Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą įgijimas pagal sandorį

Nuosavybės teisė yra viena pagrindinių žmogaus teisių, jo egzistencijos, gyvenimo pilnatvės bei kokybės, saviraiškos ir realaus įgyvendinimo pagrindas. Įgydami nuosavybę, žmonės formuojasi kaip laisvos asmenybės, tampa nepriklausomi nuo kitų subjektų valios. Ši teisė yra tiek kiekvieno civilinis teisinis santykis subjekto, tiek visos visuomenės gyvavimo ekonominis pagrindas.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.37 str. 1 d., nuosavybės teisė - tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Konstitucinės nuosavybės apsaugos garantijos užtikrina savininko teises, kartu ir valstybės pareigą užtikrinti nuosavybės teisės įgyvendinimo palankiausią režimą, ginti bei saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į ją. Tačiau nuosavybės teisės įgyvendinimas nėra absoliutus. Savininkas, įgyvendindamas nuosavybės teises, nėra visiškai laisvas. Nuosavybės teisės apribojimai yra galimi siekiant apsaugoti visuomenės ar kitų asmenų teises ir teisėtus interesus. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad Konstitucija pripažįsta tam tikrą galimybę riboti nuosavybės teises, kaip ir kitas pagrindines žmogaus teises.

Nuosavybės Teisės Įgijimo Būdai

Nuosavybės teisės įgijimas yra siejamas su teisės normose įtvirtintų teisinių faktų atsiradimu. Nuosavybės teisę galima įgyti tik įstatymų nustatytais pagrindais, įvykus teisės normose nustatytiems įvykiams arba atlikus numatytus veiksmus. Romėnų teisėje buvo išskiriami bendrieji nuosavybės teisės įgijimo principai, kuriais remiantis nuosavybės teisės įgijimo pagrindai buvo klasifikuojami į pirminius ir išvestinius.

• Pirminiai nuosavybės teisės įgijimo pagrindai: Tai juridiniai faktai, kurių pagrindu nuosavybės teisė į civilinis teisinis santykis objektą yra įgyjama pirmą kartą, nes tas daiktas niekada nebuvo kieno nors nuosavybė, arba ši teisė atsiranda nepriklausomai nuo ankstesnio savininko valios ir teisės.
• Išvestiniai nuosavybės teisės įgijimo pagrindai: Įgyjant nuosavybės teises vienu iš išvestinių šios teisės įgijimo pagrindų, nuosavybės teisės turinys priklauso nuo ankstesnio savininko valios ir teisių.

Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (4.47 str.) nustatyti nuosavybės teisės įgijimo pagrindai:

1. Pagal sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų ir kt.).
2. Paveldint.
3. Sukuriant naują daiktą.
4. Įgyjant nuosavybę į bešeimininkį daiktą.
5. Įgyjant nuosavybę į radinį.
6. Įgyjant nuosavybę pagal įgyjamąją senatį.
7. Kitais įstatymo nustatytais pagrindais.

Norminiai aktai nenurodo išsamaus sąrašo atvejų, kada nuosavybės teisė įgyjama į inžinerinės infrastruktūros objektus. Tačiau šie objektai pagal savo savybes yra pripažįstami materialiais daiktais ir nekilnojamuoju turtu.

Nuosavybės Teisės Įgijimas Pagal Sandorius

Įgyjant nuosavybės teises pagal sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų), naujasis savininkas įgyja tiek teisių ir pareigų, kiek jų turėjo buvęs savininkas, jei įstatymai arba sutartis nenustato ko kita. Įstatymų leidėjas sieja nuosavybės teisės įgijimą su daikto perdavimo momentu. Šios teisės normos pobūdis yra dispozityvus, todėl šalys sutartyje gali nuosavybės teisės perėjimo momentą susieti su kitomis aplinkybėmis ir faktais.

Civilinio kodekso 4.100 straipsnyje nurodoma, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas Civilinio kodekso 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu. Šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalių teisės ir pareigos tokiais atvejais atsiranda ne nuo sandorio įregistravimo, o nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatyme ar šalių susitarimu, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas nustato, kad šalių teisės ir pareigos atsiranda tik nuo sandorio įregistravimo.

Pagal 1964m. CK (toliau senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje. Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje ( dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose). Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas.

Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių. Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai. Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos. Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo.

Viena iš galimybių, ką daryti jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti, yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį. Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus , pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).

Nuosavybės Teisės Įgijimas Pagal Įgyjamąją Senatį

Nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktas nustatomas teismo tvarka. Civilinio kodekso 4.68 straipsnis numato, kad asmuo, kuris sąžiningai įgijo daiktą, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai ir kaip savą valdė nekilnojamąjį daiktą dešimt metų arba kitą daiktą trejus metus, įgyja nuosavybės teisę į tą daiktą.

