Nekilnojamojo Turto Nuoma Lietuvoje: Mokesčiai, Sutartys ir Bendrijų Klausimai

Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau kartu ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su NT nuoma, įskaitant mokesčius, sutartis ir bendrijų klausimus. Išsiaiškinsime, kaip teisingai apmokestinti nuomos pajamas, kokie reikalavimai keliami nuomos sutartims ir kaip spręsti ginčus su bendrijomis.

Nekilnojamojo Turto Mokesčiai

Nekilnojamojo Turto Mokestis

Jeigu Lietuvoje turite Jums nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, nustatant, ar už jį turite mokėti nekilnojamojo turto mokestį, reikia atsižvelgti į tokio turto paskirtį.

Apmokestinamas turtas:

• Komercinio naudojimo nekilnojamasis turtas (administracinės, maitinimo, paslaugų, prekybos, viešbučių, poilsio, gydymo, kultūros, mokslo ir sporto paskirties statiniai ar patalpos) apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu nepriklausomai nuo tokio turto mokestinės vertės.
• Gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra vertė, viršijanti 150 000 eurų už 2020 ir vėlesnius metus (neviršijanti 220 000 eurų už 2019 metus), nekilnojamojo turto mokesčiu apmokestinama.

Lengvatos:

Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinama asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nuosavybės teise priklausančio ar jų įsigyjamo gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendra mokestinė vertė, neviršijanti 200 000 eurų už 2020 ir vėlesnius metus (neviršijanti 286 000 eurų už 2019 metus).

Mokėtojas:

• Jeigu Jūs nuosavybės teise priklausantį komercinio naudojimo nekilnojamąjį turtą ar gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės ir inžinerinius statinius ar jų dalį neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui išnuomojote įmonei, nekilnojamojo turto mokestį už tą turtą nuomos laikotarpiu turi mokėti įmonė.
• Tačiau jeigu komercinio naudojimo, gyvenamosios paskirties, sodų, garažų ar kitą nekilnojamąjį turtą išnuomojote kitam gyventojui, prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį išlieka nekilnojamojo turto savininkui, t. y. Jums.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

1. Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams). Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
2. Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

GPM Mokesčio Ypatumai Įvairiose Situacijose

• Paprasta nuoma: Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų.
• Nuoma veiklai: Jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui - tam, kuris patalpas nuomojasi veiklai.
• Subnuoma tarp fizinių asmenų: Fizinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B, kuris jas pernuomoja kitiems asmenims. A (nuomotojas): nėra jokių mokestinių prievolių.
• Subnuoma tarp juridinių ir fizinių asmenų: Juridinis asmuo A nuomoja patalpas fiziniam asmeniui B, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims.
• Nuoma tarp juridinių asmenų: Abu juridiniai asmenys.

Svarbūs aspektai apmokestinant pajamas

• Verslo liudijimas: VL įsigyjamas kiekvienam NT objektui atskirai.
• Trumpalaikė nuoma: Trumpalaikė nuoma - PVM objektas.
• Atsiskaitymai: Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas.
• Deklaracijos: Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.

Nuomos Sutartis: Svarbiausi Aspektai

Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.

Keli procentai visų Lietuvos žmonių gyvena nuomotuose butuose: studentai, laikinai į kitą miestą išvykusieji. Kaip išvengti dažnų problemų, ar pasirašyti sutartį ir ką ten rašyti?

• Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant).
• Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

Būtina Nurodyti Sutartyje

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:

• Adresas
• Kambarių/patalpų skaičius
• Plotas
• Inžinerinė/techninė įranga
• Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka

Kitos Sąlygos

Kai kurių dalykų sutartyje nurodyti neprivaloma, o jei jie bus nenurodyti, bus privalu vadovautis įstatymų “rekomendacijomis”, pvz.:

1. Atsakomybę be kaltės (pvz. kad nuomininkas atsakys, jei butas sudegs, nors gaisras kiltų nuo kaimynų) arba didesnę atsakomybę nei realūs nuostoliai (pvz.
2. Nuomotojo vienašališką sąlygų keitimą (pvz.
3. Keisti nuomininko teises pagal jo šeimos narių skaičių, jei butas nėra per mažas (pvz.
4. Riboti nuomininko teisę rinktis iš ko pirkti daiktus/paslaugas (pvz.

Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.

Nuomodamasis butą nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur (pvz.

• Be savęs ir savo šeimos narių (dėl kurių sutarta) nuomininkas gali pakviesti kitų laikinų gyventojų (pvz. draugą), bet tik su nuomotojo sutikimu.
• Jeigu nuomojantis buvo tartasi iki kada nuomojama (terminuota sutartis), tai atėjus tam laikui sutartis ir baigiasi, jei nuomotojas ar nuomininkas to nori. Jei niekas neišreiškia tokio noro, sutartis lieka galioti tarsi būtų sudaryta nesitariant dėl pabaigos laiko. Pasibaigus terminui gali pasikeisti ir sąlygos.
• Jeigu dėl pabaigos laiko nesitarta (neterminuota sutartis), sutartis baigiasi po to, kai nuomotojas parašo nuomininkui pranešimą apie nutraukimą. Nuomininkas visada (nesvarbu, tartasi ar ne dėl pabaigos laiko) gali nutraukti sutartį parašęs pranešimą nuomotojui prieš 1 mėnesį.

