Nekilnojamojo turto rinkoje nuomos pajamingumas yra vienas iš svarbiausių rodiklių. Šis rodiklis nusako nuomos rinkos patrauklumą, kuo jis didesnis, tuo investicija yra patrauklesnė. Kuo didesnė rizika, tuo investuotojai nori didesnės ir greitesnės grąžos, tad jei rinka yra rizikinga, pajamingumo rodiklis turi būti daug aukštesnis.
Nuomos pajamingumo skaičiavimas
Yra įvairių skaičiavimo metodų: pajamingumas ir atsiperkamumas. Vieni žmonės skaičiuoja procentais, kiti - metais. Aišku, kiekvienas investuotojas yra nusistatęs, per kiek metų jis nori, kad atsipirktų ir pan. Tad jei galvojate apie investavimą ir nesate patyręs tokiuose reikaluose, būtinai pasitarkite su specialistu.
Normalus nuomos pajamingumas yra 4% - 10%, tačiau gali svyruoti nuo 3% - 10%, o rimti investuotojai net negalvoja be 12-20% ir daugiau, tačiau tokiems skaičiams pasiekti reikia nestandartinių sprendimų ir patirties. Mes suskaičiavome 7,2% metinį pajamingumą, bet reikia nepamiršti, kad NT nuomos kainos kas metus gali keistis.
Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą. Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.
Adolfai, paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų. Sveiki, norint investuoti į kažkokį nekilnojamą turtą, reikėtų grąžą skaičiuoti konkrečiam atvejui, pagal jo nuomos pajamas bei pardavimo kainą.
2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
Galite pasirinkti kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas, dar žinomas kaip patentas, kuris yra metinis mokestis (2016 metams Vilniuje 585 EUR, kasmet didėja) arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715
Einamasis ir kapitalinis remontas
Einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas. Kapitalinis turto nusidėvėjimas - tai ką sutvarkysite einamojo remonto metu neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą.
Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan. Jei kalbame apie daugiabučius, kapitalinis remontas jiems iš viso mažai tikėtinas. Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.
Palūkanų normos rizika
Pastaruosius kelis dešimtmečius pasaulio šalių ekonomikos susiduria su vis didėjančiu, spartėjančiu ir tuo pačiu metu darančiu didesnį poveikį jų ūkiams palūkanų normų nepastovumu. Kuo toliau, tuo vis daugiau mokslininkų, praktikų ir kitų su finansų sistema susijusių asmenų skiria savo laiko, dėmesio ir pastangų šiai rizikos formai tirti ir valdyti.
Būtent požiūris į palūkanų normos riziką ir jos valdymo galimybes bei efektyvumą buvo tiriamas ir analizuojamas šiame darbe. Komerciniai bankai palūkanų normos rizikai valdyti bei apsisaugoti nuo jos naudoja platų spektrą priemonių ir metodų. Kiekviename banke už turto ir įsipareigojimų portfelio valdymą atsakingas komitetas nustato individualų, jų nuomone, labiausiai įmonei tinkantį bei efektyviausią priemonių derinį ir strategiją.
Praktikoje plačiai naudojami įvairūs riziką ribojantys limitai, kuriuos nustato aktyvų ir pasyvų valdymo arba rizikų valdymo komitetas, statinės ir dinaminės spragos analizė, jautrumo analizė, trukmės analizė, trukmės skirtumo modeliai, pastaruoju metu pakankamai paplitęs rizikos vertės nustatymo metodas (VaR). Taip pat riziką sumažinti arba priešingai, prisiimti didesnį jos lygį, galima naudojant išvestinių finansinių priemonių platų pasirinkimą.
Banko aktyvų ir pasyvų vertę (kainą) tiesiogiai veikia palūkanų normos nepastovumas ir iš to kylanti rizika. Komercinių bankų turto ir įsipareigojimų tinkamas, savalaikis ir sėkmingas valdymas lemia grynųjų palūkanų pajamų apimtį ir akcinio kapitalo rinkos vertę.
Palūkanų normos rizikos rūšys
- Perkainojimo rizika.
- Palūkanų normos kreivės rizika.
- Bazinių punktų rizika.
- Opcionų rizika.