Teismui konstatuojant šį juridinį faktą, nėra nei vieno asmens valios perleisti daiktą kitam asmeniui - įgijėjui, taip pat nėra teisių perėmimo. Nuosavybės teisės įgijimas galimas, kai pareiškėjas nėra ir nebuvo įgijęs nuosavybės teises į daiktą iki sueinant terminams.

Tokiu būdu, nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą įgijimas įgyjamąja senatimi teismo yra konstatuojamas esant šis sąlygų visetui: asmuo daiktą įgijo sąžiningai bei sąžiningai, teisėtai, atvirai ir nepertraukiamai, kaip savą valdė teisės normose nustatyta terminą.

Kita galimybė, jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti, kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.). Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).

Sąlygos, Būtinos Įgyjamajai Senčiai

Visą valdymo laiką daiktas buvo valdomas kaip savas. Daikto valdymas laikomas teisėtu ir atsiradusiu sąžiningai, kol neįrodyta priešingai. Teisėtas valdymas atsiranda tais pačiais pagrindais kaip ir nuosavybės teisė, kai dėl tam tikrų priežasčių nuosavybės teisės neatsirado, pavyzdžiui, atvejai, kai daiktą sandoriu (teisėtu pagrindu) perleidžiantis asmuo pats nebuvo daikto savininkas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad bylose dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo pareiškėjai neturi įrodyti, kad jie yra daiktų savininkai. Atvirkščiai, jie neturi būti daiktų, į kuriuos prašo pripažinti įgijus nuosavybės teisę įgyjamosios senaties pagrindu, savininkai.

Tačiau nuostata, jog daikto valdymas laikomas teisėtu, kol neįrodyta priešingai, negali būti aiškinama kaip reiškianti, kad asmuo, pretenduojantis daiktą įgyti nuosavybės teise įgyjamosios senaties pagrindu, neturi nurodyti daikto teisėto įgijimo pagrindo, t. y. kurio nors iš nuosavybės teisės įgijimo pagrindų, ir nurodyti, kodėl jis šiuo pagrindu neįgijo nuosavybės teisės į daiktą.

Specialūs Reikalavimai Statiniams

Jeigu prašoma nustatyti nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktą į nekilnojamąjį daiktą, kuris atsirado statybos būdu, įgyjamosios senaties teisės normos nekilnojamajam daiktui įgyti nuosavybės teise gali būti taikomos, jeigu nustatoma, kad daiktas sukurtas statybą reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka.

Jeigu statinys yra pastatytas ar statomas nesilaikant teisės normų nustatytų reikalavimų, tai jis negali būti civilinės apyvartos objektas, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu ir statytojas neturi teisės tokiu statiniu naudotis, juo disponuoti (jo parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.).

Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas visai neseniai nagrinėjo bylą, kurioje pareiškėjai prašė nustatyti, kad jie pagal įgyjamąją senatį įgijo sporto paskirties inžinerinius statinius (teniso aikštelę, krepšinio aikštelę, tvorą su varteliais ir metalinio tinklo atitvarą). Teismas atmetė ieškinį, motyvuodamas tuo, kad pareiškėjai neįrodė statybos teisėtumo, nes projekte nėra jokios žymos, kad pagal šį projektą statyba yra leidžiama.

Bešeimininkio Daikto Įgijimas

Bešeimininkis daiktas nuosavybėn gali būti perduotas tik valstybei arba savivaldybėms teismo sprendimu, priimtu pagal finansų, kontrolės arba savivaldybės institucijos pareiškimą. Su pareiškimu dėl daikto pripažinimo bešeimininkiu į teismą gali kreiptis finansų, kontrolės arba savivaldybės institucija, fizinis ar juridinis asmuo, kurio žinioje bešeimininkis daiktas yra arba kuris sužinojo apie tokio daikto buvimą suėjus vieneriems metams nuo tos dienos, kurią daiktas įtrauktas į apskaitą.

Šio turto išaiškinimo, apskaitos bei perdavimo nuosavybėn tvarką nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. gegužės 26 d. nutarimo Nr. 634 „Dėl bešeimininkio, konfiskuoto, valstybės paveldėto, į valstybės pajamas perduoto turto, daiktinių įrodymų, lobių ir radinių perdavimo, apskaitos, apskaitymo, saugojimo, realizavimo, grąžinimo ir pripažinimo atliekomis taisyklių patvirtinimo“ nuostatos.

Apibendrinant, nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą įgijimas sandoriu yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus teisės aktų ir teismų praktikos išmanymo. Svarbu atkreipti dėmesį į visas būtinas sąlygas ir įvykdyti visus reikalavimus, siekiant užtikrinti teisėtą ir sklandų nuosavybės teisės įgijimą.

Administracinis Lietuvos žemėlapis

tags: #nuosavybes #teise #i #nekilnojamaji #daikta #igyjant