Butų nuomos kainų kilimo priežastys Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje stebimi nuolatiniai pokyčiai, kurie ypač aktualūs nuomos sektoriuje. Kainų svyravimai priklauso nuo įvairių ekonominių ir socialinių veiksnių, turinčių įtakos tiek nuomotojams, tiek nuomininkams.

NT rinkos sandorių aktyvumas

Vasarą iš sąstingio pajudėjusi nekilnojamojo turto (NT) rinka rodo, kad pardavimo procesas vėl aktyvėja. Registrų centro duomenys rodo, kad vasarą NT rinka aktyviau pajudėjo iš vietos - augo tiek individualių namų, tiek butų pardavimo skaičiai.

• Praėjusių metų liepą įvyko 950 individualių gyvenamųjų namų sandorių, o šiemet liepą - 1 054.
• 2023 m. rugpjūtį - 1 030 sandorių, šių metų rugpjūtį - 1 096.

Rinkoje gerėja ir butų sandorių situacija:

• Praėjusių metų liepą parduoti 2 259 butai, šių metų liepą - 2 502.
• Praėjusių metų rugpjūtį tokių sandorių buvo 2 581, šių metų - 2 743.

Per tris šių metų ketvirčius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 3,5 proc. mažiau nei 2023 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 84,9 tūkst. NT objektų pardavimų.

Vien tik per rugsėjo mėnesį įregistruota 10,3 tūkst. NT savininkų pasikeitimų - 7,8 proc. daugiau nei praėjusių metų rugsėjį (9,6 tūkst. NT objektų), bet 0,7 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį (10,4 tūkst. NT brokerių bendrovės „Capital“ brokeris Paulius Sipavičius LRT.lt komentavo, kad dar 2022 m.

Žvelgiant į keleto pastarųjų mėnesių rezultatus, galima teigti, kad rinkai pavyko atsispirti nuo dugno, fiksuoto metų pradžioje.

Pagrindiniai nuomos kainų kilimo veiksniai

Nuomos kainų augimui įtakos turi pabrangęs nuomojamo būsto finansavimas, galimybė koreguoti nuomos kainas atsižvelgiant į mažesnes gyventojų galimybes būstą įpirkti bei toliau augantis gyventojų skaičius didžiausiuose šalies miestuose.

Pasak A. Avulio, čia yra kelios tokios aplinkybės, kurios tiesiog stumia tas kainas į viršų. Pirmas dalykas - tai paklausa, ji didėja. Paklausa didėja dėl to, kad atpigo būsto finansavimas - pinigų kaina sumažėjo.

Europos centrinis bankas, man atrodo, jau keturis kartus mažino bazines palūkanas ir, aišku, kad kreditai šiandien kainuoja ženkliai pigiau, ir tai skatina įsigyti būstą.

Kiti veiksniai, darantys spaudimą kainoms:

• Statybos darbai patys brangsta dėl to, kad trūksta darbo jėgos.
• Projektai, kuriuos mes vykdome, jie išsitęsia per daug ilgai dėl biurokratinių tokių dirbtinių kliūčių.

Tai visi šie dalykai, kai susideda, gaunasi taip, kad tos kainos per metus praktiškai paaugo 10 proc. ir tai mums irgi kelia didelį susirūpinimą ir nerimą, nes tai nėra labai gerai.

Šiemet, metų pradžioje Euribor rodikliams viršijus 3 proc., buvo stebimas naujas nedidelis nuomos kainų kilimo ciklas. Nors darbo užmokestis augo, didėjo ir būsto paskolų įmokos, kurios, drauge su išaugusiomis būsto kainomis, dar labiau apribojo gyventojų galimybes įsigyti nuosavą būstą.

Sprendimui atidėti pirkimą ir nuomotis turėjo įtakos ir tai, kad pirminės būsto rinkos pasiūloje vis dar vyrauja statomi būstai, kurie nesprendžia apgyvendinimo problemos esamuoju laiku“, - teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, visos minėtos priežastys skatina nuomos rinkos aktyvumą.

Kainų pokyčiai skirtinguose segmentuose

„Inreal“ duomenimis, būsto nuomos kainos ne visuose segmentuose keitėsi tolygiai. Vieno kambario butų nuomos kainos per pusmetį beveik nesikeitė. Mediana išliko ties 400 Eur/mėn., o tipinių kainų rėžis netgi susiaurėjo į mažesnę pusę - nuo 270-580 Eur/mėn iki 270-560 Eur/mėn.

Aiškesnis kainų padidėjimas yra stebimas dviejų kambarių butų segmente, kurį renkasi tiek labiau mobilūs gyventojai, tiek būsto pradiniam įnašui lėšas renkantys pirkėjai. Šiame segmente mediana padidėjo nuo 600 iki 620 Eur/mėn., o tipinis kainų rėžis - nuo 440-850 Eur/mėn. iki 450-850 Eur/mėn.

