Perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą, vienas iš svarbiausių žingsnių yra jo vertinimas. Tai procesas, kurio metu nustatoma objektyvi turto rinkos vertė, atsižvelgiant į įvairius veiksnius. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta turto vertinimas, kokie metodai naudojami, ir kaip "Ober-Haus" vertina nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Kodėl Reikalingas Turto Vertinimas?
Be įvertinimo bankas negali duoti paskolos. Būtent tik vertintojo nustatyta suma atspindi rinkos vertę. Bankas duoda paskolą tik nuo įvertintos sumos: 100proc., 85proc., 80proc - priklausomai kaip Jus susitarsite su banku. Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks.
Turto vertinimas reikalingas ne tik norint gauti paskolą. Jis taip pat svarbus:
- Nustatant turto vertę pardavimo ar pirkimo metu.
- Apskaičiuojant mokesčius.
- Sprendžiant ginčus dėl turto padalijimo.
- Planuojant investicijas į nekilnojamąjį turtą.
Kaip Nustatoma Buto Vertė?
Pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, išlaidų kaštų vertinimas ir pajamų metodas. Labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.
Lyginamasis Metodas
Gyvenamasis turtas dažniausiai vertinamas lyginamuoju metodu. Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.
Išlaidų Kaštų Vertinimas
Šis metodas vertę nustato pagal atkuriamuosius kaštus.
Pajamų Metodas
Šis metodas prognozuoja pinigų srautus. Tai čia daugiau komerciniam turtui.
Turto vertinimo metodai
"Ober-Haus" Įžvalgos ir Tendencijos
„Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto vertintoja, teismo ekspertė A. Lisauskienė sako, kasmet reikalavimai turto vertinimui vis griežtėja, tačiau tai yra natūralu: tobulėja turto vertinimo sistema. Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai. „Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį. Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.
„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių. Prie šio rezultato prisidėjo ribota naujo būsto pasiūla, ūgtelėjusi aukštesnės klasės projektų dalis ir senos statybos namų renovacija. Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai - atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei 2024 m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje. Palyginimui, Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butai per praėjusius metus brango 10-11 proc.
Nors Šiauliuose per 2025-uosius būsto kainos augo 11 proc., o šių metų pradžia išlaiko aktyvumą, jau vasarą ar rudenį rinka turėtų stabilizuotis, prognozuoja „Ober-Haus“. „Ober-Haus“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis komentuoja, kad didžiausias rinkos aktyvumas ir kainų augimas mieste pernai stebėtas antroje metų pusėje, o panašios tendencijos persikėlė ir į 2026-ųjų pradžią. Visgi jis pastebi, kad Šiauliuose auga nuomai skirto būsto pasiūla, antrosios pensijų pakopos lėšų efektas NT rinkai veikiausiai bus minimalus dėl nedidelių sumų, tad visa tai metų viduryje turėtų lemti pardavimo kainų stabilizaciją.
Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.
Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Šiauliuose šiuo metu svyruoja tarp 1200-1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2000-2800 Eur/kv. m, o centrinėje Šiaulių dalyje ar senamiestyje „kvadrato“ kainos gali sudaryti ir 2500-3200 Eur.
Apibendrinant "Ober-Haus" duomenis, galima teigti, kad nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje 2025 metais augo, ypač Kaune. Tačiau Šiauliuose prognozuojamas rinkos stabilizavimasis. Kainos priklauso nuo miesto, rajono, būsto būklės ir kitų veiksnių.
Vidutinės butų kainos Lietuvos didmiesčiuose 2025 m. pabaigoje (Eur/kv. m):
| Miestas | Vidutinė kaina | Pokytis per metus |
|---|---|---|
| Kaunas | 2071 | 13,8% |
| Vilnius, Klaipėda, Šiauliai ir Panevėžys | - | 10-11% |
| Šiauliai | 1273 | 11% |
Svarbu Žinoti
- Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.
- Turto vertė gali skirtis nuo turto kainos. Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną.
- Kiekvienas turto vertintojas gali skirtingai įvertinti turtą. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.
- Turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas. Vilniuje tai gali kainuoti apie 170-200 eurų.
Patarimai Prieš Užsakant Turto Vertinimą
- Pasidomėkite, kokius turto vertintojus rekomenduoja bankas, kuriame planuojate imti paskolą.
- Jei pasirašėte preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, įsitikinkite, kad joje yra punktas, leidžiantis nutraukti sandorį, jei turto vertė bus žemesnė nei kaina.
KAIP ĮVERTINTI NEKILNOJAMĄJĮ TURtą
Tikimės, kad šis straipsnis padėjo jums geriau suprasti turto vertinimo procesą ir "Ober-Haus" vaidmenį šiame procese. Atminkite, kad teisingas turto įvertinimas yra svarbus žingsnis siekiant sėkmingo sandorio.
tags: #ober #haus #turto #vertinimas #atsiliepimai