Parduodant patalpas, kurios yra išnuomotos, svarbu žinoti teisinius aspektus, kad būtų užtikrintos visų šalių teisės ir interesai. Lietuvoje šiuos klausimus reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su tokio tipo sandoriais.
Užstatymo teisės (Superficies) samprata
Užstatymo teisė (lot. ius superficies) - tai teisė naudotis svetima žeme statiniams valdyti nuosavybės teise. Dažniausiai ji apibrėžiama kaip vieno asmens teisė naudotis svetima žeme statiniams valdyti nuosavybės teise. Užstatymo teisė atsiranda suteikus asmeniui teisę naudoti žemę, kuri nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui. Tai reiškia, kad žemės savininko teisė naudoti žemę tam tikra apimtimi yra atskiriama ir perleidžiama kitam asmeniui - užstatymo teisės įgijėjui (turėtojui), taip sukuriant suvaržytą žemės nuosavybės teisę savininkui.
LR CK 4.160 straipsnio 1 dalyje pateikiamas užstatymo teisės apibrėžimas: "Užstatymo teisė (superficies) yra daiktinė teisė, suteikianti asmeniui (užstatytojui) teisę naudotis svetima žeme statiniams ar įrenginiams statyti ir valdyti juos nuosavybės teise." Remiantis šiuo apibrėžimu, žemės savininkui, užstatymo teisės suteikėjui, leidus naudotis kitam asmeniui, užstatymo teisės įgijėjui (turėtojui), žeme, t. y. suteikus užstatymo teisę, yra sukuriami civiliniai teisiniai santykiai.
Teisė statyti statinius pagal užstatymo teisę
Suteikiant teisę statyti statinius pagal užstatymo teisę, leidžiama ne tik gauti naudos iš svetimos žemės, bet ir vykdyti statybą. Suteikiamos naudojimo teisės išskirtinis objektas yra žemė. Žemė turi būti naudojama tik pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį, pagal kurią gali būti statomi statiniai.
Užstatymo teisės istorinė raida
Norint tinkamai atskleisti užstatymo teisės suteikimo statiniams statyti ypatumus, būtina apžvelgti užstatymo teisės istorinę raidą. Ši teisė kilo Romos imperijoje, kur superficies buvo apibūdinama kaip paveldimos statybos teisė. Ciceronas naudojo terminą Superficies Aedium, kuris apibūdina namą, pastatytą ant kito asmens žemės. Gajus teigė, kad Aedes Superficiariae yra tai, kas pastatyta ant išnuomotos žemės - užstatymo teisė siejama su statybos procesu.
Užstatymo teisė pradėjo vystytis dėl poreikio reglamentuoti asmens naudojimąsi viešąja žeme. Valstybė ir miesto bendruomenės leisdavo asmenims statytis pastatus ant viešosios žemės, sudarydavo nuomos sutartis su asmenimis, kurie pagal užstatymo teisę pastatydavo pastatus ir išnuomodavo už tam tikrą mokestį.
Darbo g. 14 Komercinių Patalpų Nuoma - 13NT.LT – Komercinis Nekilnojamasis Turtas: Nuoma
Užstatymo teisė Lietuvoje
Lietuvos Didžiosios Kunigaikštystės Statutuose (LDK Statutuose) nebuvo tiesiogiai įtvirtinta užstatymo teisė, tačiau juose buvo reglamentuojami žemės bei kito nekilnojamojo turto nuosavybės, paveldėjimo teisės, žemės sandoriai bei žemės servitutai, kiti nuosavybės teisių ribojimai. Pagal LDK 1529 m. Statutą, dvarai buvo skirstomi pagal nuosavybės atsiradimo pagrindus į pirktus, paveldėtus ir suteiktus dvarus.
1840 m., panaikinus 1588 m. LDK Statutus, įsigaliojo 1832 m. Svodas (Rusijos imperijos įstatymų sąvadas), kuriame buvo įtvirtintos teisės normos, reglamentavusios statymo teisę ant svetimos žemės. Sąvade buvo numatyta, kad norint statyti statinius svetimoje žemėje, pirmiausia turi būti sudaroma tvirtybine (notarine) forma sutartis tarp asmens, kuriam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, bei asmens, kuriam yra leidžiama statyti pastatus šiame sklype. Taip pat turėdavo būti nurodomas terminas, aptariamas atlyginimo klausimas nepažeidžiant imperatyvių teisės normų reikalavimų. Užstatymo teisės suteikimo terminas galėjo būti mažiausiai 36 metai, bet ne ilgesnis nei 99 metai.