Ryškesniu pokyčiu pasižymėjo trijų kambarių butų nuomos kainos. iki 550-1350 Eur/mėn. „Didelę dalį šio segmento potencialių nuomininkų sudaro šeimos su vaikais, kurios turi daugiau noro ir didesnes galimybes įsigyti nuosavą būstą, todėl įprastai nuomotojai patiria spaudimą palaikyti konkurencingas kainas.

Panašūs procesai stebimi ir kituose Lietuvos miestuose: Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose bei Panevėžyje. Pagrindiniai skirtumai tarp sostinės bei regionų yra nuomos rinkos dydis bei būsto nuomos pajamingumas, kuris ir toliau išlieka aukštesnis nei metinė būsto paskolų palūkanų norma, todėl, tikėtina, kad Euribor pokyčiai nuomos kainų dinamikai turėjo sąlyginai mažiau įtakos.

Istoriniai kainų pokyčiai

2008-ųjų kovą butai sostinėje buvo nuomojami už 34 Lt/kv.m. Tokios kainos laikėsi maždaug iki spalio mėnesio ir tuomet ėmė kristi. Vadinasi, butų nuoma Vilniuje per vienerius metus nukrito 15 proc., o 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1700 Lt/mėn. iki 1450 Lt/mėn.

Kaune butai dabar nuomojami vidutiniškai už 17 Lt/kv.m. Tai yra maždaug 7 Lt/kv.m mažesni įkainiai nei praėjusiais metais tuo pačiu metu, kadangi pernai kovo mėnesį butai šiame mieste buvo nuomojami vidutiniškai už 24 Lt/kv.m. Pastebėta, kad butų nuomos kainos ėmė kisti rugsėjo mėnesį ir šiuo metu dar nėra stabilios. Taigi iš skelbimuose nurodytų kainų matyti, kad per vienerius metus butų nuoma Kaune atpigo maždaug 30 proc.: 50 kv.m buto nuomos įkainiai pakito nuo 1200 Lt/mėn. iki 850 Lt/mėn.

Šiek tiek mažesnis kainos pokytis (maždaug 25 proc.) užfiksuotas Klaipėdos mieste. 2008-ųjų kovą butų nuoma šiame mieste kainavo vidutiniškai 24 Lt/kv.m. Tokie įkainiai buvo maždaug iki rugsėjo pabaigos ir tuomet ėmė kristi. Šiuo metu butai uostamiestyje nuomojami vidutiniškai už 18 Lt/kv.m. Taigi matyti, jog 50 kv.m buto nuoma Klaipėdoje pakito apytiksliai nuo 1200 Lt/mėn.

Kainų pokyčiai Vilniaus mikrorajonuose

Remiantis nekilnojamojo turto (NT) plėtojimo bendrovės „Omberg group“ duomenimis, daugiausiai nuo šių metų pradžios būsto nuomos kainos pakito Senamiestyje - padidėjo beveik 7,81 proc. Tam įtakos galėjo turėti ankstesnis parduodamų būstų kainų augimas, kadangi kainų dinamika nuomos rinkoje pradeda veikti vėliau nei pardavimuose. Taip pat kainos augo Rasose - 7,05 proc., pasak Ievos Genevičienės, „Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovės, tam įtakos galėjo turėti naujo butų projekto pasiūla bei mikrorajono konversija į vis patrauklesnę vietą gyventi. Šnipiškėse nuomos kaina kilo 6,7 proc. - ši vieta pastaraisiais metais sparčiai atsinaujina, kuriami parkai, statomi nauji būstai, netoli yra centrinis Vilniaus verslo rajonas bei Senamiestis.

Kitose Vilniaus lokacijose nuomos kainos augo mažiau: Pilaitėje - 4,92 proc. Vilkpėdėje - 4,27 proc. Pašilaičiuose - 3,76 proc., Žirmūnuose - 2,03 proc., Fabijoniškėse - 1,46 proc. Naujamiestyje bei Viršuliškėse - mažiau nei 1 proc. Mažiausias nuomos kainos pokytis matomas Justiniškėse - čia būsto nuoma padidėjo - vos 0,27 proc.

