Įmonės dažnai sudaro ilgalaikes komercines sutartis dėl patalpų ar įrangos nuomos, paslaugų teikimo. Vis dėlto, nepaisant kruopštaus planavimo, ne visada pavyksta numatyti ateities situaciją ar įvertinti verslo aplinkos pokyčius. Dėl to gali prireikti keisti sutarties sąlygas.
Šalys, sudarydamos sutartis, dažnai neaptaria galimo sutarties keitimo proceso ir sąlygų arba, jeigu ir aptaria, tai būna gana abstrakčios ir sunkiai pritaikomos procedūros. Todėl pasikeitus verslo aplinkos situacijai ir norint keisti sutartį, tenka vadovautis ne pačios sutarties sąlygomis, o atsižvelgti į šio klausimo teisinį reglamentavimą.
Šiame straipsnyje aptarsime nuomos sutarties šalių pakeitimo sąlygas, atsižvelgiant į Civilinio kodekso nuostatas ir teismų praktiką.
E145. Pati geriausia investicija!
Sutarties keitimas ar nutraukimas teismo keliu
Civilinis kodeksas (CK) numato, kad pirmiausia šalis, kuriai pasidarė sunkiau vykdyti sutartį, turi kreiptis į kitą šalį dėl sutarties pakeitimo. Kitaip tariant, ji turi inicijuoti derybas dėl sutarties keitimo, paaiškindama, kodėl jai sutarties vykdymas tapo nepriimtinas. Tačiau reikia pažymėti, kad toks kreipimasis į kitą šalį nesustabdo pareigos vykdyti prisiimtus įsipareigojimus pagal tą sutartį.
CK nustato, kad tuo atveju, jeigu šalys nesusitaria dėl sutarties pakeitimo ar nutraukimo, jos turi teisę kreiptis į teismą dėl sutarties pakeitimo ar nutraukimo teismo keliu.
Vertinant teismų sprendimus, galima pastebėti, kad šalis, siekianti sutarties pakeitimo dėl pasikeitusių jos vykdymo sąlygų, turi įrodyti esminį įvykdymo kainos padidėjimą arba esminę sumažėjusią įvykdymo vertę ir pateikti įrodymus, pagrindžiančius, kaip jos nurodytos aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą. Šios aplinkybės turi būti pagrindžiamos objektyviais kriterijais.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad sutartinių prievolių pusiausvyros pokytis paprastai nustatomas pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių išraišką (pavyzdžiui, įvykdymo kainos padidėjimo skaitinę išraišką). Esminis vykdymo išlaidų padidėjimas dažniausiai neigiamai paveikia šalį, kuri turi įvykdyti nepiniginio pobūdžio prievolę: pagaminti daiktą, suteikti paslaugas.
Vykdymo vertės sumažėjimas gali neigiamai paveikti tiek piniginio, tiek nepiniginio pobūdžio prievolę vykdančią šalį, pvz., rinkos pokyčiai, didelė infliacija ar pan. Ginčą dėl sutarties pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį.
Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes.
CK nustato, kad šalis, kuriai labai pasunkėja sutarties vykdymas, turi teisę siekti arba sutartį pakeisti, arba ją nutraukti. Daugiau šiuo klausimu kodeksas nepasisako.
Operatyvus kreipimasis į teismą
Atkreiptinas dėmesys, kad šalys, kurioms gerokai pasunkėja vykdyti prievoles dėl pasikeitusių aplinkybių, vadovaudamosi tiek aptartomis teisės normomis, tiek teismų praktika, turi nedelsdamos ginti savo teises, o nepavykus susitarti dėl sutarties pakeitimo, operatyviai kreiptis į teismą dėl savo teisių gynybos. Beje, aplinkybė, kad buvo pasiūlyta keisti sutartį, neužkerta kelio kitai sutarties šaliai, gavusiai prašymą keisti sutartį, pačiai vienašališkai ar teismo keliu nutraukti sutartį, jeigu tokia teisinė galimybė yra.
Pažymėtina, kad CK 6.204 straipsnis neaptaria, ką reiškia šiame straipsnyje minima sąvoką „operatyviai“, kuomet kalbama apie šalies teisę kreiptis į teismą dėl sutarties keitimo ar nutraukimo. Tačiau Aukščiausiasis Teismas yra išsakęs poziciją, kad šiuo atveju gali būti taikomos bendrosios sutarčių keitimo nuostatos.
Reikia pabrėžti, kad teismų praktika laikosi nuostatos, jog aplinkybė, kad pablogėjo kurios nors sutarties šalies finansinė būklė, nėra savaime pripažįstama pagrindu teismo keliu keisti sutarties sąlygas. Laikomasi nuomonės, jog kiekvienu atveju būtina nagrinėti, ar dėl šios priežasties iš esmės pasikeitė konkrečių sutartinių prievolių pusiausvyra.
Ekonominės krizės situacija pati savaime nereiškia sutartinių prievolių pusiausvyros pažeidimo. Kadangi ekonominė krizė nevienodai paveikia įvairius verslo sektorius, tai pasauliniu ir / ar nacionaliniu mastu kilusios ekonominės krizės įtaka sutartiniams santykiams ir jos sukelti konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje nustatytini ir vertintini individualiai.
Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad turi būti kalbama apie sutarties vykdymo apsunkinimą, o ne apie tai, kad sutarties šalis apskritai nebegali vykdyti savo įsipareigojimų. Nesant galimybės vykdyti įsipareigojimų, turėtų būti sprendžiamas klausimas dėl sutarties šalies nemokumo, bet ne dėl sutarties keitimo ar nutraukimo.
Dar vienas svarbus dalykas, į kurį būtina atkreipti dėmesį, - kreipimasis į teismą dėl sutarties pakeitimo savaime neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia teisės stabdyti įsipareigojimų vykdymo.
Teisininkų ir buhalterių bendradarbiavimas
Kad būtų tinkamai pagrindžiamas prašymas pakeisti ar net nutraukti sudarytą ir vykdomą sutartį, būtinas teisininkų ir buhalterių bendradarbiavimas. Buhalterių žinios ir patirtis ypač reikšminga, kai siekiama įrodyti, kad dėl tam tikrų pasikeitusių aplinkybių sutarties šaliai iš esmės pasidarė gerokai sunkiau vykdyti anksčiau sudarytą sutartį.
Beje, pirmiausia nuomonę dėl poreikio keisti sutartį pasunkėjus jos vykdymui turėtų pareikšti ne teisininkas, o buhalteris. Teisininkas greičiausiai nematys duomenų, rodančių, kad įmonei tapo ekonomiškai nenaudinga vykdyti sutartį, tad, tik gavęs užduotį siekti sutarties keitimo, galės tinkamai į šį procesą įsitraukti.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties pakeitimo sąlygos
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai pasibaigus, kartu pasibaigia ir subnuomos sutartis. Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus.
Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalinti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa.
Keliems nuomininkams pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys piliečiai, susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka.
tags: #nuomos #sutratties #saliu #pakeitimas