Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties keitimo sąlygos Lietuvoje

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Sutarties galiojimo laikotarpiu gali atsirasti situacijų, kai būtina pakeisti tam tikras sąlygas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra nuomos sutarties keitimo sąlygos Lietuvoje, remiantis Civiliniu kodeksu ir teismų praktika.

Pagrindiniai nuomos sutarties aspektai

Pagal nuomos sutartį, nuomotojas įsipareigoja leisti nuomininkui apsigyventi gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa ir mokėti nuomos mokestį.

• Nuomotojas: Gyvenamųjų patalpų savininkas arba asmuo, jas valdantis kitais pagrindais.
• Nuomininkas: Pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.

Svarbu, kad nuomos sutartis, kai nuomotojas yra savivaldybė, įmonė ar organizacija, būtų sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotasis pareigūnas ir nuomininkas.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalykas

Savivaldybių ir įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų.

Negali būti savarankiškos nuomos sutarties dalyku kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.).

Nuomininko šeimos nariai

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai).

Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda.

Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai, kitiems pilnamečiams šeimos nariams sutinkant, nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį, vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus. Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šio straipsnio antrojoje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojui leidus. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui ir nepilnamečiams jų vaikams (įvaikiams).

Gyvenamosios patalpos rezervavimas

Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgesniam kaip šešių mėnesių laikui, jo nuomojama savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama. Sprendimą rezervuoti priima vietos savivaldybė. Gyvenamosios patalpos rezervavimas įforminamas rašytine sutartimi tarp savivaldybės ir išvykstančiųjų, sutinkant pasiliekantiems šeimos nariams.

Jeigu išvyksta ne visi šeimos nariai, rezervuota savivaldybės gyvenamąja patalpa naudojasi pasilikusieji. Jeigu išvyksta nuomininkas ir visi jo šeimos nariai, nuomininkas turi teisę palikti gyvenamąją patalpą naudotis pagal subnuomos sutartį kitiems asmenims arba apgyvendinti joje laikinus gyventojus.

Sugrįžus rezervuotos gyvenamosios patalpos nuomininkui ar jo šeimos nariui, jų reikalavimu asmenys, apgyvendinti toje gyvenamojoje patalpoje, turi tuoj pat ją atituštinti nepriklausomai nuo rezervavimo termino pasibaigimo.

Subnuoma

Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo sutikimą, turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą. Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi atituštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą.

Laikinieji gyventojai nuomininko arba jo šeimos narių reikalavimu privalo tuojau išsikelti iš patalpos. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai pasibaigus, kartu pasibaigia ir subnuomos sutartis.

Nuomos sutarties keitimo sąlygos

Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus.

Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalinti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa.

Savivaldybė, turėdama galimybių ir nuomininkui, jo šeimos nariams bei buvusiems šeimos nariams sutinkant, jų nuomojamą gyvenamąją patalpą gali pakeisti į kelias, kiek vienam šeimos nariui suteikdama ne daugiau kaip 10 kvadratinių metrų sąlyginio gyvenamosios patalpos ploto, turėtą gyvenamąją patalpą palikdama savivaldybei.

Keliems nuomininkams pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys piliečiai, susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka.

Jeigu atituštinamas izoliuotas kambarys, jis perduodamas tam nuomininkui, kuris turi mažiausiai bendro naudingo ploto vienam šeimos nariui, o šiam nuomininkui atsisakius - kitam. Šiuo atveju įmonė ar organizacija gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali pakeisti kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir dirbančiųjų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka.

Savivaldybių, įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas, tik nuomotojui leidus ir kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus.

Prireikus kapitališkai remontuoti ar rekonstruoti savivaldybių ar įmonių, organizacijų savo darbuotojams išnuomotas gyvenamąsias patalpas, kurių remontuoti negalima neiškėlus iš tų patalpų gyventojų ir jei po remonto gyvenamoji patalpa išlieka, nuomotojas siūlo nuomininkui su šeimos nariais, kol patalpa remontuojama, persikelti į kitą gyvenamąją patalpą. Pasiūlyta gyvenamoji patalpa turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus.

Tais atvejais, kai nuomojamoji gyvenamoji patalpa po kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos padidės ar sumažės, nuomininkas turi teisę pasirinkti, nuomoti tą patalpą ar ne. Jei nuomininkas nesutinka nuomoti padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, taip pat kai dėl kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos nuomojamoji patalpa neišlieka, nuomininkui suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa.

Keitimasis gyvenamosiomis patalpomis įforminamas naujomis nuomos sutartimis. Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją.

Gyvenamosios patalpos sugriuvimo grėsmė

Jeigu dėl stichinių nelaimių, gaisro ar techninio susidėvėjimo gyvenamoji patalpa gresia sugriūti arba tampa netinkama gyventi, piliečiai iš jų iškeldinami pagal prokuroro sankciją ir jiems suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa. Kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą iškeldinamiesiems suteikia įmonė, organizacija, kuriai buvo perduotas grąžintasis gyvenamasis namas (gyvenamoji patalpa). Suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa negali būti mažesnė už anksčiau turėtąją.

