Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Tuo tarpu negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Pagrindinės Pastatų Klasės
Gyvenamieji Pastatai
Gyvenamieji pastatai skirti žmonėms gyventi. Svarbu atkreipti dėmesį į gyvenamųjų pastatų ilgaamžiškumą ir patalpų struktūrą, užtikrinančią komfortą ir funkcionalumą.
Negyvenamieji Pastatai
Negyvenamieji pastatai apima įvairius pogrupius, tokius kaip komerciniai, administraciniai, transporto, gamybos, kultūros, mokslo, gydymo, sporto, religiniai ir kiti pastatai. Jiems taikomi bendrieji reikalavimai, užtikrinantys saugumą ir tinkamą naudojimą.
Pagal Statybos techninį reglamentą STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, pastatai pagal paskirtį gali būti klasifikuojami į dvi grupes: gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus. Tokia pastatų klasifikavimo sistema pasirenkama tada, jeigu pastato visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Energinis Efektyvumas ir Modernūs Pastatai
Nenuostabu, kad pasaulio modernėjimas apima daug sričių, statybų sektorių - taip pat. Šiuolaikiniams pastatams tampa labai svarbus energijos taupymas ir efektyvus jos naudojimas, poveikis aplinkai. Kadangi visos Europos mastu siekiama taupyti ir kuo efektyviau naudoti energiją, tai vis dažniau projektuojami tokie pastatai, kurie suvartoja labai mažai energijos arba beveik jos nevartoja. Įvertinus pastato energinį efektyvumą, pastatai klasifikuojami į mažai energijos naudojančius pastatus, ekologinius pastatus, darniuosius pastatus ir žaliuosius pastatus.
Pastaraisiais metais didėjant pastatų energinio efektyvumo reikalavimams, netylant diskusijoms apie globalinį atšilimą ir tvarią plėtrą, efektyviai energiją naudojančiais statiniais domimasi vis dažniau ir vis labiau.
Mažai Energijos Sunaudojantys Pastatai
Svarbu, kad tokiems pastatams būtų būdingos tam tikros savybės, t. y. pastato forma būtų kompaktiška; atitvaros - kokybiškai apšiltintos ir sandarios; šiluminiai tilteliai sumažinti tiksliai sudūrus konstrukcijas; tiesiogiai naudojama saulės energija pro langus; laikinai apšiltinami langai naktį naudojant langines ar žaliuzes; naudojama vėdinimo sistema su šilumogrąža; paprastai reguliuojama šildymo sistema; aktyviai naudojama saulės ir vėjo energija (vandens šildymas saulės kolektoriuose, saulės fotoelementai ar vėjo jėgainė elektros energijai, šilumai gaminti); taupiai naudojama elektros energija (A ir aukštesnės energinio efektyvumo klasės buitinė įranga, energiją taupančios lemputės, maksimalus natūralaus apšvietimo naudojimas ir t. Dar kitaip šie pastatai vadinami pasyviaisiais pastatais - tokiais, kuriuose komfortiška temperatūra gali būti palaikoma visus metus ir tam tereikia minimalių energijos sąnaudų.
Ekologiniai Pastatai
Jiems, o ypač jų architektūrai, būdingi atitinkami techniniai parametrai ir medžiagų savybės, nulemiančios statinio kokybę.
Darnieji Pastatai
Tai statiniai, kurių statybos vyko pasitelkus tvaraus planavimo ir projektavimo principus. Esminiai tokio statinio kriterijai yra tinkamas pastato vietos, orientacijos, užbėrimo gruntu parinkimas, siekiant sutaupyti neatsinaujinančius energijos išteklius; saulės ir vėjo naudojimas didžiajai daliai energijos poreikių patenkinti; žaliųjų (neteršiančių ir galimų perdirbti ar perdirbtų sąnaudų, kurių gamybai reikia mažai energijos) medžiagų ir produktų naudojimas; taupus pastato projektavimas - efektyvus energijos, vandens vartojimo, šildymo, vėsinimo, vėdinimo sistemų, apšvietimo valdymas.
Žalieji Pastatai
Tokie statiniai turi atitikti tam tikrus kriterijus, įskaitant energinį efektyvumą, atsinaujinančių energijos išteklių naudojimą, poveikio aplinkai įvertinimą, išteklių saugojimą, perdirbimą ir vidaus aplinkos kokybę.
Statinio (jo patalpų) Paskirties Keitimas
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą. Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.
Nekilnojamojo Turto Paskirties Pasikeitimai Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai, įtvirtinantys naują sąvoką - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Patalpų Paskirčių Pokyčiai (Nuo 2024 m. Lapkričio 1 d.)
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.).
