Planuojant daugiabučio buto remontą, svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Statybos inspekcija) informuoja, kad buto perplanavimo eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies.
Sienų Griovimas: Kapitalinis ar Paprastasis Remontas?
Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.
Laikančiosios Sienos Griovimas - Kapitalinis Remontas
Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.
Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais:
- kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
- kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
- kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
- kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
Pastato išvaizdos keitimu laikoma:
- Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
- Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
- Esamų angų nuo 0,2 kv. m ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
- Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
- Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
- Didesnės kaip 0,01 kūb. m tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
- Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
- Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.
Tuo atveju, kai statinio laikančiosios sienos ardymo, pertvarkymo darbai atliekami pastato viduje nekeičiant jo išvaizdos ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys, taip pat kai pertvarkant laikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, tai tokios sienos griovimui gauti SLD nereikia, tačiau, kaip ir minėta, turi būti parengtas kapitalinio remonto projektas ir atlikta projekto ekspertizė.
Paprastasis Remontas
Statinio paprastojo remonto tikslas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.
Atkreipiame dėmesį, kad kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai ardant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, SLD nereikia; paprastojo remonto aprašas ar paprastojo remonto projektas (kultūros paveldo statinio atveju) taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu.
Tuo atveju, jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys arba yra bent vienoje iš šių teritorijų (mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje), tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo, kai kartu su paprastuoju remontu daugiabutyje įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos SLD - privalomas.
Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Sutikimai
Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams) yra bendrojo naudojimo objektai.
Taigi, kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.
Kadastro Duomenų Atnaujinimas
Lietuvoje yra populiaru perplanuoti senos statybos butus, ypač plytinius. Savininkai dažnai sujungia virtuvę su kambariu ar vonią su tualetu, taip pat išardo pertvaras siekiant sukurti daugiau erdvės.
Visgi praktikoje daugybė gyventojų apie tokio tipo remontus ne tik neinformuoja savivaldybės, bet ir neatnaujina kadastro duomenų bei neregistruoja jų Registrų centre. Ardant laikančiąsias konstrukcijas, bet kokia savivalė apskritai yra labai pavojinga visam namui, bet net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti.
Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems. Visgi tai - trumparegiškas požiūris, kuris sukelia rūpesčių stogo remonto ar renovacijos metu, apsunkina pardavimą ir sumažina kainą.
Kodėl Verta Atnaujinti Kadastro Duomenis?
Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais.
Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.
Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Šiuo metu dalis daugiabučių yra aklavietėje - gavę statybų leidimus ir pasidarę stogo remontus, jie negali oficialiai užbaigti statybos, nes tam reikalingi nauji viso namo kadastriniai matavimai kartu su kiekvieno buto kadastro duomenimis.
Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, susijusius su kadastro duomenų atnaujinimu po remonto:
| Aspektas | Svarba |
|---|---|
| Terminas atnaujinimui | 3 mėnesiai po remonto |
| Reikalingumas | Privalomas, bet kol kas be nuobaudų už neatnaujinimą |
| Poveikis pardavimui | Apsunkina pardavimą, ypač perkant su paskola |
| Poveikis kainai | Tikslesni duomenys gali padidinti buto vertę |
| Problemos renovacijos metu | Būtini viso namo kadastriniai matavimai |
Planuojant daugiabučio buto remontą, svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.
Kada Reikalingi Leidimai ir Sutikimai?
Kapitalinis Remontas ir Buto Išplanavimo Keitimas
Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos. Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute.
Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį. Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą.
Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą. Tiek projekto vadovo atestavimas, tiek bendraturčių sutikimas yra būtini žingsniai užtikrinant saugų ir sklandų kapitalinio remonto procesą.
Paprastasis Remontas
Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.
Paprastasis remontas gali apimti įvairius darbus, tokius kaip dažymas, grindų keitimas, vidaus patalpų modernizavimas ir panašūs darbai, kurių tikslas yra išlaikyti arba pagerinti pastato būklę.
Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD. Svarbu užtikrinti, kad visi tokio pobūdžio darbai būtų atliekami laikantis saugumo ir kokybės standartų, nustatytų reglamentuose.
Apibendrinant, kapitaliniam remontui ir buto išplanavimo keitimui reikia parengti projektą, laikytis teisinių procedūrų ir gauti bendraturčių sutikimą.
Ką daryti ir ko nedaryti renovuojant nuomojamą turtą
Vilniaus Miesto Savivaldybės Reikalavimai
Vilniaus miesto savivaldybės teigimu, remiantis Statybos įstatymu, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą yra privalomas atliekant daugiabučio namo paprastojo remonto darbus, kai keičiama pastato išvaizda:
- Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
- Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
- Esamų angų pastato fasade užtaisymas;
- Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
- Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
- Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
- Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
- Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.
Taip pat leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą yra privalomas įrengiant, pertvarkant, išmontuojant daugiabučio namo dujų, šildymo ar elektros bendrąsias inžinerines sistemas.
Vilniaus valdžios teigimu, norint gauti leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą, architektas ar statybos inžinierius, turintis teisę užsiimti projektavimo veikla, turėtų parengti statinio paprastojo remonto aprašą.
Leidimui atlikti statinio paprastąjį remontą privalomi pateikti dokumentai nurodyti Statybos įstatyme (27 straipsnio 5 dalyje). Pateiktas prašymas išduoti leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą, privalomieji dokumentai ir projektinė dokumentacija bus peržiūrėta ir leidimas išduotas atsižvelgiant į Statybos įstatymo reikalavimus ir nurodytus terminus.
„Atliekant daugiabučio gyvenamojo namo paprastojo remonto darbus, kai keičiama pastato išvaizda, reikalingi butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimai. Statinio bendraturčių sutikimai turi būti renkami vadovaujantis butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašu“, - atsakė Vilniaus miesto savivaldybė.
Tiesa, jei atliekant buto remonto darbus nebus pertvarkomos statinio laikančiosios konstrukcijos jas susilpninant, nebus keičiama pastato išvaizda, nebus pertvarkomos namo dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą neprivalomas (neišduodamas), statinio bendraturčių sutikimai neprivalomi.
Smulkūs Remonto Darbai
Jei noriu atlikti bute smulkius remonto darbus, ką turiu žinoti? Vilniaus valdžios teigimu, prieš pradedant buto remonto darbus, reikia informuoti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Administracinės veiklos skyrių dėl triukšmo.
„Jei tai naujas namas, ką tik pastatytas, bet dar nėra įrengta namo pilna apdaila ir nėra įvykdyta namo statybos užbaigimo procedūra, pilnos buto apdailos įrengimo darbai turi būti vykdomi pagal sutartį - susitarimą su namo statytoju. Sutartyje turi būti aptartas ir galimas darbų vykdymo laikas“, - aiškina Vilniaus savivaldybė.
Tais atvejais, kai atliekant buto remonto darbus yra reikalingas leidimas, atliekamų remonto darbų teisėtumą kontroliuoja Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, kuri pagal jai priskirtą kompetenciją tikrina vykdomus statybos darbus, jų atitikimą suderintam projektui, pagal kurį buvo išduotas leidimas.
Tais atvejais, kai atliekant buto remonto darbus nėra reikalingas leidimas, atliekamų remonto darbų teisėtumą kontroliuoja Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrius, kuris atlieka statinių naudojimo priežiūrą ir tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo nustatytus statinių naudojimo pagal paskirtį ir galimai pažeistus statinių saugos reikalavimus vykdant buto remonto darbus.
tags: #paparastojo #remonto #projektas #ypatingas #statinys #daugiabutis