Būsto nuoma yra populiarus pasirinkimas tiek jaunimui, tiek šeimoms, ieškančioms laikino ar ilgalaikio gyvenamojo ploto. Norint užtikrinti sklandų nuomos procesą ir išvengti galimų ginčų, svarbu žinoti pagrindinius nuomos sutarties aspektus, nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas.
Kas Yra Nuomos Sutartis?
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Tai yra dvišalis sandoris.
Sutarties Forma
- Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai.
- Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre.
- Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu, ir raštu, o jos neišviešinimas nedaro sandorio negaliojančio.
- Vis dėlto, tokia sutartis kilus ginčui jūsų teisių apgynimui prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji sudaryta raštu ir įregistruota viešame registre.
Taigi gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu, ir raštu, o jos neišviešinimas nedaro sandorio negaliojančio.
Nuomotojo Ir Nuomininko Teisės Ir Pareigos
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes:
- Betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa.
- Susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.t.).
Svarbūs Aspektai Sutartyje
- Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai.
- Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis.
- Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.
Nuomos Sutarties Registracija
Įrašai apie sudarytas gyvenamųjų patalpų sutartis tarp fizinių asmenų viešajame registre yra reti. Dažniausiai sutartys nėra įregistruojamos dėl nežinojimo. Kita priežastis neregistruoti nuomos sutarčių, tai būsto savininkų siekis išvengti mokėti mokesčius valstybei bei nuomojančių būstus gyventojų poreikis gyvenamąją patalpą išnuomoti už mažesnę kainą.
Primintina, kad fizinis asmuo, kuris nuomoja nekilnojamąjį turtą gali rinktis vieną iš dviejų mokesčių mokėjimo būdų: deklaruoti nuomos pajamas iki kitų metų gegužės 1 d. ir mokėti 15 proc.
Jei Valstybinei mokesčių inspekcijai tampa žinoma apie nedeklaruotas pajamas nesąžiningam asmeniui gali būti skirta bauda ir jis privalo sumokėti nuslėptą mokesčių nepriemoką.
Viešumas
Siekiant teisinio tikrumo, stabilumo ir didesnės savo teisių ir teisėtų interesų apsaugos, rekomenduotina nuomos sutartis išviešinti, t. y.
Vieša sutarties registracija yra naudinga ne tik nuomininkui, kuris ginčo atveju galėtų remtis sutartimi prieš trečiuosius asmenis, tačiau ir nuomotojui.
Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą (žymą) dėl sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos (panaudos) sutarties, nekilnojamojo turto registro tvarkytojui turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti teisės aktų reikalavimus atitinkančius juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus, t. y. nuomos sutartį. Prašymas gali būti paduodamas bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje asmeniškai, paštu ar elektroninių ryšių priemonėmis.
Labai svarbu identifikuoti ir tiksliai nurodyti sutarties šalis, nurodyti šalių asmens kodus (juridinio asmens kodą), deklaruotą gyvenamąją vietą (buveinės adresą). Tai užkirs kelią smulkiam sukčiavimui - kai rankpinigius paima savininkais nesantys asmenys, arba skolų atsiradimo, kai svetimu asmenvardžiu pasinaudoję gyventojai dingsta neatsiskaitę.
Taip pat sutartyje rekomenduotina aptarti sutarties terminą (arba nurodyti, kad sutartis neterminuota) ir sutarties nutraukimo tvarką, aptarti šalių tarpusavio teises ir pareigas.
Daugiausiai ginčų tarp nuomininko ir nuomotojo kyla dėl daikto kokybės (pabloginimo, trūkumų), dėl nesumokėtų mokesčių ar komunalinių patarnavimų, dėl to, kad nuomotojas trukdo naudotis daiktu ar neatlieka kapitalinio remonto.
Nuomos Sutarties Pratęsimas
Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. CK 6.607 straipsnis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį.
Būdai Pratęsti Sutartį
- Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
- Faktinis naudojimasis patalpomis (CK 6.481 str.): Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui (CK 6.481 str.).
- Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo (CK 6.607 str. 2 d.): Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).
Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties.
Rekomendacijos
- Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
- Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.
Darbo Vietos Nuoma
Nors Lietuvos didmiesčiuose tradicinės komercinio nekilnojamojo turto nuomos rinka yra gana gerai išplėtota, jau kurį laiką šioje rinkoje pastebimi lygiagrečiai vykstantys pokyčiai, kuriais yra siekiama prisitaikyti prie šiuolaikinio verslo poreikių ir tendencijų. Greta tradicinės verslo patalpų nuomos ir vis dažniau siūlomos virtualaus biuro paslaugos, steigiami ir bendradarbystės centrai (angl. co-working).
Darbo vietos nuoma įprastai suteikia teisę naudotis darbo vieta (bendrai tam įrengtoje darbo erdvėje ar atskirame kabinete), gauti būtiniausias administracines paslaugas (priimti/išsiųsti korespondenciją), naudotis pasitarimų kabinetais/konferencijų salėmis pagal išankstinį susitarimą, taip pat - teisę įregistruoti savo įmonės buveinės adresą.
Prieš priimant sprendimą nuomotis darbo vietą, patartina įsigilinti ir į teisinius šios paslaugos aspektus.
Kaip Vertinti Darbo Vietos Nuomos Sutartį?
Pagal savo esmę, ši sutartis turi dviejų atskirų sutarčių (nuomos ir atlygintinų paslaugų teikimo) požymių, tad darbo vietos nuomos sutartį teisinga būtų laikyti mišria sutartimi. Pagal vyraujantį santykį tokia sutartis turėtų būti pripažįstama atlygintinų paslaugų teikimo sutartimi, turinčia nuomos sutarties elementą. Sutarčiai būtų taikomos atskirų rūšių sutartis reglamentuojančios normos, jeigu ko kita nebūtų numačiusios šalys ar tai neprieštarautų pačios sutarties esmei.
Rizikos Valdymas
- Klientui prieš sudarant darbo vietos nuomos sutartį derėtų pasidomėti, kas yra patalpų savininkas, ar Nekilnojamojo turto registre yra įregistruota paslaugos teikėjo nuomos sutartis (jei savininkas nesutampa su paslaugos teikėju), taip pat pasirūpinti, kad ir jo darbo vietos nuomos sutartis (kaip subnuoma), sudaryta terminui, dėl kurio būtų aktualu turėti apsaugą, būtų atitinkamai įregistruota.
Nepaisant keleto praktinių ir teisinių nepatogumų ir tam tikro neapibrėžtumo, darbo vietos nuomos paslauga rinkoje įgauna pagreitį ir tampa patrauklia bei madinga vieta įsikurti bei startuoti ambicingam verslui, kuris be kompromisų pageidauja lanksčių ir patogių darbo sąlygų bei šiuolaikiškos darbo aplinkos.
Išvados
Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, užtikrinantis abiejų šalių teises ir pareigas. Svarbu atidžiai perskaityti sutartį, aptarti visus svarbius aspektus ir, jei reikia, kreiptis į teisininką konsultacijos. Registruota sutartis suteikia papildomą teisinį saugumą ir apsaugą nuo galimų ginčų.