Kai kada nekilnojamas turtas (pvz., butas) gali priklausyti ne vienam asmeniui, bet keliems, kurie vadinami bendraturčiais. Bendro turto pardavimas yra dažna situacija, kai turtas priklauso ne vienam asmeniui.
Šiame straipsnyje apžvelgsime, ką reikia žinoti ir kokios dažniausiai pasitaikančios situacijos, kai norite parduoti savo dalį bendrame turte, ypač kai bendraturtis nėra jūsų sutuoktinis.
Bendraturčių teisės ir pareigos
Kadangi dažnai pasitaiko situacijų, jog nuosavybės teise priklausantis objektas ar jo dalis yra parduodama, verta atkreipti dėmesį į įstatyme nustatytas turimo daikto pardavimo taisykles, kai toks daiktas yra valdomas bendrąja daline nuosavybės teise.
Norint parduoti savo nuosavybės dalį svarbiausia nepamiršti, jog bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti kito bendraturčio parduodamą dalį kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, todėl labai svarbu kitus bendratučius informuoti apie planuojamą parduoti nuosavybės dalį.
Pirmenybės teisė
Pagal Lietuvos civilinio kodekso 4.79 straipsnį, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe.
Pardavėjo teisė pasirinkti, kuriam iš bendraturčių parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje, įstatyme neribojama. Tinkamu pareigos pranešti apie parduodamą dalį įgyvendinimu pripažįstamas parduodamos dalies bendrojoje nuosavybėje pasiūlymas visiems bendraturčiams ar vienam iš jų, jei jis pasiūlymą priima.
Bendraturčio pirmenybės teisė pirkti netaikoma tik tais atvejais, kai turtas parduodamas iš varžytinių priverstinai. Verta paminėti, jog bendrosios nuosavybės dalį parduodantis bendraturtis, siūlydamas kitam bendraturčiui pirkti šią dalį pirmenybės teise, neįpareigotas jau turėti potencialų parduodamos dalies pirkėją.
Jeigu bendraturtis, tinkamai pranešęs kitiems bendraturčiams apie šių teisę pirkti parduodamą dalį pirmenybės teise, nekeičia savo valios dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo, tačiau neįgyvendina šio siekio dar kurį laiką, jis neprivalo pakartotinai pranešti bendraturčiams apie šios dalies pardavimą.
Bendraturčio teisė reikalauti pirkėjo teisių perkėlimo (CK 4.79 straipsnio 3 dalis) atsiranda tik tada, kai pirkimo-pardavimo sutartis su trečiuoju asmeniu jau sudaryta.
Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas reiškia, kad pirkimo-pardavimo sandoris išlieka, keičiasi tik pirkėjas.
Lietuvos Respublikos civiliniame kodekso (toliau - CK) 4.79 straipsnyje aiškiai reglamentuojamas( įtvirtinta) dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavimo sąlygos ir tvarka.
Šio straipsnio 2 dalis numato, kad: ,,dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Nors įstatymų leidėjas, nustatydamas teisinį reguliavimą CK 4.79 straipsniu nustatė aiškias turto, esančio bendrojoje dalinėje nuosavybėje, pardavimo tvarką ir sąlygas, tačiau pažymėtina, kad reguliavimu pateikiamos pardavimo sąlygos yra susijusios tik su tais atvejais, kuomet bendraturčiai yra žinomi ir yra aišku į ką kreiptis su pranešimu apie ketinimą parduoti dalį, esantį bendrojoje nuosavybėje.
Dėl šios priežasties, kyla klausimas ką daryti, tais atvejais, kai vienas iš bendraturčių yra miręs ir nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas?
Taigi, kol nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas, kitas bendraturtis turto, esančio bendrojoje nuosavybėje negali realizuoti, kadangi nebūtų įmanoma įgyvendinti CK 4.79 str. nustatytų sąlygų.
Pirmoji - kreiptis į VĮ ,,Registrų centras“ su prašymu pateikti mirusio bendraturčio testamento registro išrašą, kuriame būtų nurodyta informacija apie tokio bendraturčio palikimo priėmimo ir atsisakymo faktą, tokiu būdu nustatant kas tapo šio bendraturčio teisių perėmėju.
Šiuo aspektu, pažymima, kad kreipiantis į VĮ ,,Registrų centras“ su tokiu prašymu - jį būtina motyvuoti, t. y. turi būti išsamiai nurodytas tokių duomenų naudojimo tikslas ir jų gavimo teisinis pagrindas, pagrindžiantis teisėtą duomenų gavimo interesą, pasižadėjimas apmokėti už suteiktas paslaugas ir nurodyta parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas.
Antroji - kreiptis į mirusiojo bendraturčio gyvenamosios vietos notarą, kuris patikrinęs duomenis galėtų suteikti informaciją apie, mirusio bendraturčio teisių perėmėją, kuris tikėtina ir būtų naujasis dalinės nuosavybės savininkas.
