Kalbant apie žemės valdymą ir nuosavybės teisę, svarbiausia yra tikslumas ir aiškumas. Štai čia ir atsiranda kadastriniai matavimai, kurie yra visapusiškas žemės sklypui tyrimas ir kartografavimas, įskaitant jų ribas, matmenis ir kitas svarbias detales.
Juose dalyvauja profesionalūs matininkai, naudojantys įvairius įrankius ir metodus tikslioms riboms nustatyti ir kadastro žemėlapiams kurti. Šie žemėlapiai yra esminis žemės įrašų ir nuosavybės valdymo sistemų pagrindas.
Kodėl kadastriniai matavimai yra būtini?
Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl kadastriniai matavimai yra būtini, yra galimybė tiksliai nustatyti žemės nuosavybės teisę ir ribas. Atlikdami kruopščius matavimus ir analizę, matininkai gali išspręsti bet kokius neaiškumus ar ginčus, susijusius su nuosavybės linijomis.
Kadastriniai matavimai atlieka pagrindinį vaidmenį žemės administravimo ir miestų planavimo procesuose, taip pat yra neįkainojami nekilnojamojo turto srityje.
Kadastriniai matavimai nekilnojamojo turto srityje
Perkant ar parduodant turtą, tiksli informacija apie ribas ir nuosavybę yra labai svarbi sėkmingam sandoriui. Kadastriniai matavimai suteikia potencialiems pirkėjams garantiją, kad turtas, į kurį jie investuoja, atitinka reklamuojamas ribas.
Žemėtvarkos ir statybos projektai
Kadastriniai matavimai yra gyvybiškai svarbūs vykdant žemėtvarkos ir statybos projektus. Architektai, inžinieriai ir vystytojai remiasi kadastrinių matavimų duomenimis, projektuodami statinius neperžengiant įstatymų nustatytų ribų ir užtikrindami, kad būtų laikomasi zonavimo taisyklių.
Išteklių valdymas ir aplinkos planavimas
Kadastriniai matavimai taip pat prisideda prie išteklių valdymo ir aplinkos planavimo. Tiksliai sužymėdami žemės sklypus, matininkai suteikia vertingų duomenų analizuoti ir įvertinti gamtos išteklius, tokius kaip miškai, vandens telkiniai ir žemės ūkio paskirties žemė.
Sklypų kadastriniai matavimai
Žemės savininkai, planuojantys parduoti, padovanoti sklypus ar statyti juose, susiduria su sklypų kadastrinių matavimų klausimais.
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) primena, kad sklypo ribų patikslinimas yra ne tik techninis procesas, bet ir svarbus teisinės apsaugos užtikrinimo žingsnis, padedantis išvengti ginčų bei nesusipratimų su kaimynais ar institucijomis.
Klaidinga nuomonė apie sklypų ribų keitimą
Paplitusi klaidinga nuomonė, kad sklypų kadastrinių matavimų metu galima keisti ar koreguoti sklypo ribas. Tačiau iš tiesų jų tikslas - atstatyti anksčiau nustatytas ribas ir jas pažymėti riboženkliais bei apskaičiuoti sklypo plotą, nustatyti kitus kadastro duomenis.
„Kadastriniais matavimais nekeičiamos sklypų ribos - jie atliekami pagal teritorijų planavimo dokumento, kuriame suprojektuotos sklypo ribos, sprendinius, naudojant tikslias matavimo priemones. Nors žemės savininkams prievolės tikslinti sklypo ribas nėra, tai svarbus žingsnis, siekiant išvengti ginčų ir užtikrinti sklandų turto valdymą“, - pažymi Jurgita Macinkevičienė, NŽT Nekilnojamojo turto kadastro veiklos koordinavimo skyriaus vedėja.
Dažni ginčai dėl sklypų ribų
NŽT duomenimis, ginčai dėl sklypų ribų yra dažnas reiškinys - ypač, kai paaiškėja, jog dalį faktiškai naudojamos žemės užima kaimynai, arba kai seniai pastatytos tvoros stovi ne toje vietoje, kur yra teisiškai įregistruotos ribos. Tokiais atvejais ginčus sprendžia teismas, remdamasis dokumentais bei ekspertų išvadomis.
Asmenys sklypų kadastrinius matavimus atlieka:
- prieš parduodant ar dovanojant sklypą;
- planuojant naujas statybas ar rekonstruojant esamus pastatus;
- siekiant įteisinti statinius;
- kilus ginčams su kaimynais;
- kai riboženkliai yra dingę ar sunaikinti.
Privalomi atvejai atlikti kadastrinius matavimus
Be to, teisės aktai numato privalomus atvejus, kada būtina atlikti sklypų kadastrinius matavimus. T. y. dalijant ar sujungiant sklypus, formuojant valstybinės žemės sklypus, perleidžiant miestų teritorijoje esančius privačios žemės sklypus, kai ribos nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje, taip pat kai sklype pasikeičia naudmenos - pastatomas ar nugriaunamas statinys, nutiesiamas kelias ir pan.
