Oficialus Turto Vertinimas: Kas Tai?

Nekilnojamojo turto vertinimas Lietuvoje yra griežtai reglamentuojamas įvairiais teisės aktais, užtikrinant skaidrumą ir patikimumą. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys nekilnojamojo turto vertinimą Lietuvoje, bei individualaus turto vertinimo ypatumai.

Pagrindiniai Teisės Aktai

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų. Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis.

Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto Vertinimo Metodai

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau - Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.“

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus. Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis. Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais.

Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr.

Masinis ir Individualus Turto Vertinimas

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė. Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Turto Vertinimo Būdai

Daug kur vyrauja klaidingas mąstymas, jog NT vertinimas - savaime suprantama ir labai vienalytė paslauga. Trumpiau tariant - kad NT vertę galima nustatyti vienu būdu ir tai yra vienintelis bei absoliutus dydis. Tačiau iš tiesų nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais būdais. Priklausomai nuo pasirinkto metodo, vertinimas gali būti atliekamas mokamai arba nemokamai. Vieni metodai yra tikslesni, kiti - gali kiek nutolti nuo realių skaičių. Būtent tam, kad vertinimo rezultatai būtų kiek tikslesni, samdomas NT vertintojas. Jis atlieka tyrimą ir gali pateikti išvadas bei tikslią vertę.

Mokestinės vertės vertinimas

Pirmasis metodas yra nemokamas, ganėtinai greitas ir viešai prieinamas. Tai - mokestinės vertės vertinimas. Nustatant šią vertę nedalyvauja jokie NT vertintojai, nes viskas atliekama Registrų centro duomenų bazėje, automatizuotai. Pagrindinis privalumas - galima vertę sužinoti nemokamai ir patiems. Pakanka žinoti savo NT objekto unikalų numerį, kurį galite rasti nuosavybės dokumentuose arba suvedę adresą į paieškos formą. Ši vertė susijusi su jūsų mokamais NT mokesčiais.

Individualus ir oficialus nekilnojamojo turto vertinimas

Taip pat turime individualų ir oficialų nekilnojamojo turto vertinimą. Tokią paslaugą gali suteikti tik sertifikuotas/licencijuotas nekilnojamojo turto vertintojas. Visgi tai yra paslauga, kuri kainuoja. Būsto vertintojų paslaugų kainos svyruoja nuo maždaug 150 iki 300 eurų. Pats vertinimo procesas trunka įvairiai. Atvykęs į vietą, vertintojas apžiūri objektą, įvertina tam tikrus parametrus ir po 2-4 dienų paprastai pateikia išvadas.

Preliminarus pardavimo kainos vertinimas

Na ir paskutinis vertinimo procesas - preliminarus pardavimo kainos vertinimas. Jis gali būti daromas automatizuotai ir būtent tokią vertinimo paslaugą suteikia UNTU sistema. Tačiau tokį vertinimą tiksliai pateiks ir patyrę NT brokeriai. Jie turi žinias bei patirtį, kurios yra reikalingos norint nustatyti tikslią pardavimo kainą. UNTU NT vertinimas - nemokamas, o kai kurie brokeriai tokią paslaugą įkainoja sumomis iki maždaug 100 eurų. UNTU jums gali pateikti patyrusio brokerio rekomendacijas.

Kaip jau minėjome, daug kam klaidingai atrodo, kad vertinimas yra vienodas, nors iš tiesų, tai būsto vertę galima nustatyti net trimis skirtingais būdais. Tuo atveju, kai vertintojų bendrovė ar individualus specialistas yra licencijuoti, sunku pamatuoti jų sugebėjimus kitokiu būdu nei skaitant atsiliepimus ar gaunant rekomendacijas. Jeigu bankas, kredito įstaiga ar patirtį turintys kolegos pateikė rekomendaciją, tikriausiai verta ja pasikliauti.

Nors tai dažniausiai nėra pati svarbiausia savybė, tačiau nekilnojamojo turto vertintojai, kurie dirba, pvz., Vilniuje, nelabai tiksliai galėtų nustatyti NT objekto Utenoje ar kitame mieste, vertę. Tai tiesiog truktų ilgiau, nes reikėtų suderinti ir atvykimą, apžiūrą. Galima rasti patyrusių vertintojų ir savo mieste ar iš netolimos apylinkės.

Turto Vertinimo Pavyzdžiai Didžiuosiuose Lietuvos Miestuose

Nekilnojamo turto vertintojai Vilniuje turi bene daugiausiai darbo visoje Lietuvoje. Sostinėje vyksta daugiausiai NT sandorių, vystoma daugiausiai naujų projektų. Vertintojai turi būti pažįstami su rinkos statistika, naujomis įžvalgomis.

