Namo padalijimo į du atskirus butus reikalavimai Lietuvoje

Neretai pasitaiko situacijų, kai bendrasavininkai nusprendžia padalinti namą į atskirus butus. Tai gali būti susiję su paveldėjimu, asmeniniais susitarimais ar tiesiog noru atskirti nuosavybę. Tačiau šis procesas reikalauja atidumo ir žinių, ypač teisinių aspektų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir niuansus, susijusius su namo padalijimu į du atskirus butus Lietuvoje. Panagrinėsime, kada reikalingas statybos leidimas, kokie dokumentai reikalingi ir kaip elgtis, jei bendrasavininkai nesutaria.

Bendrasavininkų Teisės Ir Pareigos

Jei esate bendrasavininkis ir norite atsidalinti savo turto dalį, svarbu žinoti savo teises ir pareigas. Civilinis kodeksas numato, kad kiekvienas bendrasavininkis turi teisę į savo turto dalį, tačiau naudojimosi tvarka gali būti nustatyta bendru sutarimu arba teismo sprendimu.

Jūsų atveju, kai naudojimosi tvarka nustatyta pagal pirkimo-pardavimo sutartį, situacija gali būti sudėtingesnė. Advokatas teisingai pastebėjo, kad teikiant ieškinį dėl dalies atidalinimo, nėra garantijų, jog laimėsite bylą, nes atsakovas gali pateikti priešieškinį dėl dalių perskaičiavimo.

Šiuo atveju, jei bendrasavininkas naudojasi didesne dalimi, nei jam priklauso pagal nuosavybės dokumentus, galite kreiptis į teismą dėl naudojimosi tvarkos pakeitimo arba kompensacijos už naudojimąsi jūsų dalimi priteisimo.

Jums priklauso 1/2 dalis namo, o bendras plotas nesidalija automatiškai. Tačiau jei namas natūroje padalintas į du butus su atskirais įėjimais ir nėra bendro naudojimo patalpų, galite siekti įregistruoti du atskirus butus.

Namo Padalijimo Procesas

Namo padalijimas į du atskirus butus yra panašus į geometrinių figūrų padalijimą. Tik ne visada techniškai įmanoma lygiai padalinti, tokiu atveju galima reikalauti kompensacijos.

Norint turėti atskirą vienetą, reikės kreiptis pas architektą, kuris parengs atidalijimo projektą. Šio projekto kaina gali siekti apie 1000 eurų, o jei bendrasavininkas nesutinka su projekto išlaidomis, gali tekti mokėti jums, nes tai nėra būtinosios išlaidos.

Pagrindiniai žingsniai padalijant namą į atskirus butus:

1. Kreipimasis į architektą dėl atidalijimo projekto parengimo.
2. Projekto derinimas su bendrasavininkiu.
3. Jei bendrasavininkis nesutinka, kreipimasis į teismą dėl atidalijimo.
4. Naujų kadastro objektų formavimas ir įregistravimas registre.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar kaimynas nėra pastatęs priestato dar prieš jums paveldint, nes tai gali turėti įtakos bendram namo plotui ir jūsų daliai.

Statybos Leidimas Ir Kiti Formalumai

Savininkams neretai kyla klausimų, ar būtina rengti projektą ir gauti statybos leidimą, tai yra, kokius formalius veiksmus reikia atlikti. Atsakymas į šį klausimą priklauso nuo to, ar įregistruotų daiktų performavimui į naujus daiktus reikalingas pastatų (patalpų) rekonstravimas arba kapitalinis remontas.

Formuojant naujus kadastro objektus statinio (patalpos) padalinimo, atidalinimo, sujungimo ar amalgamacijos būdu, kai šiais atvejais nereikia atlikti jokių statybos darbų arba atliekamas tik paprastasis remontas, statybos leidimas yra neprivalomas.

Jei statybos leidimas nereikalingas, reikia:

• Kreiptis į registrą dėl duomenų atitinkamo pakeitimo.
• Naujai suformuoti daiktai (pastatai, patalpos) ir jų savininkai įregistruojami registre.

Situacijos, kai gali prireikti statybos leidimo:

• Jei padalijimo metu atliekamas pastato rekonstravimas.
• Jei keičiama pastato paskirtis.
• Jei atliekami kapitalinio remonto darbai.

Jei reikalingas statybos leidimas, reikės parengti projektą ir gauti leidimą iš savivaldybės.

Teisinis reglamentavimas

Buto išskyrimo į du atskirus turto vienetus klausimą reglamentuoja įvairūs teisės aktai, tarp kurių:

• Aplinkos ministro įsakymai (2003 m. gruodžio 24 d., 2011 m. gruodžio 2 d., 2016 m. spalio 27 d.)
• Reglamentas STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai“
• Statinių klasifikavimas 1.01.03:2017

Šie teisės aktai nustato reikalavimus pastatų, patalpų paskirčiai, statinių klasifikavimui ir kitus svarbius aspektus, kuriuos būtina įvertinti planuojant atskirti butą į du atskirus nekilnojamojo turto objektus.

