Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis: esminės sąlygos Lietuvoje

Nekilnojamasis turtas yra rinkos ekonomikos pagrindas. Šiandien nekilnojamojo turto sandoriai sudaro didelę civilinės apyvartos dalį ir yra reikšmingi fizinių ir juridinių asmenų veiklai. Į civilinę apyvartą nekilnojamasis turtas įtraukiamas sudarant tokius sandorius kaip pirkimas ir pardavimas, nuoma, paveldėjimas, mainai ir kt. Pirkimo-pardavimo sutartis yra pagrindinis nekilnojamojo turto įgijimo būdas. Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko specifikos, kurią lemia nekilnojamojo turto prigimtis, taip pat nekilnojamojo turto socialinio, ekonominio ir politinio reikšmingumo, didelės vertės, palyginant su kitais civilinės apyvartos objektais, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi tam tikrų ypatumų, todėl yra atskirai reglamentuojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) šeštosios knygos („Prievolių teisė“) IV dalies („Atskiros sutarčių rūšys“) XXIII skyriaus („Pirkimas-pardavimas“) aštuntajame skirsnyje („Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartys“).

CK normos, reguliuojančios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, neapibrėžia šios sutarties šalių. Vadinasi, šios sutarties šalys gali būti bet kurie civilinės teisės subjektai, t. y. Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis dėl žemės sklypų įsigijimo.

Šalys, galinčios sudaryti sutartį

Pirma, nors pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įgyvendinimo konstitucinį įstatymą nuo 2004 m. gegužės 1 d. užsienio juridiniai asmenys, atitinkantys europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, turi teisę įsigyti žemės, miškų ir vidaus vandenis ta pačia tvarka ir sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiai ir juridiniai asmenys, tačiau jie negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki Lietuvos Respublikos stojimo į Europos Sąjungą sutartyje apibrėžto 7 metų pereinamojo laikotarpio pabaigos, t. y. iki 2011 m. gegužės 1 d., išskyrus tuos užsieniečius, kurie ne mažiau kaip 3 metus Lietuvoje nuolat gyveno ir vertėsi žemės ūkio veikla ir užsienio juridinius asmenis bei kitas užsienio organizacijas, įsteigusius Lietuvoje filialus ar atstovybes. Antra, atkreiptinas dėmesys, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinąjį įstatymą ir fiziniai, ir juridiniai asmenys gali įsigyti tik tiek žemės, kad bendras vienam asmeniui priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 500 ha, o bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas turi būti ne didesnis kaip 300 ha, išskyrus kai žemė įgyjama paveldėjimo ar nuosavybės teisės atkūrimo būdais.

Esminės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos

Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.

Sutarties dalykas

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai. Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas. Tai yra šios sutarties specifika, nes pagal bendrąją CK 6.306 str. 1 dalies nuostatą pirkimo-pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas.

Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai. Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (CK 4.2 str. 2 d.). CK nenustato baigtinio tokių daiktų sąrašo, pateikiamas tik pavyzdinis jų sąrašas: pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji (CK 1.98 str. 2 d.). Nekilnojamiesiems daiktams prilyginami ir kai kurie įstatymuose numatyti iš prigimties kilnojamieji daiktai - laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma registracija (CK 1.98 str. 3 d.). Taip yra padaryta dėl šių daiktų ypatingo ekonominio statuso, kurį lemia jų didelė vertė.

Pagal CK 6.306 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrąją taisyklę sąlyga dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dalyko laikoma suderinta, jeigu sutarties turinys leidžia nustatyti daikto pavadinimą ir kiekį. Pirma, atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamasis daiktas yra individualiais požymiais apibūdintas daiktas, todėl jis sutartyje negali būti apibūdinamas nurodant jo kiekį. Antra, atsižvelgiant į nekilnojamųjų daiktų specifiką - daugumos jų sąsają su žeme, didelę vertę, ypatingą socialinę reikšmę, reikalavimai apibrėžiant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyką yra sukonkretinti: sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba perduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte (CK 6.396 str. 1 d.).

Kiekvienoje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyti šie nekilnojamąjį daiktą apibūdinantys duomenys: nekilnojamojo daikto tipas (žemės sklypas, pastatas, įrenginys ir kt.), adresas, bendras plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, unikalus numeris viešajame registre. Jeigu perkamas žemės sklypas, dar būtina nurodyti žemės sklypo kadastro numerį.

Kalbant apie reikalavimą nurodyti nekilnojamojo daikto vietą atitinkamame žemės sklype arba perduodamo nekilnojamojo daikto vietą kitame nekilnojamajame daikte, toks reikalavimas įvykdomas nurodant atitinkamą žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį daiktą apibūdinančius duomenis ir pridedant šio žemės sklypo ar kito nekilnojamojo daikto planą, kuriame pažymima perkamo nekilnojamojo daikto vieta šitame nekilnojamame daikte.

