Pastato Rekonstrukcijos Užbaigimas: Pridavimo Reikalavimai Lietuvoje

Namo pridavimas - tai ne tik paskutinis, bet ir vienas svarbiausių statybos proceso etapų. Jis patvirtina, kad jūsų statinys yra teisėtai pastatytas, saugus naudoti ir atitinka visus galiojančius teisės aktus bei techninius reikalavimus. Darbų pabaiga daugeliui atrodo kaip galutinis ir gana paprastas etapas, tačiau realybėje būtent šioje statybų dalyje dažniausiai kyla daugiausia klausimų. Kad pastatas būtų pripažintas tinkamu naudoti, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir nekeltų problemų ateityje, būtinas oficialus užbaigimo procesas.

Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymo 28 straipsnis ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.

Deklaracija apie statybos užbaigimą

Deklaracija apie statinio statybos užbaigimą - tai oficialus dokumentas, patvirtinantis, kad naujo nekilnojamo objekto statymas ar rekonstrukcija yra baigti laikantis Lietuvos Respublikos teisės aktų, statybos techninių reglamentų (STR) bei patvirtinto projekto sprendinių. Ši deklaracija yra esminis viso proceso etapas, nes be jos pastatas negali būti teisėtai naudojamas, registruojamas Nekilnojamojo turto registre ar perleidžiamas (parduodamas, dovanojamas, įkeičiamas) kitiems valdytojams. Patvirtinus deklaraciją, statybų procesas laikomas teisiškai užbaigtu. Kitas žingsnis - pastato registravimas Nekilnojamojo turto registre.

Pavyzdinė statybos užbaigimo deklaracijos forma

Jeigu rekonstravimui buvo išduotas statybos leidimas, reikia parengti dar kelis statinio statybos dokumentus, o deklaraciją reikia pateikti Ekspertui, kuris ją ir visus dokumentus patikrins ir tą DEKLARACIJĄ patvirtins (jeigu viskas gerai).

Dokumentai, reikalingi prie deklaracijos

Pagal STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ IV Skirsnį DEKLARACIJOS TVIRTINIMAS, reikalingi šie dokumentai:

• Statinio kadastrinių matavimų byla.
• Žemės sklypo kadastrinių matavimų byla.
• Statybos projektas.
• Statybos leidimas.
• Vandentiekio tinklų geodezinė nuotrauka.
• Buitinių nuotekų tinklų geodezinė nuotrauka.
• Pastato geodezinė nuotrauka.
• Vandens gręžinio (jei toks yra) pasas ar vandens tyrimai.
• Statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo (modernizavimo), griovimo ar kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomasis draudimas ir įmokos kvitas už draudimo sumokėjimą.
• Nurodytas statybos darbų vadovas.
• Pastato energinis sertifikatas.
• Pastato sandarumo tyrimai (jei A, A+, A++ energinė klasė).

Jei įsigijote statinį po 2021-11-01, o statybos leidimas buvo išduotas anksčiau, būtina perrašyti statybų leidimą visų savininkų vardu naujai per IS „Infostatyba“.

• Statinio ekspertizės rangovo paslauga.

Pažyma apie statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių

Pažyma apie statinių statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių (nebaigtos statybos deklaracija) patvirtina, kad statyba vykdyta pagal patvirtintą projektą. Ji reikalinga registruojant nebaigtą statyti objektą arba jį išregistruojant iš Nekilnojamojo turto registro. Pažymą Statybos įstatymo nustatytais atvejais parengia statytojas arba jo įgaliotas atstovas; kartu pateikiami reikiami statybos ir geodeziniai dokumentai.

Kadastriniai matavimai

Namo ir (ar) statinio pridavimo procese didelį vaidmenį atlieka ir kadastrinių matavimų darbų atlikimas. Kadastriniai matavimai atspindi daikto dydį, fizinę būklę, turto vertę, buvimo vietą (adresą) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamojo turto pakitimus.

Todėl pastačius, rekonstravus, kapitališkai suremontavus ar kitaip pertvarkius statinius, kuriems Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nustatyta tvarka privalomas statybos leidimas ir pripažinimas tinkamais naudoti, būtina nepamiršti atlikti statinių (pastatų, patalpų) kadastrinius matavimus. Kadastriniai statinių matavimai yra viena svarbiausių dalių įteisinant užbaigtą statybą.

Atestuotas matininkas atlieka žemės sklypo bei statinio matavimus vietoje, fiksuoja duomenis, ruošia kadastrinių matavimų bylą. Pagal šios bylos duomenis statybų inspektorius tikrina galimus nukrypimus nuo projekto, registrų centras registruoja naujai suformuotą (ar pakeistą) nekilnojamą daiktą.

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.

Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre.

Buto po remonto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.

Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos.

Svarbu pastebėti, kad matavimus gali atlikti tik kvalifikacijos pažymėjimus ar kitus dokumentus, suteikiančius teisę atlikti nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo darbus, turintys matininkai. Matininkas ne tik atlieka matavimus, bet ir parengia nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą bei pateikia ją į elektroninę Registrų centro posistemę.

Kada reikalingas projektas?

Jei bute buvo atlikti tokie pakeitimai kaip balkono įstiklinimas, gali prireikti specialaus projekto. Jei senuose kadastrinių matavimų brėžiniuose įstiklinto balkono nėra, reikės pradėti ne nuo matavimų, o nuo projekto.

