Populiariuose nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos svetainėse galima rasti įvairios paskirties patalpų, įskaitant gyvenamąsias, poilsio, kūrybines dirbtuves, svečių namus ir administracines. Neretai gyvenamoji būsto paskirtis pabrėžiama kaip privalumas.
Asmenims, įsigyjantiems negyvenamosios paskirties patalpas, kuriose planuojama nuolat gyventi, dažnai kyla klausimas, ar bus galima jose deklaruoti gyvenamąją vietą ir pretenduoti į vietą darželyje ar mokykloje savo vaikams.
Statinių Klasifikavimas
Advokatų kontora "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" remiasi Statybos techniniu reglamentu „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017), kuris skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius. Pastatai skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai ir kt., o negyvenamieji - viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės, sandėliavimo, poilsio ir kt. paskirties pastatai.
Automobilių Statymo Problematika
Advokatė Sabina Izokaitienė atkreipia dėmesį, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus. STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato skirtingus reikalavimus automobilių stovėjimo vietoms priklausomai nuo paskirties:
- Gyvenamosios paskirties daugiabučiai: mažiausiai 1 vieta vienam butui.
- Svečių namai: 1 vieta 2 kambariams (numeriams).
- Administracinės paskirties patalpos: 1 vieta 25 kv. m pagrindinio ploto.
- Gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės): 1 vieta 100 kv. m darbo patalpų ploto.
Didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį. Be to, prie naujai įrengiamų daugiabučių privaloma numatyti želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).
Mokestiniai Aspektai Nuomojant Negyvenamąsias Patalpas
Investuojantiems į negyvenamosios paskirties patalpas ir planuojantiems jas nuomoti, svarbu įvertinti mokestinius aspektus. Verslo liudijimo įsigyti galimybės nebus, nes jis galimas tik gyvenamųjų patalpų nuomai. Iš nuomojamo ne gyvenamosios paskirties būsto gautos pajamos bus apmokestintos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčiu. Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) paskirties turto bendra vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, viešbučių paskirties patalpos į šią lengvatą nepatenka. Savivaldybės nustato konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams buvo nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
Taigi, įsigijus poilsio paskirties patalpą, nekilnojamojo turto mokesčio išvengti pavyktų (jei poilsio paskirties patalpos ir kito nekilnojamojo turto vertė neviršija 150 000 Eur), tačiau, pavyzdžiui, įsigytai viešbučių paskirties patalpai nebūtų taikoma nekilnojamojo turto mokesčio lengvata, o nekilnojamojo turto mokestis, kuris už viešbučių paskirties patalpą gali siekti ir kelis šimtus eurų ar netgi daugiau per metus, atsižvelgiant į tokios patalpos buvimo vietos savivaldybės nustatytą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, galėtų sudaryti asmeniui nemenką finansinę naštą, ypač ilguoju periodu.
Šilumos Energijos ir Karšto Vandens PVM tarifas
Už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šios priežasties šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.
Nors gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų, kurias turi atitikti patalpa, kurioje ketinama deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tačiau VĮ Registrų centro direktoriaus patvirtintose gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklėse nustatyta, jog norint pateikti gyvenamosios vietos deklaraciją, be kita ko, patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita (sodų)“ (namas sodų bendrijoje). Vilniuje deklaruoti gyvenamąją vietą galima ir negyvenamosios paskirties patalpoje.
Todėl prieš įsigyjant poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, patartina kreiptis į atitinkamą savivaldybę ir gauti patvirtinimą, jog negyvenamosios paskirties patalpose iš tiesų galėsite deklaruoti savo gyvenamąją vietą, kadangi nuo to priklausys PVM tarifas, taikomas šilumos energijai ir karštam vandeniui.
Seimas neseniai pritarė Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo pataisoms, kuriomis iš valstybės biudžeto lėšų gyventojams būtų kompensuota 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems nuo 2022 m. sausio 1 d. iki balandžio 30 d., tačiau, vėlgi, tokia kompensacija bus taikoma tik šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems į gyvenamąsias patalpas.