Kaune dirbantys vertintojai arba gerai Kauno miestą ir apylinkes pažįstantys ekspertai gali tiksliausiai nustatyti šiame mieste ir jo apylinkėse esančio NT vertę. Kaunas pastaruoju metu ganėtinai sparčiai plečiasi ir šiame mieste esančio nekilnojamo turto vertė nuolat auga.

Uostamiestyje esantis NT visuomet turi didelę paklausą. Tiek jaunos šeimos, tiek vyresni žmonės nori keltis į vieną gražiausių Lietuvos vietų ir būti arčiau pajūrio. Klaipėdoje esantis nekilnojamas turtas yra vertingas, todėl tikslus vertinimas yra itin svarbus.

Šiauliuose esantis nekilnojamas turtas dažnai pasižymi unikalia specifika. Čia nedirbantys arba Šiauliuose negyvenantys vertintojai ne visada galės tinkamai nustatyti tikslią namo, buto ar sklypo vertę.

Turto Vertinimas Korporacijoje "Matininkai"

Turto vertinimas suteikia užsakovui nešališką (objektyvią), išvadą apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti ir tikėtiną piniginę vertę rinkoje. Turto vertinimas yra pagrindinė korporacijos „Matininkai“ paslaugų spektro dalis, nuo pat įsikūrimo 1993 metais. Įmonė atitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas dėl turtą vertinančių įmonių valstybinės priežiūros: įrašyta į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą Nr. Korporacija „Matininkai“ turto vertinimą atlieka visoje Lietuvos teritorijoje. Veikia 5 regioniniai skyriai su biurais Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje.

Viena iš tradicinių vertinimo paslaugų hipotekoje įkeičiamo turto vertinimas bankams ir kitiems kreditoriams. Pagal bendradarbiavimo sutartis dirbame su svarbiausiais šalies komerciniais bankais ar užsienio bankų skyriais AB SEB banku, „Swedbank“, AB, Luminor bank AB, AB „Citadele“ banku, UAB Medicinos banku, akcine bendrove Šiaulių banku, Danske Bank A/S Lietuvos filialu, Bigbank AS filialu. Korporacijos „Matininkai“ turto vertintojai vertina šių bankų klientų turtą, kad būtų galima jį įkeisti hipotekoj arba pirkti lizingu (finansinės nuomos būdu) antrinėse bankų įmonėse.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas Bankams

Nekilnojamas turtas, nuosavas būstas - ilgalaikis pirkinys, investicija į ateitį. Natūralu kad žmonės jį renkasi ypač atidžiai. Daugeliui, prieš įsigyjant būstą, tenka taupyti pirmajam įnašui, imti paskolas, o vėliau jas atidavinėti. Nekilnojamojo turto rinka pastaruoju metu sparčiai auga.

Nekilnojamojo turto vertinimas - tai kruopšti objekto analizė ir tyrimas, siekiant nustatyti jo rinkos vertę. Tam, kad bankas išduotų būsto paskolą, būtina pateikti dokumentų paketą, o vienas svarbiausių - nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, kurioje nurodoma jo rinkos ir likvidavimo kaina. Šis dokumentas bankui reikalingas likvidžiajai turto vertei nustatyti, kuris bus skolos grąžinimo garantas, jei paskolos gavėjas taptų nemokus. Vidutinė kaina rinkoj nustatoma lyginant su objektais, panašiais pagal plotą, vietą ir išplanavimą.

Jeigu esate turto pardavėjas - teisingas nekilnojamo turto vertinimas padės greičiau parduoti turimą turtą. Jeigu planuojate pirkti nekilnojamąjį turtą, labiausiai norėsite sužinoti, ar nepermokėsite, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, yra racionali, atitinka šios dienos rinkos tendencijas. O jeigu perkate nekilnojamąjį turtą su paskola, jums prireiks ir oficialaus nekilnojamo turto vertinimo, kurį atlieka kvalifikuotas nekilnojamo turto vertintojas, ekspertas.

Jūs galite nekilnojamą turtą įsivertinti patys. Tai leis suprasti vidutines kainas rinkoje ir apytiksliai įvertinti savo turtą. Bet į tokį vertinimą nebus atsižvelgta nei teisme, nei banke kilus ginčams.

Oficialaus NT Vertinimo Reikalingumas

Šis straipsnis apie nekilnojamojo turto vertinimą Jums atsakys į šiuos klausimus. Taigi, nekilnojamojo turto vertinimas (dažnai minimas kaip tiesiog NT vertinimas) yra speciali NT vertintojo paruošta ataskaita, susidedanti iš daug lapų ir susegta į segtuvą.

Oficialus nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas pavyzdžiui bankams. Bankai nekilnojamojo turto vertinimo reikalauja visuomet, kai nekilnojamasis turtas yra perkamas už banko suteikiamą paskolą. Bankas, gavęs oficialų nt vertinimą, mato, koks turto vertintojas atliko vertinimą, kas tai per turtas, ir kiek jis vertas rinkoje.

