Nuomojantis ar nuomojant būstą, jame įvykę nelaimingi atsitikimai atneša keliskart daugiau rūpesčių. Patirtus nuostolius lydi ginčai - kas atsakingas už įvykį, kam privaloma atlyginti žalą bei kaip užtikrinti, kad panašūs nesutarimai ateityje nepasikartotų?
Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui. Siekiant išvengti konfliktų ir papildomų rūpesčių, nuomotojo bei nuomininko pareigas verta apibrėžti ir teisiškai. Specialistai teigia, kad potencialias nelaimingų įvykių situacijas svarbu aptarti dar prieš pasirašant ilgalaikės nuomos sutartį.
Dažniausios žalos ir atsakomybės
Draudikų duomenimis, didžiausius nuostolius namuose šalies gyventojai patiria dėl gaisrų, gamtos jėgų bei užliejimo vandeniu. Užliejimas vandeniu - tai viena dažniausiai pasitaikančių, be to, viena nuostolingiausių nelaimių, galinčių padaryti žalą būstui. Pastarieji atvejai, kai namai nukenčia nuo prakiurusių vamzdžių, trūkusios skalbimo mašinos žarnelės ar kitų santechninių gedimų, yra ne tik vieni nuostolingiausių, bet ir dažniausiai pasitaikančių.
Draudimo bendrovės ERGO turto draudimo vyr. ekspertė Inga Žvirblytė teigia, kad dažnas klausimas, kurį tokiu atveju sprendžia nuomos reikalais susijusios pusės - kieno atsakomybė yra atlyginti įvykio žalą.
Jeigu nelaimė įvyko ne dėl nuomininko veiksmų, draudikai, dėl kaimyno patirtos žalos kompensavimo kreipsis į buto savininką. Kitu atveju, jeigu dėl nelaimės kaltas nuomininkas - bus kreipiamasi tiesiogiai į jį. Specialistė norintiems išnuomoti būstą rekomenduoja įsivertinti esamą objekto būklę. Taip pat, pravartu būtų susitarti, jog nuomininkai, pastebėję galimą gedimą, apie tai kuo greičiau informuotų savininką.
Reikėtų įsidėmėti, jog jeigu dėl savininko nepastabumo apgadinamas nuomininko turtas - remiantis teisės normomis, nuomotojas privalo kompensuoti nuomininko patirtą žalą.
Kieno veiksmai sąlygojo gedimus?
„Sakykime, nuomininkas užliejo nuomojamą būstą ir kaimynus. Atvejai, kai žala būtų išieškoma iš pačių nuomininkų, itin reti - tokiu atveju pastarasis pats turėtų sukelti gedimą, sugadinti vamzdį ar kitaip savo veiksmais sąlygoti būsto užliejimą“, - teigia I. Žvirblytė. Todėl, prieš užleidžiant būstą nuomininkams, ekspertė pataria atidžiai įvertinti esamos santechnikos būklę bei susitarti, kad pastebėjus galimus, savininkai būtų nedelsiant apie juos informuoti.
„Svarbu užtikrinti, kad nuomininkai žinotų ir pagrindines taisykles - pavyzdžiui, išvykdami iš namų ilgesniam laikui, užsuktų vandenį“, - pataria I. Žvirblytė.
Visgi, kai dėl nuomotojo neapdairumo yra sugadintas ir nuomininko turtas, pastarąjį saugo teisės normos ir nuostolius privalo atlyginti kaltininkas. Analogiškos taisyklės galioja ir tuomet, kai nuomininkai sugadina būsto savininkų turtą.
Ką daryti, jei nuomininkas sugadino mano nuomojamą turtą
Rašytinė nuomos sutartis - saugumo garantas
Ginčų dėl padarytos žalos galima išvengti išsamiai pasirašyta nuomos sutartis, apibrėžianti abiejų pusių atsakomybes. „Nuomos sutartis dėl gyvenamosios patalpos turėtų būti rašytinė“, - teigia VU Teisės klinikos direktorė. Nors įstatymas numato tam tikrus atvejus, kai sutartį galima sudaryti žodžiu, teisininkė rekomenduoja visada sudaryti rašytinę sutartį. „Tiesa, tokios sutarties tvirtinti pas notarą nereikia. Verta pasirašyti du tokios sutarties egzempliorius, vienas lieka būsto savininkui arba nuomotojui, kitas - nuomininkui“, - teigia V.
Teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Indrė Pelėdaitė pataria į nuomos sutartį įtraukti aiškų turto būklės įvardijimą. Specialistė pataria sudarant sutartį dokumentuoti būste esančius objektus, įvardyti baldų ir buitinės technikos būklę ir vertę, apibrėžti defektus ir trūkumus. Geriausia tai pateikti kartu su nuotraukomis, kurios nurodo kaip objektas atrodė sutarties pasirašymo dieną.
„Patartina dokumente užfiksuoti bute esančius daiktus, nurodyti baldų, buitinės technikos vertę, aprašyti jų būklę ir dar iki nuomos sutarties sudarymo esamus trūkumus ar defektus. Juos rekomenduotina nufotografuoti bei pridėti nuotraukas, taip nurodant, kaip būstas ir jame esantis turtas atrodo sutarties pasirašymo dieną. Šie veiksmai gali padėti išspręsti vėlesnius nesutarimus bei ginčus“, - apie būdą išvengti konfliktų kalba I. Pelėdaitė.
Svarbūs aspektai nuomos sutartyje:
- Šalys: Tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis - savininko interesas įsitikinti, jog nuomininkas yra tas asmuo, kuris pasirašo sutartį. Būtina nurodyti deklaruotą gyvenamąją nuomininko vietą ir asmens kodą.
- Nuomojamos patalpos: Konkrečiai apibrėžti, kokios patalpos yra nuomojamos - tikslus adresas, buto kvadratūra, ypatingos buto naudojimo sąlygos, pvz., komunaliniai patarnavimai ir pan.
- Trūkumai: Pačioje sutartyje įtraukti papildoma punktą arba pasirašyti atskirą dokumentą ir jame nurodyti, kokie trūkumai yra patalpoje, kad vėliau nekiltų ginčų. Tai naudinga tiek savininkui, tiek nuomininkui.
Kas atsakingas už remontą?
Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip. „Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan. Savininkas yra atsakingas už kapitalinį remontą.
„Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan. Nuomininkas privalo pranešti savininkui apie įvykusią avariją ar gedimą. „Žinoma, lėšas, išleistas remontui, nuomininkas išsireikalauja iš savininko arba atitinkamai sumažina nuomos mokestį“, - teigia V.
Nuomininko pareigos:
- Naudoti turtą pagal paskirtį.
- Rūpestingai naudotis patalpomis ir daiktais.
- Savo sąskaita likviduoti patalpose, pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, jei tai įvyko dėl nuomininko kaltės.
Užstatas - finansinė garantija
I. Pelėdaitė priduria, jog nuomotojai užsitikrina galimos žalos kompensaciją imdami iš nuomininkų užstatą. Nors įstatymiškai jo dydis nėra reglamentuotas, prabangesnių butų savininkai gali paprašyti iš anksto sumokėti net tris nuomos mokėjimus siekiančias sumas. Užstatas padeda nuomotojui išvengti galimų nuostolių.
„Taip nuomotojas siekia save apsaugoti nuo galimų nuostolių. Yra sutarčių, kai užstato ir neprašoma, tačiau visgi garantijos pageidaujantys nuomotojai Lietuvoje standartiškai yra linkę imti vieno mėnesio dydžio nuomos sumos užstatą. Taip nuomotojas užsitikrina, jog kilus ginčui, bent dalis nuostolių bus kompensuota“, - sako pašnekovė.
Atvirumas - ypač svarbus
Specialistų praktikoje pasitaiko atvejų, kai pasirašant nuomos sutartį, savininkas nuomininkams nepraneša, jog turi būsto draudimą. I. Specialistė pateikia pavyzdį - šiek tiek užliejęs butą ir taip apgadinęs parketą nuomininkas nedrįsta apie nelaimingą atsitikimą informuoti savininko ir situaciją bando išspręsti savarankiškai arba palieka nesutvarkytą.
Tik išsikraustydamas nuomininkas papasakoja apie nutikimą savininkui, tačiau dėl patirtos žalos kreiptis į draudiką būna jau per vėlu - išmoks nuostoliams padengti skiriama nebebus. Tarpusavio komunikacija tokias problemas padėtų išspręsti“, - pabrėžia I. Pelėdaitė.
Savo ruožtu I. Žvirblytė pažymi - būstas, kuriame gyvena nuomininkai, draudikų yra vertinamas kaip padidintos rizikos. Dėl šios priežasties nuomininkų vis dažniau prašoma pasirūpinti civilinės atsakomybės draudimu. Visgi pačiu būsto draudimu rūpintis turėtų jo savininkai, nes įvykus nelaimingam atsitikimui, išmoka bet kokiu atveju skiriama turto savininkams“, - teigia I. Žvirblytė.