Kai nekilnojamojo turto atžvilgiu galioja tam tikros daiktinės teisės arba jam taikomos specialios naudojimo sąlygos, arba viešajame registre yra įregistruoti tam tikri juridiniai faktai, tai patartina nurodyti pirkimo-pardavimo sutartyje, siekiant ateityje išvengti nepagrįstų pirkėjo reikalavimų nutraukti sutartį ar sumažinti kainą dėl to, kad jis nežinojo šių aplinkybių.

Aptariant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalyką reikėtų paminėti, kad specifiniai reikalavimai taikomi, kai nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra šeimos turtas. Šeimos turtas yra šeimos gyvenamoji patalpa, kilnojamieji daiktai, skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti, įskaitant baldus, taip pat teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė iki santuokos sudarymo ji buvo ar yra (CK 3.84 str.).

Paminėtina, kad aptartas turtas šeimos turto teisinį statusą įgyja nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai gali panaudoti šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis tik tada, jeigu nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešajame registre kaip šeimos turtas.

Pagal CK 3.85 straipsnį šeimos turtui taikomas specialus teisinis režimas, nustatytas siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus, pagal kurį sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali parduoti nekilnojamąjį daiktą tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Kai sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, pardavimui būtinas teismo leidimas. Tiek sutuoktinio rašytinis sutikimas, tiek teismo leidimas turi būti gautas prieš sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį.

Be rašytinio sutikimo sudarytą sutartį gali ginčyti sutuoktinis, nedavęs tokio sutikimo, o sutartį, sudarytą be teismo leidimo, turi teisę ginčyti vaikas (jo globėjas, rūpintojas), tas iš vaiko tėvų, kuris nesudarė sutarties, arba vaiko ar jo įpėdiniai, vaikų teisių apsaugos institucija ar prokuroras.

Sutarties kaina

Tai pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartims netaikomos CK 6.313 str. 2-6 dalyse nustatytos taisyklės (CK 6.397 str. 1 d.):

• CK 6.313 str. 2 dalyje įtvirtinta taisyklė, leidžianti pripažinti, kad kai pirkimo-pardavimo sutartyje kaina nei tiesiogiai, nei netiesiogiai nenustatyta ar nenurodyta tvarka jai nustatyti ir šalys nėra susitarusios kitaip, šalys turėjo omenyje kainą, kuri sutarties sudarymo metu buvo įprastai mokama toje prekybos srityje už tokius pat daiktus, parduodamus atitinkamomis aplinkybėmis, o jeigu ši kaina neegzistuoja - protingumo kriterijus atitinkanti kaina. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarčių atžvilgiu galioja kitokia taisyklė: jeigu kaina sutartyje nenurodyta, laikoma, kad sutartis nesudaryta (CK 6.397 str. 1 d.);
• CK 6.397 str. 4-6 dalyse įtvirtinta taisyklė, leidžianti nenurodyti pirkimo-pardavimo sutartyje konkretaus perkamo daikto kainos dydžio, o tik aptarti kainos nustatymo tvarką (pavyzdžiui, kas ir kada nustatys kainą, kokiais kriterijais remiantis ir pan.). Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina, t. y. šioje sutartyje nepakanka aptarti tik kainos nustatymo tvarką.

Jeigu nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta tik nekilnojamojo daikto dydžio vieneto kaina, tai viso daikto kaina nustatoma pagal faktišką pirkėjui perduodamo nekilnojamojo daikto dydį (CK 6.397 str. 3 d.). Taip pat pažymėtina, kad nors nekilnojamojo daikto kaina nustatoma šalių susitarimu (6.313 str. 1 d.), tačiau nustatant kainą šalys turi atsižvelgti į perkamo nekilnojamojo daikto vertę rinkoje, nes pirkimo-pardavimo sutartimi siekiama gauti prekės vertę atitinkantį piniginį ekvivalentą, todėl akivaizdžiai daikto vertės neatitinkanti kaina prieštarauja atlygintino sandorio prigimčiai ir protingumo principui. Tokia kaina yra pagrindas ginčyti nekilnojamojo daikto sutartį dėl tikrosios sutarties šalių valios.

Papildomos sąlygos

Tam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis:

• esminė gyvenamojo namo, buto ar jų dalies pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra išvardijimas (sąrašas) asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus jos savininkui (CK 6.401 str.);
• kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, kurio pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, esminė tokios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra pirkėjo teisės į atitinkamą žemės sklypą (nuosavybės, nuomos ar užstatymo teisės) aptarimas (CK 6.394 str. 2 d.).

Atkreiptinas dėmesys, kad kai parduodamas žemės sklypas, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, kurių savininkas yra pardavėjas, pirkėjo teisės į šiuos objektus aptarimas nėra esminė sutarties sąlyga, tačiau jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad žemės sklypo pirkėjui pereina nuosavybės teisė į žemės sklype esančius pastatus, statinius ir kt. objektus (CK 6.395 str. 1 d.). Todėl patartina šį klausimą aptarti.