Šį laikotarpį nuomos kaina mažėjo Lazdynuose - 0,64 proc., Antakalnyje - 0,76 proc.., Verkiuose - 1,24 proc., Karoliniškėse - 2,11 proc., Žvėryne - 3,87 proc. bei Bajoruose - 4,76 proc. Pastarajame mikrorajone nuomojamų būstų pasiūla yra nedidelė, jų tarpe daugiau senų butų, kas gali būti reikšminga priežastis kainų kitimui.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad šis kainų pokytis apima ir senos, ir naujos statybos namus. Tai gali reikšti, kad metų pradžioje kai kuriuose rajonuose, pavyzdžiui, Žvėryne, nuomai buvo siūloma daugiau naujos statybos namų, o rugpjūčio pabaigoje jų buvo mažiau, todėl tai galėjo lemti butų nuomos kainų kritimą“, - pastebi „Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovė.

Investicinis aspektas: pirkti ar nuomoti?

Pakilus kainoms ir EURIBOR palūkanų normai daug žmonių laužo galvas, ar vis dar apsimoka pirkti nuosavą būstą. Jei nuomos grąža (gaunama kv. m nuomos kainą padalinus iš kv. m pardavimo kainos) didesnė už dabartinės rinkos vidurkį, kuris 2023-aisiais yra apie 0,41 proc., reiškia, kad šiuo momentu labiau verta būstą pirkti, o ne nuomotis. Tuo metu, kai santykis yra mažesnis nei 0,41 proc. - labiau apsimoka butą nuomotis.

Šiuo metu nuomos grąža didžiausia yra Pilaitėje, o už vidurkį aukštesnė šiuose mikrorajonuose: Bajoruose, Rasose, Šnipiškėse, Vilkpėdėje, Antakalnyje, Verkiuose ir Naujamiestyje. Žemesnė už vidurkį nuomos grąža šiuo metu yra Senamiestyje, Fabijoniškėse, Lazdynuose, Karoliniškėse bei Žvėryne.

„Omberg group“ Plėtros ir inovacijų vadovė I. Genevičienė priduria, kad svarstantiems įsigyti būstą, reikia nepamiršti kitų prielaidų, tokių kaip paskolos įmokos ar palūkanos. Taip pat vertėtų išsirinkti kelis variantus, apžiūrėti vietoves, patikrinti jų nuomos kainas bei pardavimų kainas, pasidomėti, kaip mikrorajonas bus vystomas ateityje, kokios perspektyvos jo laukia, ar yra visa reikalinga infrastruktūra, pavyzdžiui, darželiai, mokyklos ir panašiai. Taip pat svarbu įvertinti dabartinę makroekonomikos situaciją, EURIBOR lygį, būsto kylimo procentus, bei įsivertinti savo namų ūkio grynąsias pajamas.

Rinkos aktyvumas ir pasiūla

Pagrindinės sumenkusio rinkos aktyvumo priežastys nesikeičia: būsto pasiūla sumažėjusi, ieškant konkretaus objekto ji tampa dar mažesnė, o siekiant iš karto įsikelti jos beveik nelieka. Toliau stebimas nutrauktų sutarčių skaičiaus didėjimas - per mėnesį jų buvo net 46. Tai - pandemijos pradžios rodiklio lygis, tik priežastys - kitos.

Vis daugiau 2020 metų pabaigoje, 2021 metų pradžioje pradėtų projektų artėja prie statybų pabaigos, vis aiškiau matomas skirtumas tarp prognozuotų ir faktinių plėtros išlaidų, tarp būsto kainų preliminariose sutartyse ir esamo pasiūlos kainų lygio. Plėtros išlaidų pokyčio problema ne visus vystytojus paveikė vienodai, skiriasi ne tik rangos sutarčių sąlygos, bet ir mažesnėmis kainomis parduoto būsto kiekis.

Pirminės būsto rinkos stebėjimus „Inreal“ papildė 81 nauju objektu - 70 proc. mažiau nei prieš mėnesį (274) ir 85 proc. mažiau nei prieš metus (542). Pasiūloje šiuo metu yra virš 3600 būstų - 9 proc. mažiau nei prieš metus.

Auganti rinkos balanso rodiklio reikšmė vienareikšmiškai rodo, kad pardavimų apimtys tampa nepalankios vystytojams. Kita vertus, fundamentalios paklausos priežastys neišnyko - pirkėjams tiesiog sudėtinga įpirkti naujos statybos būstą, o atsižvelgiant į pastatyto būsto trūkumą, jo įsigijimas dabar nesprendžia būsto poreikio, tad pirkėjas priima sprendimą palaukti.

Nuomos kainų priklausomybė nuo atlyginimų

Būsto nuomos su išpirkimu paslaugą teikiančios bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus sako, būsto nuomos kainos priklauso nuo gyventojų skaičiaus bei nuomos paklausos ir bei atlyginimų šalyje. O pastarieji Lietuvoje nagrinėjamu laikotarpiu augo sparčiau nei nuomos įkainiai.