Kita įstaiga, kuriai gali prireikti nekilnojamojo turto vertinimo - antstolio kontora. Tuo atveju, kai antstolis areštuoja turtą su tikslu jį parduoti (pavyzdžiui už skolas), jam tenka užsakyti nekilnojamo turto vertinimą pas NT vertintojus. Tai daroma visų pirma dėl įstatymų reikalavimo. Taip pat, toks įstatymas egzistuoja dėl skolininkų interesų gynimo, t.y. turto vertinimas parodo, kiek rinkoje kainuoja toks nekilnojamasis turtas. Dėl to antstolis, skelbdamas varžytynes, turtą turi pardavinėti už vertinime numatytą kainą. Taigi, šiuo atveju oficialus nt vertinimas taip pat yra neišvengiamas.

Dar viena įstaiga, kuri nuolat naudoja oficialias turto vertinimo ataskaitas - Registrų centras. Registrų centras apskaičiuoja vidutinę nekilnojamojo turto kainą, pagal kurią gali būti apskaičiuojami mokėtini mokesčiai (pavyzdžiui paveldėjus nekilnojamąjį turtą ir jį pardavus, jei NT neišlaikomas 10 metų po paveldėjimo fakto įsiteisėjimo). Šiuo atveju kai kurie gyventojai (arba įmonės) pateikia oficialas turto vertinimo ataskaitas Registrų centrui tam, kad įrodytų, jog turto vertė nėra tokia, kokią nustatė Registrų centras „akluoju“ (arba oficialiai - masinio vertinimo būdu) vertindamas nekilnojamąjį turtą. Jeigu nekilnojamojo turto ataskaitoje kaina yra kitokia, Registrų centras registruoja kainą, kuri nurodyta oficialioje NT vertinimo ataskaitoje.

Nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas ir dėl savęs, kad žinoti, už kiek dabar rinkoje būtų galima parduoti konkretų NT objektą. Tokiu atveju tokį vertinimą gali atlikti nebūtinai nekilnojamojo turto vertintojas, bet ir NT brokeris, NT agentas ar nekilnojamojo turto agentūra. Tai daroma taip: agentas, brokeris ar agentūra valdo duomenų bazes apie įvykusius sandorius tam tikrose zonose. Jie, matydami, už kiek konkrečioje zonoje buvo parduotas panašus turtas, gali pasakyti (arba parašyti ataskaitoje), už kiek galima parduoti vertinamą turtą. Šioje vietoje labai svarbu nesikliauti vien tik viešai pardavinėjamų NT objektų aprašymais ir kainomis, kadangi pardavinėjami objektai nėra parduoti NT objektai.

Turto Vertinimas Siekiant Paskolos

Oficialus turto vertinimas yra būtinas imant paskolą žemės sklypui ar būsto įsigijimui, kadangi leidžia bankui ar kredito bendrovei įvertinti, ar NT kaina atitinka prašomos paskolos dydį. Bankai ir kitos kreditą teikiančios bendrovės visada reikalauja turto vertinimo, tam, kad įsitikinti, jog prašoma paskolos suma atitinka realią turto vertę.

Jei jums pavyksta greitai suderinti laiką su vertintoju, o vertinamas NT objektas nėra sudėtingas, visą procedūrą galima atlikti per keletą dienų. Tam, kad ši procedūra praeitų kuo sklandžiau, verta kreiptis į kelis vertintojus iš karto.

Vertinimo Procesas

1. Vertinimo procesas prasideda nuo susitarimo tarp kliento ir turto vertintojo, kuriame išgryninami svarbiausi kliento poreikiai.
2. Vertintojas iš kliento gauna svarbiausius dokumentus: nuosavybės teisės dokumentus, matavimo duomenis, kadastrinius žemėlapius ir kt., ir juos patvirtina.
3. Turto vertinimas apima išsamią objekto apžiūrą, kurios metu fiksuojami visi svarbiausi fiziniai parametrai, fotografuojamas turtas ir patikrinama, ar objektas atitinka pateiktus dokumentus.
4. Po objekto apžiūros, vertintojas renka informaciją apie rinkos sąlygas, statybos ir nuomos kainas bei kitus vertinimui svarbius duomenis.
5. Vertinimo ataskaita rengiama tiksliai ir išsamiai, nurodant objekto vertę ir pateikiant įrodymus.

Prieš užsakant nekilnojamojo turto vertinimą, svarbu patikrinti, ar visi reikalingi dokumentai, tokie kaip nuosavybės teisės įrodymai, kadastriniai matavimai, nekilnojamojo turto planai, statybos bei remonto dokumentacija, yra tvarkingi ir užregistruoti Registrų centre.

Pasirinkite patikimą vertintoją, kuris specializuojasi turto vertinimuose siekiant paskolos. Tai užtikrins, kad visas procesas bus atliktas objektyviai ir pagal galiojančius įstatymus.

tags: #oficialus #turto #vertinimas