Atkreiptinas dėmesys, jog gali susidaryti situacija, kad nei VĮ ,,Registrų centras“, nei palikimo atsiradimo vietos notaras nesuteiks prašomų duomenų ir informacijos apie palikimo teisių perėmėjus dėl griežtai reglamentuotos ( nustatytos ) asmens duomenų apsaugos.
Tokiu atveju, rekomenduotina kreiptis į teisininką, kuris įvertinęs situaciją, galėtų pakartotinai pasikreipti į minėtus subjektus dėl prašomų duomenų suteikimo, o šiems atsisakius juos pateikti - sprendimą (VĮ ,,Registrų centro“ atveju) arba atsisakymą atlikti veiksmą (notarų atveju) apskųsti teisės aktų nustatyta tvarka.
Bendraturčio sutikimas parduoti
Tarkime, kad Jūs paveldėjote dalį turto ir norite jį parduoti. Tuomet Jums reikia apie tai informuoti bendraturčius, gal jie norės tą dalį įsigyti už Jūsų siūlomą kainą.
Atveju, jei jie atsisako pirkti, jie tai turi patvirtinti raštu pas notarą. Laisvos formos pasirašytas atsisakymas šioje situacijoje netinka. Turint notaro tvirtintą dokumentą, galite parduoti turtą tretiems asmenims.
Ką daryti, kai neturite kontakto su bendraturčiais?
Ką daryti, kai su bendraturčiais asmeninių priežasčių nebendraujate arba Jūs, jų net nepažįstate?
Jūs turite kreiptis į notarų biurą, prašyti išduoti liudijimą apie bendraturčių informavimą. Notaras išsiunčia oficialų laišką bendraturčiams, su Jūsų pasiūlymu pirkti Jums priklausančią turto dalį.
Pirmu etapu išsiunčiamas registruotas laiškas bendraturčiui, jei jis jį priima tuomet per mėnesį laiko jis turi vadovaudamasis laiško informacija, pareikšti norą įsigyti turto dalį arba to atsisakyti.
Jei bendraturtis priėmė registruotą laišką, tačiau nesiėmė jokių veiksmu, notaras tai traktuoja kaip atsisakymą pirkti. Ir vadovaudamasis įstatymas išduoda liudijimą, kurį Jūs turėdami galite parduoti turtą tretiems asmenims.
Atveju, kai bendraturtis nepriima laiško (jis dėl tam tikrų, jam asmeninių priežasčių, tai gali daryti specialiai arba tiesiog Jis yra pakeitęs savo gyvenamą vietą ir laiško iš tiesų negauna), tuomet reikia paskelbti informaciją laikraštyje.
Šiuo atveju prisideda papildomas laukimas, kol bus galima gauti liudijimą iš notarų.
Atsiminkite, kad išduotas notaro liudijimas galioja apie metus laiko (nors liudijime jokių terminų nėra nurodyta). Notarai vadovaujasi supratingumo principu, jei liudijimas išduotas pakankamai senai, jį gali laikyti negaliojančiu.
Dažnai paveldint turtą, siūlau iš karto pasirūpinti naudojimosi tvarkos nustatymu ir susitarimu tarp bendraturčių dėl disponavimo turtu. Tai notaro tvirtinamas dokumentas, kuriame nurodoma kaip bendraturčiai naudosis turtu, kokia dalis ir kam priklauso.
Taip pat, galima įrašyti, kad atsisakoma pirmenybės teisės pirkti bendrą turtą. Taip ateityje išvengsite nesusipratimų. Tačiau, Jūs taip pat nebūsite informuotas apie bendro turto dalies pardavimą. Tad nenustebkite sužinoję apie naujus bendrasavininkus.
Kaip parduoti priklausančią namo dalį?
Namo dalies pardavimas - vienas sudėtingiausių nekilnojamo turto sandorių. Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama.
Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu.
Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims.
Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą.
Bendraturčių atsisakyme pirkti nurodyta kaina negali būti mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutartyje įvardinta kaina.
Bendraturčiai atsisakymą pirkti taip pat gali parašyti ir sandorio metu. Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą.
Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.
Jeigu namo dalies pardavimas įvyko pažeidžiant pirmenybės teisę pirkti namą, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Sandoriui reikalingi dokumentai
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.);
- Namo kadastrinių matavimų byla;
- Žemės sklypo planas;
- Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai;
- Notaro leidimas parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas);
- Kreditoriaus leidimas parduoti (jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai);
- Bendraturčių raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo (jei turtas priklauso keliems bendraturčiams);
- Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo (jei esate išsituokęs);
- Sutuoktinio sutikimas parduoti (jei esate susituokęs);
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
Jei nesate tikri, kad patys galėsite susidoroti su tokia užduotimi - kreipkitės į profesionalų NT brokerį. Toks žmogus kiekvieną dieną sprendžia nekilnojamo turto pardavimo klausimus ir tikrai išmano teisinius klausimus.