Palūkanų normos rizika (toliau - PNR) - tai grynųjų palūkanų pajamų arba grynosios palūkanų normos (maržos) ir banko akcinio kapitalo rinkos vertės svyravimai dėl palūkanų normų pokyčių (Jasienė, 2002). Lietuvos bankas PNR apibrėžia kaip riziką, kad bankas patirs nuostolių dėl palūkanų normos svyravimo. PNR atsiranda dėl banko turto ir įsipareigojimų perkainojimo galimybių nesuderinamumo(Jasienė, 1998). Šio tipo rizikos poveikis gali būti dvilypis: palūkanų normų pokyčių įtaka gali būti ne tik neigiama, bet ir teigiama.
Kainos rizika ir reinvestavimo rizika
PNR priklauso nuo dviejų veiksnių: kainos rizikos ir reinvestavimo (palūkanų investavimo) rizikos. Kainos rizika - kapitalo nuostolio rizika dėl rinkos palūkanų normos kilimo. Kainos rizika tiesiogiai priklauso nuo investavimo termino ilgio. Šios rizikos esmę apibūdina vadinamoji pirmoji obligacijų teorema: obligacijų kainos ir jų pajamingumas tarpusavyje susiję atvirkštine priklausomybe (Jasienė, 1998).
Reinvestavimo rizika - tai galimybė, kad gautos palūkanos bus investuotos pagal skirtingą pajamingumo lygį negu buvo finansų priemonės pirkimo metu. Kainos rizika ir reinvestavimo rizika vienu ir tuo pačiu metu gaunamą faktinį pajamingumą veikia priešingomis kryptimis, t.y. viena kitą dalinai kompensuoja.
PNR įtaka finansiniams rezultatams
PNR įtaka finansiniams rezultatams turi du aspektus: pajamų ir ekonominės vertės. Todėl banko pajamas arba išlaidas, susijusias su palūkanų normos kitimu, galima vertinti kaip grynąsias palūkanų pajamas (išlaidas) arba kaip pajamas (išlaidas), susijusias su finansinių priemonių dabartine verte. Realiai abiem atvejais palūkanų normos pokyčiai įtakoja grynąjį banko pelną, o tuo pačiu ir banko akcijų kainą, tačiau požiūris į rizikos valdymą ir šiam tikslui pasiekti naudojamų priemonių įvairovė abiem atvejais turi akivaizdžių skirtumų.
Universaliuose europietiško tipo bankuose abiejų šių „portfelių“ vaidmuo labai svarbus. Bankinės ir prekybinės knygų atskyrimas bankinio sektoriaus priežiūros institucijų reglamentuojamas ne tik Europos Sąjungoje. Dauguma šiuolaikinių komercinių bankų labai aiškiai atskiria PNR valdymą balanso lygmenyje ir prekybinės veiklos lygmenyje (Dzikevičius ir kt., 2003).
Prekybinė PNR yra susijusi su pinigų ir kapitalo rinkos priemonių dabartinės vertės pokyčiais, kuriuos sąlygoja palūkanų normos svyravimai. vyriausybės bei įmonių obligacijų, indėlių sertifikatų, kitų finansinių priemonių, laikomų prekybos tikslais, įsipareigojimų, suprantamų kaip trumpa pozicija, atpirkimo bei atvirkštinių atpirkimo sandorių, palūkanų normos pokyčiams jautrių finansinių priemonių portfelio vertės (prekybinės kainos) rizika.
Struktūrinė PNR matuojama ir valdoma naudojant tradicinius metodus, tuo tarpu prekybinės PNR atveju pranašesni modernūs rizikos valdymo metodai (Dzikevičius ir kt., 2003; Mato, 2005; Black ir kkt., 2003).
Bankų likvidumo rizikos analizė
Šiuo metu Lietuvoje veikia devyni komerciniai bankai. Siekiant įvertinti bankų likvidumo rizikos valdymą Lietuvos komerciniuose bankuose, būtina analizuoti finansinius bankų veiklos rodiklius, kurie turi įtakos likvidumo rizikos valdymui. Tikslinga lyginti atskirus rodiklius didžiausių ir mažiausių Lietuvos komercinių bankų. Išskiriami trys didžiausi Lietuvos komerciniai bankai: AB SEB Vilniaus bankas, AB bankas Hansabankas ir AB DnB NORD bankas - šių bankų darbo eigoje atlikta išsami analizė.
Bankų likvidumo rizikos analizei atlikti buvo pasirinktos bankų finansinės ataskaitos, Lietuvos banko pateikiamos kredito įstaigų veiklos apžvalgos bei kiti Lietuvos banko duomenys. Bankų likvidumo rizikos valdymui buvo naudojama kokybinė ir kiekybinė duomenų analizė. Atliekant duomenų apdorojimą, buvo naudota ir santykinė duomenų analizė, kuri dar vadinama finansinių koeficientų analizė. Šie koeficientai išreiškia finansinių ataskaitų bei kitos informacijos duomenų tarpusavio ryšius.
