Gana dažnai savo noru ar susiklosčius įvairioms aplinkybėms asmenys įgyja bendrą nuosavybę. Deja, praktika rodo, kad bendroji nuosavybė dažniausiai reiškia užprogramuotus konfliktus ir problemas. Nesutarimai tarp turto bendrasavininkų - vieni dažniausiai pasitaikančių ginčų nekilnojamojo turto srityje, neretai peraugantys į ilgamečius teisminius karus. Bendrosios nuosavybės atveju visi nekilnojamojo turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendraturčių valios. Galima sakyti, kad savininko teisės šiuo atveju apribojamos kitų savininkų.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo. Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais (2011-02-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77/2011; 2014-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kitas bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas įtvirtintas CK 4.80 str. 1 d.
Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Naudojimosi Tvarkos Nustatymas
Praktika rodo, kad išsiskyrus nuomonėms ir interesams tarp bendraturčių, kyla įvairūs ginčai. Viena iš galimų teisinių priemonių, siekiant išvengti tokio pobūdžio ginčų - naudojimosi daiktu ir konkrečiomis jo dalimis tvarkos nustatymas.
Kaip minėta, nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str.).
Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre. Susitarimą dėl naudojimosi daiktu tvarkos galima sudaryti paprastos rašytinės arba notarinės formos. Tačiau tik notarinės formos sutartis, įregistruota Nekilnojamojo turto registre, gali užtikrinti, kad ji bus privaloma ne tik esamiems, bet ir naujiems daikto bendraturčiams.
Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti (2012-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2012).
Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai (2017-10-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-343-611/2017; 2022-04-13 nutartis civilinėje byloje Nr. būtų aiškiai ir tiksliai apibrėžtos kiekvienam bendraturčiui priskiriamos naudotis dalys, jų ribos, plotai, išsidėstymas, faktinė vieta, t. y. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti (2010-01-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2010), tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą (2019-01-03 nutartis civilinėje byloje Nr.
Nesusitarus dėl naudojimosi daiktu tvarkos gražiuoju, ji gali būti priverstinai nustatoma teismine tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Atidalijimas Iš Bendrosios Dalinės Nuosavybės
Racionaliausias tokių ginčų sprendimo būdas - atidalijimas iš bendros nuosavybės, kuomet iš bendrosios nuosavybės atskiriama konkretaus bendraturčio dalis. Atidalijimu užtikrinamas kiekvieno savininko interesas būti vieninteliu savo turto savininku ir tai pasitarnauja socialinei taikai bei ekonominiam interesui. Pažymėtina, kad kiekvienas bendraturtis turi absoliučią teisę bet kada reikalauti atidalijimo, nepriklausomai nuo to, ar kiti bendraturčiai sutinka su atidalijimu, ar ne.
Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Atidalijimas gali būti vykdomas keliais būdais: padalijant daiktą natūra arba išmokant kompensaciją pinigais. Pasirenkant atidalijimo būdą, pirmenybė teikiama daikto atidalijimui natūra, kiek tai įmanoma be neproporcingos žalos daikto paskirčiai. Galimas arba visiškas, arba dalinis atidalijimas (kai tam tikra dalis lieka neatidalinta). Visgi tais atvejais, kai daikto atidalijimas natūra be neproporcingos žalos negalimas (tiek dėl fizinio atidalijimo negalimumo, tiek dėl bendraturčių interesų apsaugos neužtikrinimo), vienam arba keliems iš bendraturčių yra priteisiama piniginė kompensacija. Bendroji nuosavybė gali būti atidalinta ir taip, kad paliekama bendrai naudojamų daikto dalių. Nes ir pasidalijus dalį daikto, gali būti įgyvendinti atidalijimu siekiami tikslai - panaikinti bendrosios nuosavybės teisinius santykius arba bent jau sumažinti jų apimtį.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu).
Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais (2022-04-06 nutartis civilinėje byloje Nr. ar yra galimybė padalyti daiktą natūra ir suformuoti atskirus nekilnojamojo turto objektus pagal teisės aktų (pvz., statybos, kadastrinių objektų formavimo ar žemės teisinius santykius reglamentuojančių teisės aktų) reikalavimus, t. y.
