Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis turi būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Sutarties Sudarymas ir Turinys
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Svarbūs sutarties punktai:- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Turto Perdavimo Aktas
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remonto Klausimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės Technikos Gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomos Sutarties Pratęsimas
Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti.
- Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
- Faktinis naudojimasis patalpomis: Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui.
- Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo: Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties.
Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius). Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.
Nuomos Sutarties Nutraukimas
Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.
Nuomotojo Teisės Nutraukti Sutartį
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Nuomos Sutarties Pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Pavyzdinė Nuomos Sutartis (ištrauka)
1. BENDROSIOS NUOSTATOS
1.1. Nuomotojas perduoda, o Nuomininkas priima laikinam naudojimuisi gyvenamąsias patalpas, esančias adresu: [adresas], kurias sudaro [kambarių skaičius] kambariai, kurių bendras plotas ___ kv. m.
1.2. Kartu su gyvenamąja patalpa, Nuomotojas perduoda Nuomininkui naudotis virtuvės ir sanitarinę įrangą bei prietaisus.
1.3. Gyvenamosios patalpos perduodamos Nuomininkui naudojimui visam nuomos laikotarpiui, pasirašant jų perdavimo-priėmimo aktą. Gyvenamosios patalpos perdavimo-priėmimo aktas pridedamas prie šios sutarties (priedas nr. 1).
2. ŠALIŲ TEISĖS IR PAREIGOS
2.1. Nuomotojas turi teisę:
2.1.1. Kontroliuoti, kaip Nuomininkas naudojasi gyvenamąja patalpa.
2.1.2. Nutraukti sutartį nedelsiant ir reikalauti nuostolių atlyginimo, jei Nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas.
2.2. Nuomininkas privalo:
2.2.1. Laikytis energijos taupymo reikalavimų, nustatytų gyvenamosioms patalpoms, taip pat laikytis kaimynystės taisyklių.
2.2.2. Nenuomoti ir neperleisti nuomojamų patalpų jokiais būdais tretiesiems asmenims.
2.2.3. Negalima keisti dizaino, konstrukcijos, spalvos, buitinių prietaisų ir nedaryti jokių kitų gyvenamųjų patalpų pakeitimų be raštiško Nuomotojo sutikimo.
2.2.4. Nedelsiant informuoti Nuomotoją arba jo atstovą apie bet kokius nuostolius, atsiradusius išnuomotuose patalpose, balduose, virtuvės ir sanitarinėje įrangoje bei prietaisuose ar kitus nuostolius.
2.2.5. Savo lėšomis nedelsiant atlikti visų nuomojamos patalpos, baldų, virtuvės ir sanitarijos įrenginių bei prietaisų remontą, jeigu jie sugedo dėl Nuomininko kaltės.
2.2.6. Nuomininkas neatsako už normalų susidėvėjimą.
3. MOKĖJIMAI
3.1. Mėnesinė nuomos mokesčio suma yra ______________Lt.
3.2. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
3.3. Pirmas nuompinigių mokėjimas yra už vieną mėnesį, kas sudaro ________ Lt.
5. SUTARTIES GALIOJIMO TERMINAS IR NUTRAUKIMAS
5.1. Sutartis įsigalioja nuo priėmimo-perdavimo akto pasirašymo datos ir galioja iki 2009 m.
5.2. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
5.3. NUOMININKUI nutraukus sutartį priešt terminą, dviejų mėnesių nuomos mokesčio suma, t.y. Lt.
5.7. NUOMOTOJAS turi teisę nutraukti šią Sutartį nepasibaigus nuomos terminui priešt tai įspėjęs NUOMININKĄ ne vėliau kaip priešt 1 (vieną) mėnesį.
6. KITOS SĄLYGOS
6.1. Visi ginčai, kylantys iš šios sutarties, sprendžiami derybomis. Jei derybomis susitarti nepavyksta, ginčai sprendžiami Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka.
6.5. Sutartis sudaryta 2 (dviem) egzemplioriais, po 1 (vieną) lietuvių ir anglų kalbomis NUOMOTOJUI ir NUOMININKUI.