Nagrinėjant bankų likvidumo rizikos valdymo ypatybes, buvo remtasi bankų publikuojamomis finansinėmis ataskaitomis, kadangi kiti finansiniai banko dokumentai nėra viešai naudojami. Finansinėse ataskaitose bankai pateikia tik pagrindinius finansinius rodiklius bei pagrindinius principus, kuriais vadovaujasi, valdydami likvidumo riziką.
AB SEB banko likvidumo rizikos valdymas
AB SEB banko grupėje rizikos valdymas vykdomas centralizuotai, siekiant užtikrinti rizikos valdymo politikos įgyvendinimą visuose organizacijos lygmenyse. Pagrindinės rizikos rūšys, kurias patiria AB SEB bankas, yra kredito, likvidumo, rinkos rizika, apimanti valiutos kurso svyravimus, palūkanų normas bei akcijų kainų riziką, ir operacinė rizika. Rizika yra ribojama kiek vidiniais, tiek ir Lietuvos banko nustatytais normatyvais.
AB SEB bankas likvidumo riziką apibūdina kaip riziką, kuri atsiranda dėl to, kad bankas gali nesugebėti laiku įvykdyti savo mokėjimo įsipareigojimų arba per tam tikrą laikotarpį už priimtiną kainą finansuoti ar realizuoti savo turto. AB SEB bankas, valdydamas likvidumo riziką, nuolat stebi likvidumo struktūrą, ar bankas laikosi išorinių reikalavimų, vidinių likvidumo normų, taip pat analizuoja balansinius ir nebalansinius straipsnius, jų terminus ir finansavimo šaltinių koncentraciją.
AB banko Hansabankas likvidumo rizikos valdymas
Hansabanko valdyba yra atsakinga už rizikos politikos įgyvendinimą organizacijos padaliniuose ir už bet kurį Banko grynojo turto vertės sumažėjimą. Be to, atskirus rizikos valdymo klausimus ji delegavo šiems komitetams: Rizikos valdymo komitetui, Paskolų komitetui ir Aktyvų-pasyvų valdymo komitetui. Valdyba nustato rizikos valdymo standartus ir maksimalius leistinus rizikos lygius.
AB bankas Hansabankas finansinei rizikai priskiria ir likvidumo riziką, kai Bankas negali laiku įvykdyti savo trumpalaikių finansinių įsipareigojimų, nepatirdami didelių sąnaudų. Bankas likvidumo strategijoje numatyta remti Banko dukterines įmones likvidumo ir kapitalo valdymo srityse. AB banko Hansabankas likvidumas priklauso nuo šių veiksnių: būtinumo tenkinti trumpalaikius savo klientų poreikius, susijusius su grynaisiais pinigais ir prekybiniais vertybiniais popieriai; priėjimo prie kapitalo rinkų; galimybės likviduoti rinkos pozicijas.
AB DnB NORD banko likvidumo rizikos valdymas
AB DnB NORD banko rizikos valdymo tikslas užtikrinti pakankamą akcininkų nuosavybės grąžą vykdant konservatyvią rizikos valdymo politiką. Su rizika susijusi Banko veikla buvo griežtai ribojama taikant limitų sistemą. Pagrindinis rizikos valdymo principas - atskirti visas rūšis rizikos valdymo funkciją nuo rizikos prisiėmimo, t. y. sąveikos su klientais.
Bankas likvidumo riziką apibūdina kaip riziką, kad Bankas nesugebės laiku įvykdyti finansinių įsipareigojimų bei rizika patirti nuostolius dėl staigiai sumažėjusių finansinių išteklių (pvz., finansinės krizės pasekmė gali būti masinis indėlių atsiėmimas iš Banko ir delsimas vykdyti skolinius įsipareigojimus) ir dėl naujų lėšų, skirtų ankstesnėms skoloms padengti, kainos padidėjimo. Likvidumo rizika kontroliuojama visos DnB NORD Grupės mastu ir ribojama Lietuvos Banko nustatytu likvidumo rodikliu bei limitais, nustatytais tarptautinės Grupės DnB NORD APVK.
tags: #palukanas #uzdirbancio #turto #pajamingumo #apskaiciavimas