Jeigu žemės sklypo pirkėjui nuosavybės teisė į perkamame žemės sklype esančius nekilnojamuosius daiktus neperduodama, sutartyje reikėtų aptarti, kokiomis sąlygomis pardavėjas naudosis parduotu žemės sklypu, nes priešingu atveju jam bus nustatytas servitutas į tą žemės sklypo dalį, kurią užima jam priklausantys statiniai bei įrenginiai ir kuri būtina jiems naudoti pagal paskirtį (CK 6.395 str. 3 d.).

Sutarties forma, registravimas ir nuosavybės teisės perėjimas

CK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos - ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Pažymėtina, kad tai yra vienintelis reikalavimas, keliamas nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formai.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties įsigaliojimas nesiejamas su sutarties registravimu viešajame registre - notaro patvirtinta nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis šalims įsigalioja nuo jos pasirašymo momento. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties registracija atlieka tik teisių paviešinimo funkciją, t. y. prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik įregistravus ją viešajame registre (CK 6.393 str. 3 d.).

Atkreiptinas dėmesys, kad sandorio sudarymas dar nereiškia, kad asmuo įgijo nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina tik nuo daikto perdavimo, kuris įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.393 str. 4 d., 6.398 str. 1 d.).

Kadangi nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties registravimas yra tik juridinio fakto, patvirtinančio prievolinių teisinių santykių dėl atitinkamo nekilnojamojo daikto atsiradimą, registravimas, o pagal CK 4.253 str. 2 dalį viešajame registre turi būti registruojamos ir daiktinės teisės į nekilnojamuosius daiktus (taip pat ir nuosavybės teisė), nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties ir priėmimo-perdavimo akto pagrindu būtina užregistruoti ir nuosavybės teisės į nupirktą nekilnojamąjį daiktą perėjimo faktą.

Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kita šalis gali kreiptis į teismą dėl šio fakto įregistravimo. Šiuo atveju sutartis (jos pagrindu ir nuosavybės teisė į nupirktą nekilnojamąjį daiktą) registruojama teismo sprendimo pagrindu, o šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius (CK 6.393 str. 4 d.).

Pažymėtina, kad nuo 2007 m. kovo 31 d. pateikti prašymą įregistruoti viešajame registre nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi teisę ne tik asmuo, įgijęs tą daiktą, bet ir notaras, patvirtinęs nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį.

Šalių teisės ir pareigos

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalių teises ir pareigas nustato bendrosios pirkimo-pradavimo sutarčių nuostatos (CK 6.317-6.349 str.). Pardavėjo pareiga perduoti perkamą daiktą pirkėjo nuosavybėn yra specifinė.

Pagal CK 6.317 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrą taisyklę laikoma, kad pardavėjas įvykdė pareigą perduoti daiktą pirkėjui, jeigu įvykdytos šios dvi sąlygos:

1. pardavėjas perdavė pirkėjui daiktą valdyti arba sutiko, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti;
2. pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo teisės kliūtys.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties atveju šių dviejų bendrųjų sąlygų patenkinimo nepakanka norint pripažinti, kad pardavėjas tinkamai įvykdė savo pareigą perduoti daiktą pirkėjui.

Prieš sudarant pagrindinę sutartį, dažnai pasirašoma preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Tai yra šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę (notarinę) sutartį. Ši sutartis leidžia pirkėjui ir pardavėjui užfiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami reikalingi leidimai ir sutikimai.

Sudarant preliminariąją sutartį svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

1. Tikslumas: būtina nurodyti sutarties datą, vietą, tiksliai identifikuoti parduodamą turtą ir sandorio šalis.
2. Esminės sąlygos: nurodyti turto kainą, mokėjimo terminus, informaciją apie trečiąsias šalis, jei tokios yra.
3. Šalių pareiškimai ir garantijos: užtikrinti, kad šalys atliko visus reikalingus teisinius veiksmus ir nepažeis jokių įsipareigojimų.
4. Baldai ir daiktai: jei turtas parduodamas su baldais ar buitine technika, būtina pridėti paliekamų daiktų sąrašą.
5. Patalpų fotofiksacijos: rekomenduojama atlikti patalpų ir paliekamų daiktų fotofiksacijas prieš pasirašant sutartį ir perduodant patalpas.
6. Terminas notarinei sutarčiai sudaryti: apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
7. Pirmasis mokėjimas arba avansas: nustatyti avanso dydį, kuris užtikrintų, kad pirkėjas neatsitrauks nuo sandorio.
8. Notarinės išlaidos: susitarti, kas apmokės notaro paslaugas.
9. Sutarties pakeitimai: numatyti, kad visi sutarties pakeitimai turi būti derinami raštu.
10. Sutarties galiojimas: nustatyti sutarties galiojimo terminą.
11. Turto perdavimas: rekomenduojama turtą perduoti tik po pilno atsiskaitymo su pardavėju ir užfiksuoti skaitiklių rodmenis.

Ši informacija padės jums sėkmingai sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Lietuvoje.

tags: #pagrindine #buto #pirkimo #pardavimo #sutartis