Užstatymo teisės objektas
Užstatymo teisės objektas yra žemė, kurioje leidžiama statyti statinius. Žemės sklypas turi būti naudojamas tik pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį, pagal kurią gali būti statomi statiniai.
Piktnaudžiavimas teise
Svarbu pažymėti, kad piktnaudžiavimas teise yra neleistinas. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.2 straipsnyje įtvirtintas imperatyvas, užkertantis kelią piktnaudžiauti teise. Neleistinumas piktnaudžiauti savo teise detalizuojamas 1.137 straipsnio 3 dalyje, kurioje numatyta, kad draudžiama piktnaudžiauti savo teise, t. y. įgyvendinti ją priešingai jos paskirčiai.
Užstatymo teisės ir kitų daiktinių teisių skirtumai
Užstatymo teisė yra daiktinė teisė, todėl svarbu aptarti jos ypatumus lyginant su kitomis daiktinėmis teisėmis, tokiomis kaip servitutas, uzufruktas ir ilgalaikė nuoma.
Užstatymo teisės ir servituto skirtumai
Servitutas yra daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikianti teisę naudotis tuo daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) apibrėžtu būdu arba apribojanti savininko galimybes naudotis tuo daiktu, kad būtų užtikrintas kito nekilnojamojo daikto (viešpataujančiojo daikto) tinkamas naudojimas.
Pagrindiniai skirtumai tarp užstatymo teisės ir servituto:
- Užstatymo teisė gali būti nustatyta tik žemei, o servitutas gali būti nustatytas bet kokiam nekilnojamajam daiktui.
- Nustatant servitutą, gali būti nustatyta prievolė statyti statinius, sodinti augalus ar atlikti kitus darbus, kurie yra būtini servitutui įgyvendinti, tačiau pagal užstatymo teisę suteikiama teisė, o ne pareiga statyti statinius.
Užstatymo teisės ir uzufrukto, ilgalaikės nuomos skirtumai
Uzufruktas yra daiktinė teisė naudotis svetimu daiktu ir gauti iš jo vaisius, produkciją bei pajamas, nekeičiant to daikto teisinės padėties ir paskirties. Ilgalaikė nuoma suteikia teisę naudotis svetima žeme žemės ūkio veiklai vykdyti.
Pagrindiniai skirtumai tarp užstatymo teisės ir uzufrukto bei ilgalaikės nuomos:
- Uzufruktas yra asmeninė teisė, suteikiama konkrečiam asmeniui ir negali būti paveldimas ar perduodamas kitam asmeniui, o užstatymo teisė gali būti paveldimas.
- Pagal ilgalaikę nuomą nuomininkas neturi teisės be nuomotojo sutikimo atlikti jokių statybos darbų, kurie iš esmės padidintų naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, o pagal užstatymo teisę suteikiama teisė statyti statinius.
Išvados
Užstatymo teisė yra svarbi daiktinė teisė, suteikianti galimybę statyti statinius ant svetimos žemės. Svarbu atskirti šią teisę nuo kitų daiktinių teisių ir žinoti jos istorines šaknis bei taikymo ypatumus. Piktnaudžiavimas teise yra neleistinas, todėl būtina užtikrinti, kad visos šalys įgyvendintų savo teises sąžiningai ir nepažeistų kitų asmenų interesų.
NT pardavimų sprendimai
Jei nesate tikri, kad pavyks greitai ir pelningai parduoti dovanotą žemės sklypą, kreipkitės į NT paslaugų įmonę „NT pardavimų sprendimai”. Jus viso pardavimo metu lydės savo srities ekspertas - žemės pardavimo brokeris, numatantis kelis žingsnius į priekį, padėsiantis išvengti brangių klaidų ir derybose išsaugantis aukščiausią įmanomą kainą.
| Objektas | Plotas | Kaina | Vieta |
|---|---|---|---|
| Miškas | 2,78 ha | 33 000 € | Ignalinos r. |
| Miškas | 39,44 ha | 240 000 € | Varėnos r. |
| Žemės ūkio paskirties sklypai | 34,58 ha | 225 000 € | Rokiškio r. |
| Dirbamos žemės sklypai | 33 ha | 300 000 € | Joniškio r. |
| Miškų masyvas | 27 ha | 260 000 € | Trakų r. |
tags: #pardave #patalpas #kurios #isnuomotos