Bendraturčių ginčų sprendimas
Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams. Neretai tarp bendraturčių kyla įtampos ir ginčai, kaip tą turtą valdyti ir juo naudotis.
Konfliktuojantiems bendraturčiams patiems nusistatyti minėtą naudojimosi turtu tvarką yra sudėtinga, todėl ginčai dažnai persikelia į teismą, kuriame situacija nebūtinai yra išsprendžiama.
Pavyzdžiui, kai norima atlikti bendrai naudojamo turto pagerinimus ar perleisti jį, būtina bendraturčių išreikšta valia, t. y. bendrasavininkų sutikimas.
"Visgi egzistuoja kitas teisinis įrankis, dažnu atveju galintis padėti galutinai pašalinti ginčų tarp bendraturčių kilimo priežastis, kuris praktikoje naudojamas ne taip ir dažnai", - teigia Eimantas Čepas.
Atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir bendraturčio statuso pasikeitimus. Nuosavybės teisių tokiu būdu įgyvendinimas reiškia, kad atidalijamo bendraturčio atžvilgiu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitais bendraturčiais.
Eimanto Čepo nuomone, jau esant konfliktui, susitarti tarpusavyje dėl atidalijimo būdo nepavyks, todėl išeitis viena - kreiptis į teismą.
CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Šiuo būdu įgyvendinus bendraturčio, kaip savininko, teises, pasibaigia jo su kitais bendraturčiais turima bendroji dalinė nuosavybė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra.
Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalį, kuria gali naudotis be apribojimų.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys.
Geriausiai bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimas užtikrinamas, kai bendraturtis visiškai atidalijamas iš bendrosios dalinės nuosavybės, nepaliekant bendrai naudojamų daikto dalių, todėl būtent tokio atidalijimo turi būti siekiama.
Tačiau natūra atskirti turtą ne visada yra realiai įmanoma, pavyzdžiui dėl nedidelės jo dalies, ar dėl to, kad bendrai valdomas turtas, kaip visuma, gali būti naudingiau panaudojamas.
Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais.
Kompensacija pinigais
Sprendžiant dėl turto atidalijimo natūra, vienam iš bendraturčių perduodant valdyti visą turtą, o kitam sumokant kompensaciją pinigais, esminis momentas yra tai, būtent kuriam bendraturčiui gali atitekti turtas, o kuriam sumokama kompensacija.
Atidalijimo klausimui persikėlus į teismą, ypatingai svarbus momentas yra civiliniuose ginčuose taikomas rungimosi principas, kai galutinis teismo sprendimas iš esmės priklauso nuo to, kokias aplinkybes byloje pavyksta įrodyti šalims.
Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliems bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą.
Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę.
Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia.
Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta.
Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.).
Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Pagrindiniai veiksmai parduodant turto dalį
| Veiksmas | Aprašymas |
|---|---|
| Informavimas apie pardavimą | Būtina informuoti bendraturčius raštu per notarą apie ketinimą parduoti dalį turto. |
| Bendraturčių atsisakymas | Bendraturčiai turi notariškai patvirtinti atsisakymą pirkti siūlomą dalį. |
| Notaro liudijimas | Jei bendraturčiai nereaguoja arba nepriima laiško, notaras išduoda liudijimą, leidžiantį parduoti turtą tretiesiems asmenims. |
| Pirmenybės teisė | Bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti už tą pačią kainą ir sąlygas, kaip siūloma tretiesiems asmenims. |
| Atidalijimas | Jei nesutariama, galima kreiptis į teismą dėl turto atidalijimo natūra arba kompensacijos pinigais. |
Apibendrindamas advokatas pažymi, kad esant situacijai, kai turtas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise ir bendraturčiai nesutaria dėl tokio turto valdymo aplinkybių, naudojimosi tvarkos turtu nustatymas įprastai galutinai neišsprendžia konfliktinių situacijų, kurios linkusios vis kartotis.
Tokios pačios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje, t. y. "Svarbus aspektas taikant tokį teisinį instrumentą yra tai, kad kito bendraturčio nenoras, jog būtų įvykdytas atidalijimas, nereiškia, kad toks nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas negalimas, t. y. išspręsti tik teismas.
Prioritetinis atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės taikymas kartu sudaro sąlygas užtikrinti efektyvesnį vieno iš pagrindinių civilinio proceso tikslų - kuo greičiau atkurti teisinę taiką tarp ginčo šalių - įgyvendinimą.
Praktikoje daugeliui nežinant apie tokią galimybę, įprastai tiesiog siekiama nustatyti bendrąja daline nuosavybe valdomo turto naudojimosi tvarką.
tags: #parduodama #turto #dalis #71 #603