Tarnybinės gyvenamosios patalpos

Tarnybinės gyvenamosios patalpos skiriamos apgyvendinti darbuotojams, kurie pagal savo darbo pobūdį privalo gyventi darbovietės pastate arba arti jo. Sprendimą suteikti tarnybinę gyvenamąją patalpą savivaldybės namuose priima savivaldybės valdymo organas, įmonių ir organizacijų namuose - įmonės ar organizacijos vadovas, bendrijų namuose - bendrijos narių ar jų įgaliotinių susirinkimas. Remiantis šiuo sprendimu, sudaroma tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.

Darbuotojai, nutraukę darbo santykius su tarnybinių gyvenamųjų patalpų nuomotoju, jam reikalaujant, privalo išsikelti iš šių patalpų su kartu gyvenančiais asmenimis.

Bendrabučiai

Darbininkus, tarnautojus, studentus, moksleivius jų darbo ar mokymosi metu galima apgyvendinti bendrabučiuose.

Labdaros ar kitais pagrindais įsteigtų nakvynės namų, kuriuose paramos reikalingiems fiziniams asmenims nemokamai suteikiama nakvynė, veiklos ir naudojimosi taisykles nustato ir savivaldybėje jas įregistruoja steigėjai.

Nuomos sutarties keitimo pavyzdžiai

Šalys laisvos spręsti dėl sutarties sudarymo, jos sąlygų nustatymo, bet ir dėl sudarytos sutarties vienos, kelių ar visų sąlygų pakeitimo visam sutarties galiojimo terminui ar tam tikram laikui. Sutarties sąlygų pakeitimas, kaip ir jos sudarymas, gali būti atliekamas tik laisva valia sudarytu šalių susitarimu.

Tačiau tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių teisėtai sudarytos ir galiojančios sutarties sąlygas gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų.

Sutarties keitimas teismo sprendimu

Tam tikrais atvejais šalių sudaryta sutartis ar atskira jos sąlyga gali būti pakeistos teismo sprendimu. Tačiau teismo įsikišimas yra išimtinė priemonė, taikoma tik sutartyje numatytais ar įstatymo nustatytais pagrindais, kiekvienu konkrečiu atveju pagal byloje nustatytas aplinkybes konstatavus, kad šalių sutartinių prievolių pusiausvyra yra iš esmės pažeista ir vienai šaliai sutarties vykdymas yra suvaržytas.

LAT 2018-05-25 nutartimi Nr. e3K-7-145-421/2018 išnagrinėtoje byloje ieškovas reikalavo pakeisti kaupiamųjų indėlių sutartis nustatant mažesnę palūkanų normą bei trumpesnius sutarčių terminus. Byloje nustatyta, kad ginčo sutarčių sudarymo metu indėlių palūkanos Lietuvos finansų rinkoje atitiko sutarčių sąlygas, indėlių palūkanų normų svyravimai žemesnių instancijų teismų nebuvo pripažinti pakeitę šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą, o indėlių terminai iš esmės nesiskyrė nuo kitų bankų taikytų indėlių terminų.

Išplėstinė teisėjų kolegija pažymėjo, kad pirmoji būtinoji CK 6.204 straipsnio taikymo sąlyga yra esminių aplinkybių pasikeitimas, įvykęs po sutarties sudarymo. „Sutarties pakeitimas dėl pasikeitusių jos vykdymo sąlygų galimas tik konstatavus sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą, t. y., pasikeitusios aplinkybės, turinčios reikšmės sutarties vykdymui, turi sukelti prievolių pusiausvyros disbalansą, būti šio disbalanso priežastis“.

Ekonominės krizės įtaka sutarčiai

Kadangi ekonominė krizė nevienodai paveikia įvairius verslo sektorius, tai pasauliniu ir nacionaliniu mastu kilusios ekonominės krizės įtaka sutartiniams santykiams ir jos sukelti konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje nustatytini ir vertintini individualiai.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo konstatuota, kad tiek esminis vykdymo išlaidų padidėjimas, tiek esminis vykdymo vertės sumažėjimas turi būti pagrindžiami objektyviais kriterijais, patvirtinančias, jog atitinkamas pasikeitimas tikrai įvyko. Byloje konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai turi būti vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes.

Nuomos sutarties keitimo rekomendacijos

Norint užtikrinti sklandų nuomos procesą ir išvengti galimų konfliktų, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Aiškiai apibrėžkite nuomininko ir nuomotojo teises ir pareigas, įskaitant atsakomybę už remontą ir daiktų gedimus.
• Susitarkite dėl nuomos mokesčio keitimo sąlygų ir terminų, kad išvengtumėte nesusipratimų ateityje.
• Aptarkite subnuomos galimybę ir sąlygas, kad būtų aišku, ar nuomininkas gali pernuomoti būstą tretiesiems asmenims.
• Prieš nuomos pradžią patikrinkite įrenginių veikimą ir surašykite jų būklę, kad vėliau nekiltų ginčų dėl sugadinimų.

Sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys laisvos spręsti ne tik dėl sutarties sudarymo, jos sąlygų nustatymo, bet ir dėl sudarytos sutarties vienos, kelių ar visų sąlygų pakeitimo visam sutarties galiojimo terminui ar tam tikram laikui.

Šis straipsnis pateikia išsamią informaciją apie gyvenamosios patalpos nuomos sutarties keitimo sąlygas Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės nuomininkams ir nuomotojams geriau suprasti savo teises ir pareigas bei išvengti galimų nesusipratimų.

tags: #nuomos #sutarties #keitimas