Kaip minėta, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis. Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas (2011-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253/2011). Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus (2010-10-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2010).
Prieš prašant atidalyti turtą, labai svarbu žinoti, jog to prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir, priklausomai nuo tokio pasirinkimo, pagrįsti geriausią jo suformavimo būdą. Teismų praktikoje galioja taisyklė, kad bendraturtis, siekdamas gauti jam tenkančią dalį, turi įrodyti, jog jo siūlomas būdas yra priimtiniausias ir atitinka visų bendraturčių interesus. Tačiau tai nereiškia, kad turtas padalijamas tik pagal vieno bendrasavininko pasiūlymą - kiti bendraturčiai taip pat turi teisę pateikti kitokius variantus. Taigi daikto atidalijimu negali būti ginami tik vieno žmogaus ar vienos grupės interesai, nepaisant kitų bendraturčių interesų.
Sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (Civilinio kodekso 4.80 straipsnio 1 dalis). Teismų praktikoje teikiama pirmenybė atidalijimui iš bendrosios nuosavybės įgyvendinant nuosavybės teises, nes taip palengvinamas ir supaprastinamas savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimas ir išvengiama ginčų, galinčių kilti tarp bendraturčių.
Atidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir priklausomai nuo tokio pasirinkimo - pagrįsti jo suformavimo būdą. Atidalijus iš bendrosios dalinės nuosavybės, pasikeičia buvusio bendro daikto teisinis režimas, t. y. suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai. Tačiau tam, kad galėtų tokiais būti, šie objektai turi atitikti jiems teisės aktų keliamus reikalavimus.
Teikiami atidalijimo variantai turi būti pagal procedūras ir techniškai priimtini (t. y. įmanomi įgyvendinti, nedaryti neproporcingos žalos daiktui), atitikti bendraturčių dalis ir nepažeisti trečiųjų asmenų teisių.
Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl įrodinėjimo naštos paskirstymo sprendžiant atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės klausimą, yra konstatavęs, kad, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.75 straipsnyje įtvirtintais bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo principais, būtent atidalijimo siekiančiam bendraturčiui tenka pareiga įrodyti teisme, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, kad jis nepažeis kitų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų, nepadarys neproporcingos žalos daiktui bei jo paskirčiai.
Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės leidžia pasiekti keletą teisiškai, ekonomiškai ir socialiai reikšmingų rezultatų. Visų pirma, atidalijimas leidžia sumažinti bendraturčių skaičių ir bendrosios nuosavybės apimtį bei atitinkamai išplėsti asmeninės nuosavybės apimtį. Mažesnis bendraturčių skaičius, mažesnė bendrosios nuosavybės apimtis naudingi keliais aspektais: tai pasitarnauja konfliktų prevencijai, jų sprendimui bei leidžia operatyviau ir pigiau valdyti konkretų objektą.
Sklypo Atidalinimas
Atidalyti žemės sklypą galima ir bendru sutarimu. Tokiu būdu suformuojami atskiri nekilnojamojo turto objektai, kurie valdomi atskirų savininkų. Jeigu išlieka poreikis, atidalijus sklypus, reikia numatyti kelio servitutus, reikalingus privažiavimui iki atitinkamo sklypo.
Sklypo atidalinimo privalumai:
- Savarankiškas disponavimas - kiekvienas savininkas gali parduoti, dovanoti, įkeisti ar statyti be bendraturčių sutikimo.
- Ginčų išvengimas - aiškiai atskiriamos nuosavybės ribos, sumažėja konfliktų, nes jau nebelieka arba sumažėja bendraturčių.
- Turto vertės didėjimas - atskiri sklypai dažnai tampa patrauklesni rinkoje nei bendrasavininkų turtas.
- Atskiras infrastruktūros planavimas - galima individualiai tvarkyti komunikacijas, kelią (yra išimtys, kai būtini servitutai).
Sklypo atidalijimas visada geresnis variantas nei naudojimosi tvarkos nustatymas. Tačiau praktikoje būna per mažas sklypas, arba užstatytas sklypas taip, kad nėra galimybės jo atidalinti. Tuomet reikia nustatyti naudojimosi tvarką.
tags: #nustatyti #bendraja #daline #nuosavybe #ir #atidalinti