Kadastriniams matavimams atlikti būtini šie dokumentai:
- sklypo dokumentai (teritorijų planavimo dokumento fragmentas, preliminarių matavimų planas, ribų paženklinimo aktas ir kt.);
- Nekilnojamojo turto registro išrašas (jeigu sklypas jau įregistruotas);
- gretimų sklypų planai ir kt.
Kaip vyksta ribų atstatymas?
Dėl ribų atstatymo į matininką kreipiasi pats sklypo savininkas ar jo įgaliotas asmuo. Tarp matininko ir savininko pasirašoma sutartis. Teisės aktuose yra reglamentuotas klaidų, padarytų atliekant sklypų kadastrinius matavimus, taisymo mechanizmas. Jeigu nustatoma, kad klaidos padarytos dėl valstybės tarnautojų kaltės, jų ištaisymą inicijuoja NŽT.
Kadastriniai matavimai yra svarbus žingsnis, siekiant išvengti ginčų ir netgi finansinių nuostolių ateityje. NŽT kviečia pasirūpinti savo žemės sklypo dokumentais iš anksto.
Kadastro duomenys
Surenkant kadastro duomenis svarbu, kad jie būtų teisingi, patikimi ir, kad būtų užtikrintas šių duomenų saugumas ir jais galėtų naudotis suinteresuotos institucijos.
Nekilnojamojo turto buvimo vietą apibūdina: žemės sklypo posūkio taškų koordinatės, kadastrinis adresas, pastato centro koordinatės, adresas ir kt.
Nekilnojamojo turto kiekybinės charakteristikos: žemės sklypo plotas, žemės naudmenų sudėtis, vertė, žemės naudojimo apribojimai, pastato plotas, tūris, aukštis, patalpų skaičius, vertė ir kt.
Nurodoma kas nekilnojamojo turto savininkas: fizinis asmuo, juridinis asmuo, turtas valdomas bendrosios nuosavybės teise, taip pat juridinis turto įsigijimo pagrindas: sandoris, teismo sprendimas, paveldėjimas, valstybinių institucijų sprendimai ir kt.
Nurodomas turto vertinimo pagrindas: rinkos vertė, rinkos kaina, mokestinė vertė kt., kriterijai lemiantys vertę: turto paskirtis, dydis, vieta, vietos patrauklumas, turto gerbūvio charakteristikos, žemės našumas, naudojimo apribojimai ir kt., konkreti nekilnojamojo turto vertė išreikšta pinigais.
Lietuvoje nekilnojamojo administravimo sistema pradėta kurti vykdant žemės reformą - nekilnojamojo turto grąžinimą ir privatizavimą.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto kadastro principai:
- ekonomiškumas;
- duomenų saugumas;
- institucinės konkurencijos nebuvimas;
- geriausios duomenų teikimo paslaugos;
- duomenų išsamumas;
- paprastumas;
- efektyvumas.
Nekilnojamojo turto kadastre kaupiami šie duomenys:
- tekstinės informacijos apie nekilnojamąjį turtą, t.y. turto adreso, kiekybinės ir kokybinės charakteristikos, naudojimo būdo, vertės ir kainos aprašymo;
- teisinių duomenų, t.y. informacijos apie savininką, naudotoją ar valdytoją, turto valdymo būdo (nuosavybės, nuomos, patikėjimo teisės), valdymo apribojimų ir kt.;
- juridinių faktų, t.y. sandorių (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų, nuomos), paveldėjimo, teismo sprendimų, valstybinių institucijų sprendimų ir kt.;
Informacijos tipai:
- Tekstinė informacija - tai informacija apie nekilnojamąjį turtą, jo rūšį, plotą, vietą, naudojimo paskirtį, naudojimo apribojimus, žemės naudmenų sudėtį, kokybę, vertę.
- Grafinė informacija - apie nekilnojamojo turto ribų posūkio taškų koordinates, pastatų centro koordinates, kadastrinius adresus, objektus, turinčius įtakos ūkinei veiklos apribojimams.
- Skaitmeniniai kodai reikalingi anksčiau minėtai informacijai koduoti ir ryšiams su kitomis informacinėmis sistemomis palaikyti.
Naujos redakcijos Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės
Nuo vasario 24 d. įsigaliojo žemės ūkio ministro patvirtintos naujos redakcijos Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės (toliau - Kadastro taisyklės). Jos iš esmės nebuvo keistos nuo 2002 metų, todėl nebeatitiko šiandienos aktualijų, pasikeitusių teisės aktų nuostatų, o tai apsunkino praktinį jų taikymą, kilo nemažai klausimų dėl tinkamo šio teisės akto interpretavimo.