Balkono įstiklinimui reikalingas projektas, o jam gali prireikti namo gyventojų parašų. Dėl projekto reikėtų kreiptis į architektus.

Kapitalinis remontas ir jo įregistravimas

Jeigu kapitalinis remontas 2016 m. buvo atliktas remiantis teisės aktų reglamentais, pokyčius galima šiuo metu įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Norint tai padaryti, statytojui (užsakovui) reikia atlikti kapitalinio remonto užbaigimo procedūrą - surašyti deklaraciją apie statybos užbaigimą ir teikti deklaraciją VĮ Registrų centrui kartu su patikslinta kadastro duomenų byla, kurią rengia matininkai.

2016 m. teisės aktai reglamentavo, kad:

• Daugiabučio gyvenamojo namo laikančiųjų konstrukcijų pakeitimas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan., yra pastato kapitalinis remontas.
• Daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinį remontą privaloma atlikti pagal projektuotojų parengto kapitalinio remonto darbo projekto arba techninio darbo projekto sprendinius, o daugiabučiuose, kuriuose vienu metu gali būti daugiau kaip 100 žmonių arba aukštybiniuose (daugiau kaip 5 aukštų) - tik atlikus kapitalinio remonto projekto ekspertizę.
• Statybą leidžiančio dokumento (rašytinio įgalioto valstybės tarnautojo pritarimo kapitalinio remonto projektui), kai kapitalinis remontas atliekamas daugiabučio viduje, t. y. nekeičiant pastato išorės, nereikėjo.

Neesminiai ir esminiai pastato pakeitimai

Jei pakeitimai neesminiai, pakanka projekto korekcijos. Jei pakeitimai esminiai, turi būti parengtas naujas projektas ir gautas naujas statybas leidžiantis dokumentas. Abiem atvejais projekto korektūras paprastai daro projektą rengę projektuotojai.

Neesminiai pastato pakeitimai:

• Laikančiosios konstrukcijos keičiamos į ne blogesnes savybes turinčias konstrukcijas.
• Dėl objektyvių priežasčių (nenumatytų aplinkybių, kliūčių) keičiama inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos ilgis.
• Iki 2 m keičiama statinio vieta žemės sklype.
• Iki 2 m didinami statinio išorės matmenys.
• Mažinami statinio išorės matmenys.

Esminiai pastato pakeitimai:

• Pakeičiama statinio vieta sklype.
• Pakeičiama statinio ar jo dalių paskirtis.
• Pakeičiamos laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas.
• Daugiau nei 2 m.

Inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų tolerancija - iki 5%, statinių išorės matmenų - iki 20 cm, jų vietos žemės sklype - iki 30 cm. Jei paklaidos yra šiose ribose, naujas statybos leidimas nėra privalomas, taip pat nereikia rengti naujos projekto laidos.

Svarbu, kad nebūtų pažeisti minimalūs atstumai iki sklypo ribų.

Dokumentai, reikalingi Registrų centrui

Nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenys yra keičiami Nekilnojamojo turto registre. Tai galima padaryti bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu paštu (prašymą pasirašant saugiu e. parašu) pateikiant šiuos dokumentus:

• Asmens prašymą dėl nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenų pakeitimo.
• Patikslintą nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą (popierinė byla nėra būtina, kadangi ji turėtų būti pateikta elektroninėje Registrų centro posistemėje).
• Atliktų statybos darbų teisėtumą patvirtinantį dokumentą. Pastarasis priklauso nuo atliktų statybos darbų rūšies ir statinio kategorijos. Tai gali būti pateikiama deklaracija apie statybos užbaigimą, kuri tvirtinama ir registruojama Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos, ar tik statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą (jei pagal prieš tai minėtos įstaigos tvarką jos tvirtinti ir registruoti nereikia), arba statybos užbaigimo aktas (kai pagal teisės aktus jis privalomas).

Veiksmai ir reikalingi dokumentai

Apibendrinant, pateikiame lentelę su pagrindiniais veiksmais ir reikalingais dokumentais:

Turint visus reikiamus dokumentus ir atlikus reikiamas procedūras, buto pridavimas po remonto neturėtų sukelti didelių problemų.

Nebaigta statyba

Statinio statyba gali būti įregistruota nekilnojamojo turto registrų centre neužbaigus jo statybos. Pvz. Nebaigta statyba registruojame, turint ar planuojant gauti banko paskolą namo statybai, todėl mums svarbu turėti namo pridavimą etapais.

Patys pirmieji kadastriniai matavimai yra atliekami įrengus pastato pamatus, tada statybos baigtumas gali būti įvertinamas nuo 7 iki 10%, sekančiu etapu matavimai atliekami kada yra pastatyta namo „dežutė“, šiuo atveju yra skaitoma, kad namas užbaigtas apie 50-80% ir pan.

Jei turite pakankamai laiko ir žinių, visą pridavimo procesą galima atlikti savarankiškai. Tačiau praktikoje šis kelias dažnai užtrunka net iki pusės metų - ypač tiems, kurie susiduria su šiuo procesu pirmą kartą. Namas privalo būti patikrintas Valstybės institucijų. Tokie formalumai tik dar labiau įrodo, kad namo pridavimas - daug laiko ir kantrybės reikalaujantis procesas.

tags: #pastato #rekonstrukcijos #baigtumas #pridavimui