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) |
| 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | 1. Gyvenamųjų | 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) | ||
| 2. Įvairių socialinių grupių | 2. Įvairių socialinių grupių | 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) | ||
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių |
| 3. Komercinių | 3.3. Bendro gyvenimo namų | |||
| 2.3 Prekybos | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.1. Prekybos | |
| 2.5. Maitinimo | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.5. Maitinimo | |
| 2.4. Paslaugų | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.4. Paslaugų | |
| 10. Specialiųjų paslaugų | 10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | Negyvenamosios patalpos | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | |
| 2.6. Transporto | Negyvenamosios patalpos | 5. Transporto | 5.1. Transporto | |
| 2.7. Garažų | Negyvenamosios patalpos | 5. Transporto | 5.2. Garažų | |
| 2.8. Gamybos | Negyvenamosios patalpos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos | |
| 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.2. Energetikos | |||
| 2.9. Sandėliavimo | Negyvenamosios patalpos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |
| 2.10. Kultūros | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | |
| 2.11. Mokslo | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.2. Mokslo | |
| 2.12. Gydymo | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.3. Gydymo | |
| 2.14. Sporto | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.4. Sporto | |
| 2.15. Religinė | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.5. Religinė | |
| 2.16. Specialioji | Negyvenamosios patalpos | 7. Visuomeninių | 7.6. Specialioji | |
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | Negyvenamosios patalpos | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio | |
| Negyvenamosios patalpos | 8. Pagalbinė | 8.2. Kita pagalbinė | ||
| 2.13. Poilsio | Negyvenamosios patalpos | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Verslo Pastatų Klasifikavimas (A, B, C)
Pagrindą verslo pastatų skirstymui į A, B ir C klases davė JAV įsikūrusi Pastatų savininkų ir valdytojų asociacija (Building Owners and Managers Association - BOMA). Tačiau pati BOMA ne tik nenustatė vieningo tarptautinio biuro pastatų klasifikavimo, bet ir paragino NT savininkus ir valdytojus neženklinti klasių žymėmis individualių pastatų. Todėl kiekvienos valstybės NT rinkoje nusistovi savitas biuro pastatų klasifikavimas. Lietuvoje jis gana smarkiai skiriasi nuo BOMA suformuluotų apibrėžimų.
Kaip Atskirti Klases?
Klasifikuojant biuro pastatus lengviausiai atribojama C klasė. „Neklasifikuojame žemesnės nei B klasės biurų. Objektus, kurie neatitinka B klasei būtinų kriterijų, laikome nemoderniais biurais ir renkame apie juos bendrą statistiką“, tvirtino S. Daug sudėtingiau, pasak jo, atskirti A ir B klasių pastatus. „Biuras nebus priskirtas A klasei, jei nėra centrinėje ar prestižinėje miesto vietoje. B klasės pastatai taip pat turi būti nauji arba visiškai rekonstruoti, tačiau jie gali būti toliau nuo miesto centro, ne tokiose prestižinėse ir matomose vietose”, pabrėžė S.
Taip mano UAB „Šeškinės projektai“ direktorius Adomas Jokubaitis. „Dažnai pasitaiko, kad klientai klausia, kokia mūsų verslo centro klasė. Tokiais atvejais pasitikslinu, ar jie turi galvoje energetinę klasę. Mūsų pastatas sertifikuotas kaip A klasės pastatas pagal energetinį naudingumą. Bet klientai dažnai klausia plačiau ir domina tas niekur nereglamentuotas pastatų grupavimas į A ir B klases. Tada paaiškėja, kad nėra taip lengva atskirti, kas šiandien yra A ir B klasės Vilniuje.“, dėstė A.
Pasak jo, U219 atitinka visus aukščiausio lygio kriterijus taikomus moderniems verslo centrams. Verslo centre bus sumontuoti ekonomiški LED šviestuvai su išmaniu valdymu. Visoms patalpų grupėms numatyta įrengti individualią apskaitą. Šildymui bus naudojama kombinuota, moderni ir ekonomiška sistema, kurioje geoterminis šildymas derinamas su centriniu miesto šildymu. „Mūsų pastate įrengtas šiuo metu europietiškuose verslo centruose populiarus atriumas, inžineriniais sprendimais lygiuojamės į naujausius, moderniausius šio tipo pastatus. Siekiame BREEAM New Construction tarptautinio statinio kokybės sertifikato, o tai vienas iš dviejų aukščiausio lygio sertifikatų pasaulyje“, tvirtino A.
Verslo centro U219 vystytojas sekdamas pasaulines NT vystymo tendencijas ankstyvoje administracinio pastato projektavimo stadijoje pradėjo diegti BREEAM New Construction standartą, kuris nustato aukščiausius projektavimo ir statybos ekonominius, socialinius bei aplinkosauginius reikalavimus. Projektuojant biurų pastatą didžiausias dėmesys skiriamas žmogui ir jį supančiai aplinkai, kuri yra komfortiška, produktyvi ir sveika. Pastato statybai ir apdailai parinktos aplinkai draugiškos statybinės medžiagos, turinčios atsakingos kilmės ir aplinkosauginius sertifikatus.