Senosiose Kadastro taisyklėse pastato aukščio ir pastato aukštų skaičiavimas tais atvejais, kai pastatas statomas ant stataus šlaito, buvo netinkamas. Dalis apatinių aukštų buvo priskiriami požeminiams, nors faktiškai jie buvo naudojami kaip antžeminiai. Naujosios Kadastro taisyklės nustato, kad pastato aukštis skaičiuojamas ir matuojamas metrais nuo pastato ar jo dalies statybos zonos esamo žemės paviršiaus vidutinės altitudės iki pastato ar jo dalies stogo kraigo ar pastato ar jo dalies aukščiausiosios konstrukcijos. Ant pastato stogo esantys dūmtraukiai, vėdinimo šachtos, antenos, žaibo saugos stiebai į pastato aukštį neįskaičiuojami.
Pranešama, kad pagal naujų Kadastro taisyklių nuostatas antžeminiu pastato aukštu laikomas pastato aukštas, kurio patalpų grindų paviršiaus altitudė ar didesnės patalpų dalies grindų paviršiaus altitudė yra ne žemiau kaip pusė patalpos aukščio nuo pastato statybos zonos žemės paviršiaus vidutinės altitudės.
Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų nustatymas
Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (toliau - NŽT) 2020-11-19 interneto svetainėje paskelbus iš Aplinkos ministerijos gautą išaiškinimą kaip, vadovaujantis Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų nustatymo tvarkos aprašu, kadastrinių matavimų metu turėtų būti nustatomi paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų pločiai, matininkų bendruomenėje kilo nemažos diskusijos.
Atsakant į LGMS valdybos paklausimą, ar kadastrinių matavimų metu matininkas privalo nustatyti paviršinio vandens telkinio apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų pločius, yra pagrindas teigti, kad tokios prievolės (pareigos) nei Lietuvos Respublikos vandens įstatyme, nei Apraše matininkams nėra nustatyta.
NŽT nurodymas matininkams, vadovaujantis Aprašo ir kadastrinius matavimus reglamentuojančiomis teisės aktų nuostatomis, kadastrinių matavimų metu nustatinėti paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų pločius, kurių nustatymas apima ne tik (ne tiek) kadastro duomenų fiksavimą, bet didžiąją dalimi yra tiesiogiai susijęs su geodeziniais darbais ir reikalauja atitinkamos kvalifikacijos turėjimo - yra nekorektiškas (neteisėtas ir nepagrįstas).
Matininkas ar geodezininkas?
Dažnai pasitaikanti klaida, kai kadastriniai matavimai yra tapatinami su geodeziniais darbais, nors šias veiklos sritis reglamentuoja atskiri įstatymai, asmenims, pageidaujantiems užsiimti tokio pobūdžio veikla nustatyti skirtingi kvalifikaciniai reikalavimai ir suteikiamos atskiros licencijos veiklai vykdyti - matininko, geodezininko kvalifikacijos pažymėjimai.
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatyme matininkas - fizinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliotos institucijos išduotą matininko kvalifikacijos pažymėjimą, kuriuo suteikiama teisė nustatyti nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenis.
Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatyme geodezininkas - geodezijos darbus atliekantis fizinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos Vyriausybės (toliau - Vyriausybė) įgaliotos institucijos, kitos Europos Sąjungos valstybės narės ar Europos ekonominės erdvės valstybės (toliau - valstybė narė) kompetentingos institucijos išduotą kvalifikacijos pažymėjimą arba kitą dokumentą, įrodantį, kad jis turi teisę atlikti šiuos darbus.
Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatyme kadastriniai matavimai - veiksmai, kuriais nustatoma žemės sklypų ribų posūkio taškų bei riboženklių koordinatės valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje ir apskaičiuojamas tų žemės sklypų plotas ir (arba) statinių techniniai parametrai (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 str.
Iš pateiktų apibrėžimų matyti, kad matininkai nustato nekilnojamųjų objektų kadastro duomenis (koordinates, nužymi ribas, apskaičiuoja plotus), tuo tarpu geodezininkai sudaro inžinerinius, topografinius planus, išpildomąsias nuotraukas, nužymi pastatus.
Taigi sąvoka „geodeziniai matavimai“ yra platesnė, galinti apimti ir kadastrinių matavimų sritį (ypač, kai tai susiję su žemės objektų matavimais). Šią aplinkybę patvirtina teisinio reglamentavimo ir teisinės technikos požiūriu teisės aktuose netinkamai apibrėžtų sąvokų turinys - sąvokos „matininkas“ ir „geodezininkas“ neturi kvalifikacinių požymių skirtumų, o sąvokos „geodeziniai matavimai“ apibrėžimo Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatyme apskritai nėra pateikta.
Netinkamo teisinio reglamentavimo pavyzdžiu galėtų būti laikomas aukščiau nurodytas Aplinkos ministro įsakymu patvirtintas Aprašas, kurio normos dėl pernelyg abstraktaus jų turinio sudaro prielaidas skirtingai jas interpretuoti ir taikyti praktikoje.
tags: #nzt #kadastriniai #matavimai