaro tik 5-7 proc.
Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius. Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų.
Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.
Patrauklu Ketinantiems Nuomoti
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai.
Papildoma Informacija
Apartamentai - Rinkodaros Triukas
Tarkim, su kuo jums asocijuojasi pavadinimas „apartamentai“? Erdvesnis, gražesnis, prabangesnis, aukštesnės nei vidutinės kokybės būstas? Ar būstas atostogoms pajūryje? Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra.
„Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Patarimai Kuriant Kūrybines Dirbtuves Bute
- Spalvos: Šviesios šaltos spalvos atspindi šviesą, taip vizualiai padidindamos erdvę. Sienas dažykite tokia spalva, kuri nėra per daug ryški, tamsi, ar slegianti, kaip pavyzdžiui raudona ar tamsiai mėlyna.
- Stilius: Interjere vyrauja griežta linijų grafika, ją sušvelnina šiltos spalvos, natūralios tekstūros, akcentinis apšvietimas.
- Baldai ir Dekoras: Įsigykite baldus ir dekoro elementus, kurie tobulai apsijungia į bendrą visumą.
- Židinys: Svetainėje taip pat yra židinys, suteiksiantis namams dar didesnį šilumos ir jaukumo pojūtį.
- Erdvė: Erdvės galima pakeisti taip, kaip norisi, nes didžiulė patalpa suteikia išties didžiulę laisvę fantazijai.
- Detalės: Daug dėmesio skirkite detalėms - nuo spalvų derinių iki medinių uosio laiptų, kurie gaminti pagal specialų užsakymą.
Teisiniai Aspektai
Advokatas Vilius Martišius, advokatų kontoros „Metida" partneris sako, jog „teisiškai kūrybinės dirbtuvės priskiriamos gamybos ir pramonės paskirties pastatams. Šis statusas reiškia, kad nurodytose patalpose turėtų būti vykdoma tam tikra kūrybinė/komercinė veikla, o ne gyvenama.
Tokių patalpų statybai taikomi ne tokie griežti reikalavimai ir ne taip stipriai atsižvelgiama į vietos, higienos ar planavimo normų reikalavimus nei gyvenamosioms patalpoms, todėl leidimus statybai gauti yra lengviau, o pačias patalpas įrengti pigiau.
Įrengiant kūrybines dirbtuves taip pat dažnai naudojami projektavimo sprendimai, kurie nebūtų galimi gyvenamosios paskirties pastatuose. Vienas iš sprendimų - mažesnis nei reikalaujama normose tiesioginių saulės spindulių kiekis.
tags: #nuomojamos #kurybines #patalpos