Nekilnojamojo turto (NT) vystymas valstybinėje žemėje Lietuvoje yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus teisinio reguliavimo ir nuolatinio dėmesio besikeičiančiai teismų praktikai. Šiame straipsnyje panagrinėsime pagrindinius aspektus, susijusius su NT vystymu valstybinėje žemėje, įskaitant Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vaidmenį, teismų praktiką ir galimas rizikas vystytojams.
Pastaruoju metu besiformuojanti teismų praktika nustato kitokią tvarką - ginant viešąjį interesą nepaisoma net NŽT sprendimų ar sutikimų. Per kelis pastaruosius mėnesius Aukščiausiasis Teismas priėmė kelias NT vystytojams lemtingos reikšmės turėsiančias nutartis dėl valstybinės žemės nuomos santykių, kuriose išreiškiama pozicija, jog valstybė gali nevykdyti savo sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių.
Šioje byloje buvo susiklosčiusi situacija, jog valstybinė žemė buvo išnuomota koncertų salei su pagalbiniais statiniais statyti. Taigi, net jei NŽT ir keičia nuomos sutartį, išduoda sutikimus, suderina formavimo ir pertvarkymo projektą, tai vis tiek nereiškia, kad galės būti vystomas naujas nekilnojamojo turto projektas. NT vystytojai turi pasitikrinti patys, ar tokie veiksmai neprieštarauja imperatyvioms normoms.
NŽT vaidmuo ir leidimai
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) yra vienintelė valstybinės žemės patikėtinė ir nuomotoja. NŽT nuo 2010 m. liepos 1 d. vykdo valstybinės žemės patikėtinio funkcijas. Ji įgyvendina valstybės politiką žemės reformos, žemėtvarkos, žemės naudojimo, geodezijos bei kartografijos srityse, taip pat geografinės informacijos infrastruktūros plėtros srityje. Taip pat priima sprendimus atkurti nuosavybės teises į žemę, parduoti bei kitaip perleisti privačion nuosavybėn ar išnuomoti valstybinę žemę.
NŽT, siekdama sudaryti kuo palankesnes sąlygas racionaliam žemės naudojimui, geodezijos, kartografijos ir nekilnojamojo turto kadastro veiklai, organizuoja bei prižiūri žemėtvarkos, geodezijos ir kartografijos darbus. Formalus pagrindas tai padaryti įrašytas Vyriausybės Nutarime Nr. 260 yra „žemės sklypo naudojimas ne pagal paskirtį“, - aiškina dr. Advokatė perspėja, kad pasinaudojusi šia formuluote, NŽT valstybinės žemės nuomos sutartį gali nutraukti bet kuriame projekto vystymo etape.
Teismų praktika ir visuomeniniai interesai
Aukščiausiasis Teismas, spręsdamas valstybinės žemės nuomos teisinių santykių klausimus taip pat nemažai dėmesio skiria visuomeniniams interesams. Kiekvienu atveju sprendžiant dėl valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono tvarka, eksploatavimo, paskirties keitimo ir kitų veiksmų, pagal naujausią teismų formuojamą praktiką turi būti vertinamas ir šių santykių visuomeninis interesas, jų nauda visuomenei.
Šių metų kovą priimtoje Aukščiausiojo Teismo nutartyje yra pažymėta, kad vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo principų yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei.
Rizikos ir patarimai NT vystytojams
NT vystytojai turi įvertinti patys, ar tokie veiksmai neprieštarauja imperatyvioms normoms. Kasacinis teismas pažymėjo, jog valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios teisės normos aiškiai apibrėžia valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygas, todėl asmenys negali jų nesuprasti ir įgyti pagrįstų lūkesčių, jog įgydamas, pavyzdžiui, kultūros ir sporto paskirties nebaigtą statinį, galės jo vietoje statyti gyvenamuosius namus.
Taigi, net jei NŽT ir neprieštarauja, jog būtų keičiama valstybinės žemės sklypo naudojimo paskirtis ir tinkamai vykdoma valstybinės žemės nuomos sutartis, tai dar nereiškia, kad šis sutikimas neprieštaraus imperatyvioms įstatymo normoms, o nuomos sutartis nebus pripažinta niekine ir negaliojančia. Jei valstybinė žemė buvo išnuomota, pavyzdžiui, eksploatuoti stadionui, galimybė keisti valstybinės žemės sklypo paskirtį bus tik tuo atveju, jei teritorijų planavimo dokumentai numato, kad toje teritorijoje galės būti vykdoma kita veikla.
