Žemės sklypo pardavimo procesas Lietuvoje yra reglamentuojamas įstatymais, siekiant užtikrinti skaidrumą ir apsaugoti tam tikrų asmenų teises. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimu, atsižvelgiant į Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (ŽŪPŽĮĮ) nuostatas ir teismų praktiką.
Preliminariosios sutarties sudarymas yra įprasta praktika asmenims, siekiantiems patvirtinti įvykusias derybas, kadangi tai yra ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas, tarsi užtikrinimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Pažymėtina, kad tokia sutartis negali būti priverstinai vykdoma natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
NEXUS sėkmingai atstovavo klientus civilinėje byloje dėl sutartinės atsakomybės taikymo, pastariesiems sudarius preliminarią sutartį ir susitarus su pirkėju ateityje jam parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, tačiau jų nepardavus dėl įstatymo reikalavimo - šiuos sklypus įsigyti pageidavo asmuo, turintis pirmumo teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę.
Teismas, nustatė kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl abipusės šalių kaltės: pirkėjas nekreipdamas dėmesio į įstatyme numatytus žemės įsigijimo apribojimus, neturėdamas pirmumo teisės, ketino įsigyti klientų parduodamus žemės sklypus, pasinaudojo jų patirties ir žinių stoka bei pirkėjui rodomu pasitikėjimu, o klientai nepasidomėjo žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo tvarka, skubėjo parduoti žemės sklypus, t. y. nebuvo pakankamai rūpestingi ir atidūs.
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę
ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnis reglamentuoja pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Pagal šį straipsnį, pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka) įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės turi valstybė.
Valstybė turi pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, kai žemė:
- Pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
- Reikalinga valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti.
Kaina, kurią valstybė gali mokėti už perkamus privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypus, negali viršyti šių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą visuotiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, arba rinkos vertės, apskaičiuotos valstybės vardu veikiančios institucijos ar įmonės užsakymu, taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimo būdą, jeigu pastaroji vertė yra didesnė.
Nacionalinė žemės tarnyba ar valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras žemės ūkio paskirties žemę, reikalingą valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, vadovaudamasi Žemės įstatymu, gali nuomoti be aukciono asmeniui (-ims), teisėtai ją naudojusiam (-iems) iki žemės ūkio paskirties žemės perėjimo valstybės nuosavybėn.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas. Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad šio straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodytas pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai tarpusavyje ribojasi.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai. Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.
Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui. Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.
Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.
Teismas šioje byloje padarė išvadą, kad ŽŪPŽĮĮ įtvirtintas teisinis reguliavimas bei aktualūs teismų praktikos išaiškinimai suponuoja, jog aplinkybės, nurodytos ŽŪPŽĮĮ 5 str. 1 d. ir suteikiančios pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, privalo egzistuoti NŽT pranešimo apie savininko parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pateikimo arba pranešimo paskelbimo NŽT interneto svetainėje metu.
Atitinkamai tuo atveju, kai žemės sklypas yra dovanojamas, nei žemės sklypo bendraturtis, nei naudotojas ar su šiuo žemės sklypu besiribojančio žemės sklypo savininkas neturi jokios teisės varžyti žemės sklypo savininko teisės perleisti jo valdomą žemės sklypą kitiems asmenims.
Pagrindiniai ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio punktai
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| 1 | Nustato asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. |
| 3 | Reglamentuoja žemės savininko pareigas pranešant apie sprendimą parduoti žemę. |
| 4 | Nustato Nacionalinės žemės tarnybos veiksmus gavus pranešimą apie parduodamą žemę. |
| 5 | Reglamentuoja pažymos išdavimą pardavėjui, kai pirmumo teisę turintis asmuo pageidauja įsigyti žemę. |
| 6 | Reglamentuoja pažymos išdavimą pardavėjui, kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako įsigyti žemę. |