Jei planuojate įsigyti būstą ir dairotės į poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas, šildymo sezonui einant į pabaigą greičiausiai PVM kompensacija už šilumos energiją ir karštą vandenį jums nebus aktuali, tačiau kito šildymo sezono metu gali tekti labiau paploninti piniginę dėl negyvenamosios paskirties patalpoms taikomo standartinio 21 proc. PVM tarifo šilumos energijai bei karštam vandeniui, jei tokioje patalpoje nedeklaruotumėte savo gyvenamosios vietos ar to padaryti nepavyktų.
Patalpos Paskirties Keitimas
Nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks. Nekilnojamojo turto vystytojas greičiausiai nuo pat pradžių būtų statęs gyvenamosios paskirties pastatą ar negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį jau būtų pakeitęs į gyvenamąją, tačiau dėl tam tikrų priežasčių (pvz., natūralios šviesos trūkumo, teritorijų planavimo dokumentų, žemės paskirties) to nepadarė ar apskritai to padaryti neturėjo galimybės.
Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Pagal į šį teisinį reguliavimą, jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. dalis patalpų yra negyvenamosios paskirties, tokiame pastate įsigytų negyvenamosios paskirties patalpų paskirties į gyvenamąją paprasčiausiai negalėsite pakeisti, kadangi tokiu atveju turės būti keičiama viso pastato paskirtis, o to padaryti greičiausiai nepavyktų, nes, tikėtina, toje teritorijoje pagal teritorijų planavimo dokumentus nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų. Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Statybos techninis reglamentas taip pat nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Bankų Ribojimai ir Paskolos Sąlygos
Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios. Žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju paskolos sąlygos yra individualios, todėl perkant bet kokį turtą pirkėjas turėtų ieškoti geriausiai jo lūkesčius atitinkančių būsto paskolos sąlygų.
Įtraukimas į GVNA Apskaitą
Į gyvenamosios vietos nedeklaravusių asmenų (GVNA) apskaitą gali būti įtraukiamas asmuo, kuris neturi patalpos ar pastato nuosavybės teise ir dėl ne nuo jo priklausančių priežasčių negali deklaruoti savo gyvenamosios vietos toje savivaldybėje, kurioje gyvena.
Dėl įtraukimo į GVNA apskaitą asmuo turi kreiptis į tą seniūniją, kurios teritorijoje gyvena. Prašymas įtraukti į GVNA apskaitą pateikiamas seniūnijai, kurios teritorijoje asmuo gyvena. Į GVNA apskaitą asmenys įtraukiami jiems tiesiogiai atvykus į seniūniją. Sprendimą dėl prašymo įtraukti į GVNA apskaitą priėmimo sprendžia deklaravimo įstaigos vadovas.
Reikalavimai Automobilių Stovėjimo Vietoms ir Aplinkos Įrengimui
Advokatė Sabina Izokaitienė pabrėžia, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus. STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv.m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv.m darbo patalpų ploto.
Be to, kalbant apie automobilio stovėjimo vietas verta paminėti, kad didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį.
Teisės aktai kelia ir kitus reikalavimus, susijusius su gyvenamųjų patalpų aplinkos įrengimu. Štai prie naujai įrengiamų daugiabučių taip pat privaloma numatyti ir želdynus su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, ramaus poilsio vietomis vyresnio amžiaus ir neįgaliems žmonėms (STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“).
Administracinių Nusižengimų Kodeksas
Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis numato, kad statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.
Patarimai Prieš Įsigyjant
Prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, teisininkai pataria apdairiai įvertinti visus negyvenamosios patalpos kaip būsto įsigijimo pliusus ir minusus ir tik tuomet priimti gerai pasvertą sprendimą.
Nekilnojamojo Turto Pavyzdžiai
Nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Pasak teisininko, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima rasti tokių „butų“, kurie paprastam pirkėjui iš pirmo žvilgsnio niekuo neišsiskiria, tačiau, pasidomėjus atidžiau, tampa akivaizdu, jog būstas yra ne gyvenamosios, o poilsio ar netgi viešbučių paskirties.
Tokios patalpos dažniausiai santykinai yra pigesnės nei analogiško ploto butas tame pačiame projekte, tačiau kiekvienu atveju svarbu yra ne tik tiksliai išsiaiškinti, kokios paskirties yra įsigyjamas būstas, tačiau ir įsivertinti, su kokiais sunkumais ar papildomomis išlaidomis gali tekti susidurti ateityje, įsigijus poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą.
„Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį“, - atkreipia dėmesį J. Sadaunykas.
tags: #paskola #administracinem #patalpom