Net jei NŽT ir keičia nuomos sutartį, išduoda sutikimus, suderina formavimo ir pertvarkymo projektą, tai vis tiek nereiškia, kad galės būti vystomas naujas nekilnojamojo turto projektas.
Veikla - tik kaip bendrame plane: Kitas svarbus teismo nustatytas aspektas - valstybinėje žemėje vystoma veikla turi neprieštarauti pagal teritorijų planavimo dokumentus toje teritorijoje numatytai veiklai. Kitu atveju atsakomybė už pasekmes tenka NT vystytojui.
Atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją
Daugiau kaip prieš metus įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas į valstybės ir savivaldybės biudžetus mokamas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu, kai didelio ploto ir aukštos vertės sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas ir tame pačiame sklype jo nuomininkas nori pastatyti papildomą keliasdešimties kvadratinių metrų pastatėlį ar priestatą.
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines, kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidindami užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis.
Žemės Konsolidacija ir Kaimo Plėtra
Lietuvoje nuo 2011 m. buvo inicijuojamas žemės konsolidacijos projektų rengimas ir įgyvendinimas. 2010 m. rugpjūčio 12 d. Vyriausybės nutarimu Nr. 1169 įsteigtai valstybės įmonei Valstybės žemės fondui buvo suteikti įgaliojimai rengti duomenis apie šalies žemės fondo būklę, vykdyti žemės išteklių naudojimo stebėseną, tvarkyti Lietuvos Respublikos žemės informacinę sistemą, teisės aktų nustatyta tvarka įgyvendinti valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamas priemones, gerinančias žemės valdų struktūras ir mažinančias apleistos žemės plotus, taip pat organizuoti žemės valdų struktūras ir mažinančias apleistos žemės plotus, taip pat organizuoti žemės konsolidacijos projektų rengimą bei jų sprendimų įgyvendinimą. Vykdant žemės konsolidaciją yra kompleksiškai pertvarkomos tam tikrų kaimų vietovių teritorijose esančių žemės sklypų ribos, juos sujungiant taip, kad būtų suformuotos racionaliai valdomos žemės ūkio valdos, sukuriama tinkama kaimo infrastruktūra.
Šiems projektams pagal Lietuvos kaimo plėtros 2007 - 2013 m. programą yra skirta 56 mln. litų ES paramos. Per 2005 - 2008 m. Lietuvoje jau įgyvendinta 14 žemės konsolidacijos projektų. Yra numatyta iki 2015 m. pabaigos parengti ir įgyvendinti dar 40 žemės konsolidacijos projektų.
Valstybinės žemės valdymas ir savivaldybių įgaliojimai
Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės. Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.
Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 35 punktu, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos (toliau visi kartu šiame skirsnyje - asmenys), kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.
Statyba nuomojamame valstybinės žemės sklype
Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 3 dalimi, valstybinės žemės nuomininkas, pageidaujantis įgyvendinti valstybinės žemės nuomos sutartyje numatytą galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, o jeigu jų statybai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, iki naujų statinių statybos ir (ar) esamų statinių rekonstravimo pradžios Vyriausybės nustatyta tvarka turi sumokėti 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje į valstybės biudžetą, 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje - į savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetą.
Apibendrinant teisės aktų nuostatas, informuojame, kad valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytu atveju, statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju:
- Jeigu tai numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje.
- Nauja statyba ir (ar) rekonstravimas atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytą žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
- Statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius.
- Valstybinės žemės sklypas išnuomotas ilgesniam nei 3 metų laikotarpiui.
Valstybinės žemės duomenų rinkinys
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) iniciatyva parengtas visiškai naujas ir unikalus erdvinių duomenų rinkinys, kuriame pateikiama informacija apie visą valstybinę žemę. Lietuvos Respublikos teritorijos apskaitytų valstybinės žemės plotų erdvinių duomenų rinkinyje VŽA_DRLT galite matyti aktualius valstybinės žemės, valdomos NŽT ir kitų patikėtinių, duomenis visoje Lietuvos teritorijoje. Žemėlapyje atskiruose sluoksniuose pateikti valstybinės žemės plotai ir NT registre įregistruoti valstybinės žemės, valdomos NŽT ir kitų patikėtinių, sklypai.
VŽA_DRLT duomenys nepakeičiami apskaitant ir tvarkant Lietuvos valstybinės žemės fondą, investuojant į teritorijos vystymą, planuojant įsigyti ar nuomotis valstybinę žemę ir kitiems tikslams.
Žemės nuomos sutarties pakeitimas ir nutraukimas
Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Žemės įstatymas ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260.
tags: #nzt #nekilnojamo #turto #vystymas