Kruopščiai sudaryta sutartis
Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
„Pavyzdžiui, pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.“, - nuomos sutarties svarbą pabrėžia teisininkas.
Į sutartį reikia įtraukti finansinius įsipareigojimus
Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas.
Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą. Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, A. Bertulio teigimu, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą.
„Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutartie sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės“, - vardija pašnekovas.
Kada moka nuomininkas
Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
„Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą.
Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų. Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz.: elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.
„Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis)“, - pabrėžia teisininkas.
Pataria į teisminius ginčus nesivelti
Nors atrodytų, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, deja, tai ne visada yra raktas į sutarimą. Tačiau net kilus dideliems ginčams, A. Bertulio teigimu, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų.
„Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje. Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą“, - pažymi teisininkas.
Jis tęsia, kad pareiga grąžinti išsinuomotą daiktą tenka nuomininkui, todėl būtent nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas).
Pagrindiniai nuomotojo įsipareigojimai
- Būsto būklė nuomos pradžioje: Nuomotojas privalo užtikrinti, kad būstas nuomos pradžioje atitiktų higienos normas, būtų saugus ir tinkamas gyventi.
- Remonto darbai: Nuomotojas yra atsakingas už visus būtinus remonto darbus, susijusius su natūraliu būsto nusidėvėjimu ar konstrukciniais defektais.
- Būsto perėmimas nuomos termino pabaigoje: Nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko tik esant sutartyje numatytoms sąlygoms.
- Sąžiningas atsiskaitymas: Nuomotojas gali taikyti delspinigius už vėluojantį mokėjimą.
- Ginčų sprendimas: Jei tarp nuomotojo ir nuomininko kyla ginčas, pirmiausia reikėtų pabandyti jį išspręsti taikiai.
Būsto nuomotojo atsakomybė prieš nuomininkus yra plati ir apima įvairius aspektus, susijusius su tinkamų gyvenimo sąlygų užtikrinimu ir sutarties sąlygų laikymusi. Nuomininkai taip pat turi tam tikrų pareigų, kurių laikymasis yra būtinas sklandžiam nuomos procesui.
Draudimas - papildoma apsauga
Norite apsaugoti savo nuomojamą būstą nuo nuomininkų veiksmų ir kitų rizikų? O gal norite apsaugoti savo kilnojamąjį turtą bei atsakomybę prieš būsto savininką? Išvenkite nesutarimų! Turime draudimo pasiūlymus, pritaikytus jūsų poreikiams.
Apsidrausti internetu paprasta - išsirinkite pasiūlymą, skirtą nuomininkui arba nuomotojui:
- NUOMOTOJAS (būsto savininkas) - apdraudžiate Jūsų nuomojamą būstą nuo vandens, ugnies, vagystės, gamtos jėgų, elektros įtampos svyravimų, stiklo dūžio ir kitų netikėtų įvykių padarytų nuostolių. Nuomininkui priklausantis turtas nėra draudžiamas.
- NUOMININKAS - apdraudžiate savo nuosavą kilnojamąjį turtą ir atsakomybę prieš būsto savininką: atlyginsime už žalą jūsų asmeniniams daiktams, netyčinę žalą perduotiems nuomotojo daiktams ir nekilnojamam turtui (sienos ir grindys).
Primename, kad joks draudimas neapima visų įmanomų atvejų, todėl išsamiau apie draudžiamuosius ir nedraudžiamuosius daugiau taisyklėse arba pasikonsultuokite su mumis telefonu 1828.
Nuoma - tai ne tik raktų perdavimas, bet ir abiejų šalių bendras susitarimas rūpintis turtu. Kas atsakingas, jei sienoje atsirado pelėsis? Ar nuomininkas privalo valyti langų kondensatą? O kas turi pasirūpinti ventiliacijos priežiūra? Šiuos ir panašius klausimus dažnai tenka spręsti tiek nuomininkams, tiek būsto savininkams. Pasirašant nuomos sutartį ypač svarbu aiškiai nurodyti, kas už ką atsakingas.
Pelėsis - dažna ginčų priežastis
Pelėsis yra viena dažniausių nuomos ginčų priežasčių. Norint jo išvengti, būtinas abiejų šalių bendradarbiavimas. Nuomotojas turi užtikrinti tinkamą ventiliacijos sistemą ir pastato sandarumą, o nuomininkas - reguliariai vėdinti patalpas ir stebėti drėgmės lygį.
Prevenciniai patarimai:
- Drėgmės kontrolė.
- Profesionalus pelėsio šalinimas.
- Reguliarus vėdinimas.
tags: #nuomotojas #tas #kuris #nuomojasi