Būsto nuoma yra procesas, su kuriuo susiduria daugelis žmonių. Nuomos sutartys yra svarbus aspektas tiek smulkiesiems verslams, tiek asmenims, ieškantiems būsto nuomai. Nuomos sutartis yra esminis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, susijusius su buto nuoma Lietuvoje, įskaitant nuomos sutarties formą, būtinus elementus, šalių pareigas, sutarties nutraukimą, nuomos mokestį ir dažniausiai pasitaikančias klaidas.
Keičiasi nuomininkai! Keliam nuoma! Kaip įvertinti kiek vertas tavo butas?
Rašytinės Sutarties Svarba
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Kalba Ir Forma
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbiausi Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Sutartyje būtina:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Remontas Ir Nesutarimai
Kapitalinis Ir Einamasis Remontas
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės Technikos Gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Mokesčių Mokėjimas Nuomojant Būstą
Gyventojai, norintys legaliai nuomoti savo būstą, turi dvi galimybes:
- Verslo liudijimas: Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“.
- GPM nuo faktiškai gautų pajamų: Pasibaigus metams galite tiesiog deklaruoti iš nuomos faktiškai uždirbtas pajamas neatskaičius išlaidų ir sumokėti 15 % GPM.
Kada Apsimoka Verslo Liudijimas?
Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus.
O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.
| Pajamos per mėnesį (Eur) | Mokestis pagal 15% GPM (Eur) | Mokestis pagal verslo liudijimą Vilniuje (Eur) | Apsimoka |
|---|---|---|---|
| 320 | 576 | 585 | GPM |
| 325 | 585 | 585 | Tas pats |
| 400 | 720 | 585 | Verslo liudijimas |
Svarbūs Aspektai Prieš Išnuomojant Būstą
Prieš išnuomojant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Draudimas: Pirmiausia prieš išnuomojant būstą svarbu jį apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui.
- Nuomotojo dokumentai: Paprašykite nuomotojo buto Registrų centro išrašo, kad tikrai žinotumėte, kad tai yra savininkas.
Nuomos Sutartis: Ką Būtina Įtraukti?
Sutartyje tarp nuomininko ir nuomotojo labai svarbu nustatyti abiejų šalių atsakomybes bei pareigas, o prieš ją sudarant padaryti buto fotofiksacijas.
Saugiai padės jaustis tai, kad tokioje sutartyje bus apibrėžta:
- Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
- Nuomininkas prisiima atsakomybę ir už dėl jo kaltės padarytą žalą bei numato ją atlyginti.
- Būstas turi būti paliktas išvalytas.
Pasirašius sutartį su nuomininku, taip pat reikėtų nepamiršti pasirašyti objekto perdavimo akto, nusirašyti skaityklių rodmenis. Sutartyje nusimatykite baudą už netesybas. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neišgyvena numatyto termino, yra taikoma mėnesio nuomos bauda.
Nuomos Depozitas
Nuomos depozitas yra privalomas. Juo galima atsijoti nuomininkus, kurie vėliau galbūt negebėtų sumokėti nuomos. Depozitas reikalingas ir jis apsaugo nuomotoją nuo nepatikimų nuomininkų, kurie gali padaryti/padaro žalos objektui ir išsikrausto ar palieka skolų. Minimalus imamas depozitas - 1,5 mėn. Didesnis depozitas nei už tris mėnesius gali sumažinti jūsų objekto populiarumą.
Ką Daryti, Jei Prireikia Teismo?
Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.
Jei nepavyksta susitarti dėl išsikėlimo geranoriškai, lieka tas pats kelias - teismas. Su vaikais nuomininkus iškeldinti galima, tik tai užtrunka kiek ilgiau nei nuomininkus be vaikų.