Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą. Lietuvoje šią sritį reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.
Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.
Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Glimstedt Komentaras: Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartys, ką reikia žinoti? (3 laida)
Nekilnojamojo Turto Registro Terminai
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:
- Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos.
- Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
- Prašymas įregistruoti kitą daiktinę teisę, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo.
Taip pat, 2021 m. įstatymo pakeitimai numato, kad:
- Prašymas įregistruoti daiktinę teisę į nekilnojamąjį daiktą, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo dienos, o kai kartu prašoma įregistruoti ir nekilnojamąjį daiktą arba pakeisti jo kadastro duomenis, - ne vėliau kaip per penkias darbo dienas nuo dienos, kurią baigiasi Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose nustatytas prašymų įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ar pakeisti jo kadastro duomenis nagrinėjimo terminas.
Žemiau esančioje lentelėje pateikiami nekilnojamojo turto registravimo terminai Lietuvoje:
| Prašymo tipas | Terminas |
|---|---|
| Nuosavybės teisės įregistravimas | 10 darbo dienų (skubos tvarka - 1 darbo diena) |
| Kitos daiktinės teisės, suvaržymai, juridiniai faktai | 5 darbo dienos |
| Daiktinės teisės įregistravimas kartu su kadastro duomenų pakeitimu | 5 darbo dienos nuo kadastro duomenų pakeitimo termino pabaigos |
Kai žemė visuomenės poreikiams paimama šio įstatymo 3 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytu atveju ir paimamos visuomenės poreikiams žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas pasirašo žemės paėmimo visuomenės poreikiams aktą, o projektą įgyvendinanti institucija žemės paėmimo visuomenės poreikiams akte nurodytą atlyginimo sumą perveda į žemės savininko ir (ar) kito naudotojo nurodytą sąskaitą, Nacionalinė žemės tarnyba projektą įgyvendinančios institucijos prašymu priima sprendimą pakeisti paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekte numatytus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą ir tokį žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre įregistruoja kaip valstybinę žemę.
Projektą įgyvendinanti institucija Nekilnojamojo turto registre įregistruoja valstybės nuosavybės teisę į statinius ir įrenginius, esančius paimamame visuomenės poreikiams žemės sklype.
Kai žemė visuomenės poreikiams paimama šio įstatymo 3 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatytu atveju ir visuomenės poreikiams paimamos žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas pasirašo žemės paėmimo visuomenės poreikiams aktą, o projektą įgyvendinanti institucija žemės paėmimo visuomenės poreikiams akte nurodytą atlyginimo sumą perveda į žemės savininko ir (ar) kito naudotojo nurodytą sąskaitą, Nacionalinė žemės tarnyba projektą įgyvendinančios institucijos prašymu Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateikia žemės paėmimo visuomenės poreikiams aktą, Vyriausybės nutarimą dėl karinės infrastruktūros projekto patvirtinimo ir prašo Nekilnojamojo turto registre ir Nekilnojamojo turto kadastre pakeisti visuomenės poreikiams paimto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre šį žemės sklypą kaip valstybinę žemę.
Šio įstatymo 5 straipsnio 5 dalyje numatytu atveju, kai žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto teisėtumo klausimas sprendžiamas teisme, po to, kai įsiteisėja teismo nutartis patvirtinti žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto teisėtumą, kaip tai nustatyta šio įstatymo 6 straipsnio 3 dalyje, Nacionalinė žemės tarnyba projektą įgyvendinančios institucijos prašymu priima sprendimą pakeisti visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą į žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekte numatytus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą ir šį žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre įregistruoja kaip valstybinę žemę.
Projektą įgyvendinanti institucija Nekilnojamojo turto registre įregistruoja valstybės nuosavybės teisę į statinius ir įrenginius, esančius paimamame visuomenės poreikiams žemės sklype.
Kai įgyvendinamas karinės infrastruktūros pritaikymo ir (ar) sukūrimo ypatingos valstybinės svarbos projektas ir įsiteisėja teismo nutartis patvirtinti žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto teisėtumą, kaip tai nustatyta šio įstatymo 6 straipsnio 3 dalyje, Nacionalinė žemės tarnyba projektą įgyvendinančios institucijos prašymu Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateikia Vyriausybės nutarimą dėl karinės infrastruktūros projekto patvirtinimo ir prašo Nekilnojamojo turto registre ir Nekilnojamojo turto kadastre pakeisti visuomenės poreikiams paimto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei Nekilnojamojo turto registre įregistruoti šį žemės sklypą kaip valstybinę žemę.
Nuosavybės teisė į visuomenės poreikiams paimamą žemę, statinius ir įrenginius pereina valstybei nuo žemės sklypo, statinių ir įrenginių įregistravimo Nekilnojamojo turto registre kaip valstybės nuosavybės momento.
Kai visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esantis statinys ir (ar) įrenginys projektą įgyvendinančios institucijos teikiamas registruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės nuosavybės teise, projektą įgyvendinančios institucijos prašyme įrašomas ir šio statinio ir (ar) įrenginio patikėtinis - vienas iš šio įstatymo 3 straipsnio 3 dalyje nurodytų subjektų, atsižvelgiant į šio subjekto vykdomą veiklą, nustatytą jo steigimo dokumentuose ir (ar) teisės aktuose.
Sprendimą dėl visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančio statinio ir (ar) įrenginio patikėtinio paskyrimo priima projektą įgyvendinančios institucijos vadovas arba jo įgaliotas suinteresuotos institucijos vadovas.
Visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančių ar šio įstatymo 4 straipsnio 21 dalyje nustatytu atveju valstybės nuosavybėn įgytų statinių ir (ar) įrenginių patikėtinis gali būti keičiamas projektą įgyvendinančios institucijos vadovo sprendimu perduodant visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančius statinius ir (ar) įrenginius valdyti, naudoti ir jais disponuoti patikėjimo teise kitiems šio įstatymo 3 straipsnio 3 dalyje nurodytiems subjektams.
Subjektai, kurių patikėjimo teisė į visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančius ar šio įstatymo 4 straipsnio 21 dalyje nustatytu atveju valstybės nuosavybėn įgytus statinius ir (ar) įrenginius įregistruota Nekilnojamojo turto registre, šiuos statinius ir (ar) įrenginius valdo, naudoja ir jais disponuoja patikėjimo teise įstatymų, kuriuose reguliuojami valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo teisiniai santykiai, nustatyta tvarka, išskyrus šiame įstatyme nustatytas išimtis.
Kai Nekilnojamojo turto registre įregistruojama šio įstatymo 3 straipsnio 3 dalies 2 punkte nurodyto subjekto patikėjimo teisė į visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančius ar šio įstatymo 4 straipsnio 21 dalyje nustatytu atveju valstybės nuosavybėn įgytus statinius ir (ar) įrenginius, turto patikėjimo sutartis su šiuo subjektu nesudaroma.
tags: #nuosavybes #teise #priklausantis #kitas #turtas #kuri