„Paprastai A klasei priskiriami tik verslo centrai vadinamajame CBD (Central Business District - angl.), kuris Vilniuje daugiausia susikoncentravęs Konstitucijos pr. ir aplink jį. Kitose vietose pastatyti biuro pastatai, tarp jų ir mūsų statomas U219, dažnai vertinami kaip B klasės. Tada klientui atrodo, kad skiriasi ne tik pastato vieta, kad ir jo architektūra ar inžineriniai sprendimai, įrengimo medžiagos yra žemesnio lygio, nors tai netiesa.“, sakė A.
Nors padėtis miesto centro atžvilgiu iš tikrųjų dominuoja kaip kriterijus klasifikuojant verslo centrus Lietuvoje, ypač Vilniuje, verslo centro padėties mieste praktinė reikšmė klientams mažėja. Tai nėra atsitiktinė ar vien Lietuvai būdinga tendencija. Šiuolaikinėse urbanistikos studijose ir prognozėse ryškėja slinktis link vadinamosios 20 arba 30 minučių kaimynystės.
Pavyzdžiui, Australijos miesto Melburno strateginiame plane 2017-2050 m. „20 minučių kaimynystė“ vertinama kaip esminis miesto plėtros principas. 2018 m. Pasaulio ekonomikos forumo tinklapyje patalpintame pasaulinės NT kompanijos JJL straipsnyje atkreipiamas dėmesys, kad Melburno pavyzdys jau virsta globalia praktika.
Sostinės Konstitucijos prospekte iškilęs naujas verslo centras „Sąvaržėlė“ - vienintelis RSHP (buv. Rogers Stirk Harbour + Partners) projektas Baltijos šalyse. Legendinio britų architekto Richardo Rogerso įkurta architektūros studija garsėja sprendimais, kuriuose konstrukcijos ir inžineriniai elementai atviri, demonstruojami kaip architektūrinės išraiškos dalis.
Todėl visiškai tikėtina, kad biurų nuomininkai, kurie jau šiandien renkasi ne pačioje centrinėje miesto dalyje, bet netoliese centro esančius su išvystyta infrastruktūra ir kokybiškai įrengtus biuro pastatus, gauna geresnį kainos ir kokybės santykį.
Sakoma, kad apie knygą nereikia spręsti iš viršelio.
Energinio Efektyvumo Klasifikavimas
Energinio naudingumo sertifikatas
Naujovės ir Pakeitimai
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalios nauja statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ redakcija. Vienas iš svarbiausių naujovių yra co-living (bendro gyvenimo namų) paskirties įtvirtinimas. Ši koncepcija leidžia bendro gyvenimo projektus įgyvendinti negyvenamuosiuose pastatuose, taip keičiant tradicinį pastatų klasifikavimą.
Nors viešbučių ir sanatorijų paskirtys išlieka, co-living dabar taip pat priskiriamas negyvenamųjų pastatų kategorijai. Tokius namus bus galima statyti komercinės paskirties žemės sklypuose, tačiau jų negalima skaidyti į atskirus turtinius vienetus. Bendro naudojimo patalpos turės sudaryti ne mažiau kaip 20 proc.
Tipai ir Paskirčių Grupės
Senesnėje STR redakcijoje pastatai buvo skirstomi tik pagal paskirtis. Naujoje redakcijoje atsiranda papildomi skirstymo kriterijai - tipai ir paskirčių grupės. Dabar pastatai pagal paskirtį skirstomi į du tipus: gyvenamuosius ir negyvenamuosius pastatus.
Konkrečios Paskirtys
Paskirties grupės toliau suskirstomos į konkrečias paskirtis, tokias kaip viešbučių, prekybos, paslaugų, poilsio, daugiabučių, dvibučių ir kt.
Mišrių Paskirčių Pastatai
Pastatuose bus galima turėti kelių paskirties grupių patalpas, jei: Kitos paskirties patalpų plotas sudaro ne daugiau kaip 1/5 pastato bendro ploto.
Naujais STR pakeitimais sureaguota į Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje susiformavusį poreikį dėl co-living pastatų.
STR pakeitimais patikslintas statinių ir atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais formuojamų patalpų paskirčių sąrašas, kad jis sutaptų su žemės naudojimo būdų turiniu, kuris naudojamas teritorijų planavimo dokumentuose. Tai leis jau pirminiame teritorijų planavimo etape „užkoduoti“ jų paskirtį.