Jei kažką pablogino (pvz. Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui.

Pvz. jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.

Dažnai žmonės, prieš pasirašant nuomos sutartį, jos nepaskaito, o dėl to susiduria su problemomis, iš kurių viena - negrąžintas nuomos depozitas.

Visada, prieš pasirašant nuomos sutartį, neskubėkite ir perskaitykite sutartį atidžiai. Depozitas - tam tikra suma, kuri sumokama prieš kraustantis į nuomojamą būstą ir yra grąžinama išsikrausčius, jei būste nėra padaroma jokia materiali žala.

Depozitas yra mokamas, nes suteikia nuomotojui saugumą tuo atveju, jei padarysite žalą turtui, nemokėsite nuomos ar nesilaikysite sutarties sąlygų.

Dažnai pasitaiko atveju, kad žmonės nori išsikraustyti anksčiau, nei baigiasi nuomos sutartis. Tai yra suprantama, nes gyvenime atsitinka įvairiausių situacijų.

Tačiau nuomininkas turi suprasti, kad pranešti apie nuomos sutarties nutraukimą, norint išvengti finansinių nuostolių, reikia per tiek laiko kiek yra nurodytą nuomos sutartyje.

Jeigu nepaisysite nurodytos sutarties termino, Jūsų depozitas bus traktuojamas kaip nuomotojo patirtų nuostolių kompensacija ir pagal sutarties sąlygas savininkas turės teisę depozito sumą pasilikti sau.

Visas depozitas arba depozito dalis gali būti negrąžinama dėl dar kelių priežasčių: nemokėjote nuomos ir/ar komunalinių mokesčių, padarėte nuostolių būste esančiam turtui.

Sąskaitos Už Būsto Administravimą ir Komunalines Paslaugas

Laiptinės apšvietimas, liftas, bendrijos pirmininko alga, aplinkos tvarkymas, kaupiamosios lėšos, vieno ar kito gedimo remontas - tai tik dalis paslaugų, kurias galima išvysti gavus sąskaitą už būsto administravimą ir komunalines paslaugas.

„Visus einamuosius mokesčius perkelti nuomininkui nebūtų labai etiška. Savo ruožu nuomininkas, teigia Š. Tos pačios pozicijos laikosi ir bendrovės „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada.

„Bet, pavyzdžiui, bendrijos pirmininko dedamoji ar laiptinės apšvietimo dedamoji... Na, gyveni tame name, namas prižiūrimas, administruojamas, laiptinė apšviečiama, suremontuojama spyna - juk nuomininkas naudojasi tuo bendru gėriu.

Nereikia galvoti, kad tik tiesiogiai jo suvartojama elektra ar vanduo yra jo priedermė“, - sako M.

„Tai tokie sovietinio mentaliteto likučiai, kurie po tuputį išsitrina, bet senesnėse bendrijose tas požiūris yra gajus - „mano nuosavybė baigiasi ties mano buto durimis, o laiptinę turi prižiūrėti kažkas - galbūt savivaldybė, galbūt seniūnija, galbūt kažkoks butaforinis administratorius“, - komentuoja M.

Anot jo, nuosavybė prasideda nuo laiptinės durų ar net įvažiavimo į kiemą.

Tačiau, priduria, M. Čiulada, yra objektyvių situacija, kai nuomininkas neturėtų mokėti net ir už minėtas paslaugas.

„Labai svarbu, kad tai nebūtų palikta kažkokiam vėlesniam pasiaiškinimui. Tai turi būti aprašyta arba bent jau aptarta žodžiu nuomos sutartyje pačios nuomos pradžioje“, - akcentuoja M.

Taip pat situaciją aiškina ir Š. Tarutis. Anot jo, jeigu naudą iš paslaugų gauna pats nuomininkas, jis už tai turėtų ir susimokėti.

„Pasisakau už individualų vertinimą ir visus mokesčius perkelti nuomininkui nesiūlyčiau. Tačiau, jei šalys sulygtų, jog viską dengia nuomininkas, tardamiesi dėl nuomos sąlygų, tokią sutartį valdyti būtų daug lengviau“, - atkreipia dėmesį Š.

M. „Seniau, kai jokių kaupimų apskritai nebuvo, viskas kaip ir buvo aišku, net nėra ką šnekėti. Dabar, kai atsirado kaupimas, kai bendrijos tapo didesnės, be abejo, atsiranda tie klausimai. Tikėtina, kad gali atsirasti ir kreipimasis į teismą ir tada teismas gali išaiškinti. Neatmesčiau ir tokios situacijos, bet bendra logika sako, kad tai yra susitarimo ir sveiko proto reikalas“, - tvirtina M.

