Gyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutarties Ypatumai
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys. Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu.
Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė, jei ji yra terminuota arba nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar kitas juridinis asmuo. Prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota tik, jei įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Praktikoje dažnai pasitaiko, kad nuomos sutartys sudaromos žodžiu, tačiau rekomenduotina sutartį tarp fizinių asmenų ar bet kurią kitą nuomos sutartį sudaryti raštu. Tinkamai sudaryta rašytinė sutartis padės apsisaugoti nuo bereikalingų klaidų ir ginčų su kita sutarties šalimi.
Pabrėžtina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Vis dėlto, tokia sutartis kilus ginčui jūsų teisių apgynimui prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji sudaryta raštu ir įregistruota viešame registre. Buto (namo) nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Terminas nustatomas šalių susitarimu.
Sutarties šalys yra nuomotojas (suteikiantis gyvenamąją patalpą) ir nuomininkas (priimantis valdyti ir naudotis gyvenamąja patalpa). Gyvenamosios patalpos nuomotoju gali būti tik jo savininkas ar kitu teisiniu pagrindu patalpą valdantis asmuo (fizinis asmuo, juridinis asmuo, valstybė, savivaldybė), o nuomininku - fizinis asmuo, kuris savo vardu ir savo bei šeimos interesais sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
Juridinis asmuo gyvenamosios patalpos nuomininku turi teisę būti tik tuo atveju, jei patalpą naudos fiziniam asmeniui apgyvendinti (pavyzdžiui, juridinis asmuo, kuris yra darbdavys, sudaro nuomos sutartį juridinio asmens darbuotojams apgyvendinti).
Sutarties dalykas - tinkamas gyventi ir teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkantis namas ar butas, kita izoliuota gyvenamoji patalpa jų dalis. Savarankišku nuomos objektu negali būti kambario dalis, pereinamasis kambarys ar pagalbinės patalpos.
Kada Pasirašoma Buto Nuomos Sutartis?
Buto nuomos sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą. Sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.
Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.
Kodėl Svarbu Sudaryti Buto Nuomos Sutartį?
Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino. Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso. Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.
Dažniausios Klaidos, Pasitaikančios Sudarant Buto Nuomos Sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Dažniausiai neįvardijamos visos esminės sąlygos: neaišku, kurią dieną mokėti, ar mokama už einamą ar praėjusį mėnesį, bei pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi.
Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.
Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.
Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Svarbūs Aspektai Sudarant Sutartį:
- Mokėjimo Grafikas: Nurodykite konkrečią mėnesio dieną, kada turi būti sumokėta nuoma, ir ar mokama už einamąjį, ar už praėjusį mėnesį.
- Neterminuota Sutartis: Įtraukite sąlygas dėl nutraukimo termino ir šalių įspėjimo tvarkos.
- Komunalinės Išlaidos: Aiškiai priskirkite atsakomybes už komunalinius mokesčius.
- Gyvenantys Asmenys: Įvardinkite visus asmenis, kurie gyvens bute, arba apribokite, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.
- Naminiai Gyvūnai: Aptarkite naminių gyvūnų laikymo sąlygas.
Buto Nuomos Sutarties Forma
Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų.
Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.
Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.
Priėmimo-Perdavimo Aktas
Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remonto Įsipareigojimai
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės Technikos Gedimai
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kitos Svarbios Nuostatos
Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
- Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nurodyti nuomos kainą.
- Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
- Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Pavyzdinė Nuomos Sutartis
Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.
CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.
Jei gyvenamosios patalpos nuosavybės teisė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymo nustatyta tvarka.
Pavyzdys:
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Pagrindiniai sutarties punktai:
| Sutarties punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos terminas | Nurodomas konkretus laikotarpis, kuriam nuomojamas turtas. |
| Nuomos kaina | Nurodoma mėnesinė nuomos kaina ir mokėjimo tvarka. |
| Užstatas | Nurodomas užstato dydis ir grąžinimo sąlygos. |
| Remontas | Aptariama, kas atsakingas už kapitalinį ir einamąjį remontą. |
| Apmokėjimas už komunalines paslaugas | Aptariama, kas apmoka už komunalines paslaugas. |
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
- Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Esminės sąlygos.
- Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
- Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
- Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
- Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
- Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.
Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs - ar jis privalo mokėti baudą?
Rankpinigių sutartis. Pirkėjas ir pardavėjas kartu Sutartyje vadinami ,,Šalimis‘‘, sudarė šią Rankpinigių sutartį. Jeigu Pirkėjas dėl Pardavėjo kaltės neįvykdo Pagrindinės sutarties per joje nurodytus terminus , Pardavėjas privalo sumokėti Pirkėjui dvigubą Rankpinigių sumą. Šio straipsnio 1-3 nuostatos netaikomos, jeigu Pagrindinės sutarties įvykdymas pasidaro neįmanomas dėl nuo Šalių valios nepriklausančių aplinkybių (pvz.,turto žuvimas, karas, stichinės nelaimės ir pan.), kurių Šalys negalėjo numatyti pasirašydamos pagrindinę sutartį.
7 nelegalios nuomos sutarties sąlygos, dėl kurių jūsų nuomos sutartis gali būti neįvykdoma
tags: #nuomos #rezervacijos #sutartis