Paskutinį 2010 m. ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 2121 litą, t. y. apie 615 eurų. Šiuo metu jis jau viršija 2 tūkst. eurų.

Jis pažymi, kad, pavyzdžiui, graikai vargu ar džiaugiasi sumažėjusiomis būsto nuomos kainomis, kadangi vidutinis atlyginimas šioje šalyje 2010-2022 m. laikotarpiu net sumažėjo.

Būsto rinkos sandėlis ir kainos

M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.

Kadangi pasiūla mažėja, pirkėjams vis sudėtingiau rasti jų poreikius labiausiai atitinkantį variantą, gali tekti kiek nuleisti poreikių kartelę. Savo ruožtu vystytojams, tikėtina, gali būti paprasčiau parduoti ir mažiau likvidžius butus“, - svarsto „Realco“ atstovas.

Esant dabartinei paklausai, nesipučia ir sandėlis. Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina“, - skaičiuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

M.Chmieliauskas pastebi, kad ir toliau būstų sandėlis neauga. Ši tendencija laikosi nuo balandžio, kai sandėlis buvo didžiausias šiemet ir siekė 3959 būstus. Rugsėjį Vilniaus pirminės NT rinkos būstų sandėlis siekė 3667 būstus, per mėnesį buvo pristatyti 2 nauji projektai, kurie sandėlį papildė 186 būstais.

„Nuomos rinka labai stipriai susijusi su pardavimais. Kuo mažiau būstų nuperkama, tuo mažiau auga ir nuomos pasiūla. Kita vertus, dalis gyventojų, negaudami paskolos būstui įsigyti, ieško nuomojamo būsto, tad paklausa didėja. Ilgainiui rinkoje gali atsirasti disbalansas tarp pasiūlos ir paklausos, tikėtina auginsiantis nuomos kainą, tuomet naujo būsto įsigijimas investicijai gali tapti patrauklesnis ir susidarys prielaidos pardavimų augimui“, - sako jis.

Būsto kainų pokyčiai segmentuose

„Inreal“ skaičiavimais, ekonominiame segmente vidutinė kaina neženkliai padidėjo nuo 2728 iki 2759 eurų/kv. m, vidutiniame - sumažėjo nuo 3878 iki 3874 eurai/kv. m. Prestižinio segmento būstų kainos ir toliau svyruoja, rugsėjį jos padidėjo nuo 5141 iki 5187 eurų/kv. m.

„Darnu Group“ duomenimis, aukštos klasės būsto segmento kainos sostinėje šiuo metu siekia apie 5150 eurų už kvadratinį metrą. Lyginant su metų pradžia, jos išaugo apie 200 eurų, o su atitinkamu laikotarpiu pernai - 440 eurų/kv. m. Kainos laikysis panašiame lygyje ir toliau dėl tų pačių priežasčių - ribotos, lėtai besipildančios pasiūlos, kuri artimiausiu metu ir nežada padidėti, o taip pat ir aukštos statybų savikainos.

„Inreal“ skaičiavimais, loftai atpigo nuo 2363 iki 2332 eurų/kv.m, o kotedžai simboliškai pabrango nuo 2124 iki 2130 eurų/kv. m.

Statistika

Apibendrinant, pateikiame pagrindinius duomenis lentelėje:

Spartus atsigavimas po krizės

„Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis teigia, kad tokį spartų būsto kainų augimą per pastaruosius 15 metų lėmė kelios priežastys:

• Per didelis gyventojų ir verslo skolinimosi tempas.
• Po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą.
• Žemos palūkanos ilgą laiką skatino tiek visos ekonomikos, tiek nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu, spartų būsto kainų augimą.

Pasak R. Reginio, jei Baltijos šalių ekonomikos pakankamai greitai pradėjo atsigauti po globalios finansinės krizės, tai dalies šalių problemos pagilėjo ir užsitęsė.

Augusios pajamos ir pagerėjusi būsto kokybė

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais - įperkamumu ir ekonomine situacija. Anot jo, jei pažiūrėsime, kiek Lietuvoje kilo būsto kainos ir kiek kilo pajamos, tai greičiausiai pastarosios procentiškai kilo daug labiau.

SEB“ banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas taip pat antrino, kad Baltijos šalių išskirtinumas - spartus atlyginimų augimas. Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį - 1333 eurus į rankas. Nuo 2010 metų vidutinė alga Lietuvoje padidėjo 191 proc.

Kainų pokyčių veiksniai ir ilgalaikės perspektyvos

M. Mikočiūnas tikino, jog kainų pokyčiams reikšmės turi keli veiksniai. Pasak jo, pastaruosius 6-7 metus NT kainos kilo lėčiau negu žmonių darbo užmokesčiai.

tags: #nuomos #kainu #pakilimas