Jo teigimu, tam, kaip pasidalijami mokesčiai įtakos neturėtų daryti ir nuomos sutarties laikotarpis.

Bendrijos Klausimai ir Mokesčiai

Atsakysime į dažniausiai užduodamus klausimus apie bendrijų mokesčius:

• Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau, tačiau gyvenu nuosavų namų kvartale?
• Kaip priversti buto ir patalpų savininką mokėti už visą jo valdomą turtą.
• Kaip susigrąžinti permokas tiems bendrijos nariams, kurie mokėjo neproporcingas įmokas?
• Ar turiu prisidėti kaupiamosios, jei dauguma nuspres, kad taip?
• Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius?
• Kodėl vieni turi būti bendrijos nariai ir mokėti už viską daug daugiau (vaikų aikštelės įrengimas, nario mokesčiai....), kai kiti nėra bendrijos nariai, ir gauna sąskaitas tik už pvz apšvietimą ir kitus bendrus dalykus?

Valstybinės Žemės Nuoma

Didžioji dalis statinių - ant valstybinės žemės Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai turi kelias galimybes, kaip įsigyti žemę, ant kurios galėtų plėtoti projektus: nuomotis žemės sklypą iš valstybės arba pirkti žemę.

Nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų vystytojai turi nedaug, daugiausiai - miestų pakraščiuose, kur žemė sugrąžinta arba, kur ją galima įsigyti aukciono būdu.

Tuo tarpu didžioji dalis objektų, net 80 proc., vystomi ant išnuomotos žemės.

Valstybinės žemės nuoma ir pardavimas yra reglamentuota žemės įstatyme. Numatyta tvarka ir sąlygos, kuriomis galima išnuomoti ir parduoti žemę be aukcionų.

Lietuvoje be aukciono išnuomojama žemė prie statinių, pastatų, kurie priklauso fiziniams asmenims. Tokia nuoma yra vadinama lengvatine nuoma ir jos sąlygos yra tokios, kad kol žemės sklype stovės statiniai, tol nuoma ir galios.

Teoriškai vystytojai galėtų pakeisti žemės paskirtį, tačiau ne viskas yra taip paprasta, tai ne visuomet galima padaryti.

Vystytojų teigimu, Vilniuje trūkstant NT plėtojimui tinkamų sklypų, valstybinės žemės nuomos klausimai yra itin skaudūs.

Mat, plėtotojai neturi, kur statyti, o tuomet neturi ir ko pasiūlyti pirkėjams, jau esamo turto kainos kyla dėl didelės paklausos ir mažos pasiūlos.

Naujos Taisyklės

Štai gegužės mėnesį institucija priėmė naują nutarimą dėl Sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklių.

Jame teigiama, kad naujosios sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklės nieko nepakeičia, nes anksčiau tokių taisyklių tiesiog nebuvo.

NŽT teritoriniai skyriai anksčiau vadovavosi tik LR Vyriausybės nutarime Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais.

„Tokia tvarka, tokios taisyklės buvo parengtos siekiant sklandesnio, skaidresnio ir efektyvesnio sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, proceso ir aiškesnių procedūrų.

Išdavimo taisyklėse nuosekliai detalizuota tokių sutikimų išdavimo tvarka, procedūros, jų eiliškumas, aiškiai aprašyta, kas ką turi padaryti, ką turi atlikti pastatų savininkai, į ką jiems reikia atkreipti dėmesį“, rašoma atsakyme.

Tęsiama, kad sutikimai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo išduodami tik jame esantiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti, todėl sklype turi būti pastatas, kuris yra tinkamas naudoti pagal paskirtį.

Jei tokiame valstybinės žemės sklype yra išlikusi tik pastato dalis, tai nesuteikia teisės į valstybinės žemės sklypo nuomą.

Kilus klausimų dėl pastato ar įrenginio egzistavimo ar jo būklės, NŽT teritorinių skyrių darbuotojai turės atlikti faktinį duomenų patikrinimą vietovėje.

Jeigu perleidžiamam (parduodamam) statiniui eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto, žemės sklypo dalis, reikalinga pastatui eksploatuoti, bus nustatoma vadovaujantis teisės aktais.

Išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, atsisakoma tokiais atvejais, kai:

1. Perleidžiami laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui;
2. Valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį, - nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, neleidžia naudotis žemės sklypui nustatytu servitutu, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų;
3. Nustatoma, kad perleidžiami statiniai ar įrenginiai nėra tinkami naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį;
4. Valstybinės žemės sklype esantis statinys buvo naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas ir nepakeisti statinio kadastro duomenys;
5. Nustatoma, kad statinių ir įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas;
6. Atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį ir jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma.

tags: #nuomuojuosi #ka #kaip #rasyti