Žemės sklypą, statinius ar patalpas nuosavybės teisėmis valdant keliems bendraturčiams, gali kilti poreikis nustatyti naudojimosi tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip nustatoma patalpų naudojimosi tvarka, kokie teisiniai aspektai svarbūs ir kaip sprendžiami ginčai tarp bendraturčių.
Bendrosios Nuosavybės Teisė ir Jos Įgyvendinimas
Civilinio kodekso (CK) 4.72 straipsnis nusako, kas yra bendroji nuosavybės teisė: Bendrosios nuosavybės teisė yra dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Įstatyme nustatytos dvi bendrosios nuosavybės teisės rūšys (CK.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 str.). Jeigu bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdė, naudojo ir juo disponavo ne visi bendraturčiai, tai kiti bendraturčiai turi teisę gauti iš šių ataskaitą kasmet arba iš karto po to, kai jie nustojo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdyti, naudoti bei juo disponuoti (CK 4.75 str.).
Bendrosios nuosavybės atveju visi nekilnojamojo turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendraturčių valios. Galima sakyti, kad savininko teisės šiuo atveju apribojamos kitų savininkų. Praktika rodo, kad išsiskyrus nuomonėms ir interesams tarp bendraturčių, kyla įvairūs ginčai.
Naudojimosi Tvarkos Nustatymo Būdai
Viena iš galimų teisinių priemonių, siekiant išvengti tokio pobūdžio ginčų - naudojimosi daiktu ir konkrečiomis jo dalimis tvarkos nustatymas. Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre.
Susitarimą dėl naudojimosi daiktu tvarkos galima sudaryti paprastos rašytinės arba notarinės formos. Tačiau tik notarinės formos sutartis, įregistruota Nekilnojamojo turto registre, gali užtikrinti, kad ji bus privaloma ne tik esamiems, bet ir naujiems daikto bendraturčiams.
Teismo Įsikišimas
Bendraturčiams dėl naudojimosi tvarkos nesusitarus, ji nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Patys savininkai sprendžia, kaip įgyvendinti bendrąją dalinę nuosavybę ir tik tuo atveju, jeigu bendraturčiai nesutaria, kaip ji turi būti įgyvendinta, sprendžia teismas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį. Ieškinio padavimas patvirtina, jog bendraturčiai nesutaria dėl bendrosios dalinės nuosavybės įgyvendinimo. Taigi kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Ginčas dėl naudojimosi bendrais nekilnojamaisiais daiktais sprendžiamas, vadovaujantis CK 4.81 str. 1 d. Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Bylos nagrinėjimo metu pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka abiejų ginčo šalių interesus. Teismo pareiga yra priimti abiem pusėms priimtiniausią sprendimą, atsižvelgiant į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, įvertinant šalių nesutarimo priežastis, siekiant, kad nustatoma naudojimosi tvarka būtų patogi bendraturčiams, racionali ir tarnautų geresniam nuosavybės valdymui.
Teismų Praktikoje Išaiškintos Bendrosios Taisyklės
Teismai praktikoje išaiškino naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tvarkos nustatymo bendrąsias taisykles, taikytinas nustatant nekilnojamųjų daiktų naudojimosi tvarką. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra patvirtinęs keletą kriterijų, nustatant daiktų naudojimosi tvarką:
- adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus;
- teisėtumo kriterijus;
- socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus;
- naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus;
- faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus.
Rengiant žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarkos planus ir pasiūlymus, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į minėtus kriterijus ir siekiama bendraturčių interesų pusiausvyros. Svarbu ir tai, kad naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje (Civilinio kodekso 4.81 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo atveju turi būti tiksliai nustatyta kiekvienam bendraturčiui tenkanti sklypo dalis ir jos vieta kitų objektų atžvilgiu. Dėl to žemės sklypo plane turi būti aiškiai atspindėta bendraturčiui tenkančios dalies dydis ir išsidėstymas, o riba, skirianti bendraturčių naudojamas dalis, turi būti nubrėžta taip, kad šalims ir teismui būtų galima nustatyti jos faktinę vietą.
Naudojimosi bendru daiktu (žemės sklypu, pastatu, patalpa) tvarkos nustatymo projektuose turi būti atsižvelgta į bendraturčių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą. Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos.
Atidalijimas kaip Alternatyva
Racionaliausias tokių ginčų sprendimo būdas - atidalijimas iš bendros nuosavybės, kuomet iš bendrosios nuosavybės atskiriama konkretaus bendraturčio dalis. Atidalijimu užtikrinamas kiekvieno savininko interesas būti vieninteliu savo turto savininku ir tai pasitarnauja socialinei taikai bei ekonominiam interesui. Pažymėtina, kad kiekvienas bendraturtis turi absoliučią teisę bet kada reikalauti atidalijimo, nepriklausomai nuo to, ar kiti bendraturčiai sutinka su atidalijimu, ar ne.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.).
Atidalijimas gali būti vykdomas keliais būdais: padalijant daiktą natūra arba išmokant kompensaciją pinigais. Pasirenkant atidalijimo būdą, pirmenybė teikiama daikto atidalijimui natūra, kiek tai įmanoma be neproporcingos žalos daikto paskirčiai. Galimas arba visiškas, arba dalinis atidalijimas (kai tam tikra dalis lieka neatidalinta).
Bendraturčių Kooperavimasis
Pažymėtina, jog bendraturčiai, įgyvendindami savo teises, privalo išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto ir aktyviai ieškoti visiems bendraturčiams priimtino sprendimo būdo, taip pat ir vykstant ginčui teisme. Optimalesniam atidalijimo variantui pasiekti būtinas bendraturčių kooperavimasis. Siekimas maksimaliai patenkinti tik savo ar grupės kelių bendraturčių interesus, ignoruojant kitų interesus, neatitinka teisės aktų nuostatų.
Teismų praktikoje galioja taisyklė, kad bendraturtis, siekdamas gauti jam tenkančią dalį, turi įrodyti, jog jo siūlomas būdas yra priimtiniausias ir atitinka visų bendraturčių interesus. Tačiau tai nereiškia, kad turtas padalijamas tik pagal vieno bendrasavininko pasiūlymą - kiti bendraturčiai taip pat turi teisę pateikti kitokius variantus. Taigi daikto atidalijimu negali būti ginami tik vieno žmogaus ar vienos grupės interesai, nepaisant kitų bendraturčių interesų.
Atidalijus dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės atidalyta dalis tampa savarankišku nuosavybės teisės objektu. Bendroji nuosavybė gali būti atidalinta ir taip, kad paliekama bendrai naudojamų daikto dalių. Nes ir pasidalijus dalį daikto, gali būti įgyvendinti atidalijimu siekiami tikslai - panaikinti bendrosios nuosavybės teisinius santykius arba bent jau sumažinti jų apimtį.
Nustačius naudojimosi bendru turtu tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta. Savo nuožiūra bendraturtis naudojasi tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai.
Mūsų Teikiamos Paslaugos
Mūsų teisininkai yra sukaupę sėkmingą ilgametę patirtį konsultuojant ir atstovaujant asmenis teismuose, sandorių nuginčijimo bylose.
tags: #pastato #naudojimosi #tvarkos #nustatymas #nukrypstant #nuo