Pagrindinės sąlygos ir reikalavimai

Norint atskirti butą į du atskirus turto vienetus, būtina atsižvelgti į šias sąlygas ir reikalavimus:

• Atskiras įėjimas: Sprendžia atskiro išėjimo reikalavimas. Asmenys galėtų pilnai naudotis bendru pastato išėjimu.
• Paskirties keitimas: Ar buto atskyrimas nebus laikomas patalpos paskirties keitimu.
• Higienos normų atitiktis: Atitikimas higienos normų reikalavimams.
• Minimalios normos: Išlaikant minimalias atitinkamoms paskirtims reglamentuotas normas.
• Insoliacija: Užtikrintas minimalus 1,5 val. insoliacijos reikalavimas.
• Techniniai dokumentai: Techninių dokumentų reikalavimų kolizija.

Svarbu paminėti, kad šie reikalavimai gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos ir savivaldybės.

Dažniausiai užduodami klausimai

• Ar galima atskirti butą į du atskirus turto vienetus, jei nėra atskiro įėjimo? Šis klausimas sprendžiamas individualiai, atsižvelgiant į galimybę naudotis bendru pastato išėjimu.
• Ar reikia keisti patalpos paskirtį atskiriant butą? Ne visada, tačiau būtina įvertinti, ar atskyrimas nebus laikomas patalpos paskirties keitimu.
• Kokios higienos normos taikomos atskiriant butą? Būtina atitikti minimalias atitinkamoms paskirtims reglamentuotas normas.

Patalpų paskirties klasifikavimas

Patalpų paskirties klasifikavimas yra svarbus aspektas, nustatant reikalavimus patalpoms, į kurias planuojama atskirti butą.

Pagal STR 1.01.03:2017 "Statinių klasifikavimas" 10 punktą, patalpos gali būti skirstomos į įvairias paskirties grupes, pavyzdžiui, gyvenamosios, negyvenamosios, komercinės ir kt. Kiekvienai paskirties grupei taikomi skirtingi reikalavimai.

Svarbu, kad atskirtos patalpos atitiktų joms priskirtos paskirties reikalavimus.

Pastatų grupės pagal paskirtį:

• Gyvenamosios paskirties pastatai
• Negyvenamosios paskirties pastatai
• Komercinės paskirties pastatai

Patalpų paskirties keitimas

Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai. Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).

Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo. Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose.

Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui. Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc.

Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.

Socialinis būstas: sąlygos ir paveldėjimas

Teisę į socialinio būsto nuomą reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas, kuriame yra pateikiamos labai konkrečios sąlygos, kurioms esant, asmuo ar šeima įgyja teisę nuomotis socialinį būstą - atitinkamai, jeigu sąlygos nėra tenkinamos, teisė į tokio būsto nuomą yra prarandama.

Kitaip, nei savivaldybės būsto fondo sąlygomis nuomojami būstai (pavyzdžiui, gauti pagal orderius), socialinių būstų paskirtis - suteikti gyvenamąją patalpą asmenims ar šeimai, kurie neturi pakankamai pajamų (įskaitant ir turto).

Taigi, aukščiau nurodyto įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje ir yra pateikiamos sąlygos asmenims, siekiantiems gauti arba išsaugoti teisę į socialinio būsto nuomą, t. y.:

• Gyventojų turto deklaravimo įstatyme nustatyta tvarka deklaravo turtą ir gautas pajamas;
• Deklaruoto turto vertė ir pajamos, kurios, vadovaujantis Piniginės socialinės paramos nepasiturintiems gyventojams įstatymo 17 straipsniu, įskaitomos į asmens ar šeimos gaunamas pajamas, neviršija šio įstatymo 11 straipsnio 3 dalyje nustatytų pajamų ir turto dydžių.

Jeigu atkreiptume dėmesį į šiuos dydžius, tai matytume, jog šis dydis priklauso nuo šeimos narių skaičiaus, t. y. kelių asmenų šeimai socialinis būstas yra suteiktas. Jeigu, pavyzdžiui, šeimą sudaro 2 asmenys, kurie gyvena Kauno rajone (įstatymas numato skirtingus dydžius, atsižvelgiant į gyvenamąją vietą), tai tokiu atveju jų gautos metinės pajamos negali viršyti 91 VRP dydžio, o turtas - 168 VRP dydžių (VRP - valstybės remiamų pajamų dydis).

Nuo 2024 m. sausio 1 d. VRP yra 176 Eur, kas reiškia, jog šeimos (dviejų ar trijų asmenų) metines pajamas gali sudaryti iki 16 016 Eur ir 29 568 Eur vertės turtas.

Taigi, vien tai, jog yra paveldimas nekilnojamasis turtas ar piniginės lėšos, nėra pagrindas vertinti, jog asmuo (šeima) praras teisę į socialinį būstą, tačiau reikėtų apsiskaičiuoti, ar gavus pajamas, metinių pajamų suma nepadidės tiek, jog viršytų nustatytus dydžius, atitinkamai ir ar paveldimo turto vertė neviršys nustatytų dydžių.

Sąlygos asmenims, siekiantiems gauti arba išsaugoti teisę į socialinio būsto nuomą:

Savivaldybės būsto pardavimas

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (toliau - Įstatymas) 25 straipsnio 1 dalimi, savivaldybei nuosavybės teise priklausantis būstas savivaldybės tarybos sprendimu parduodamas kaina, kuri nustatoma pagal rinkos vertę, apskaičiuotą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka, ir kuri mažinama remiantis pardavimo metu Lietuvos statistikos departamento apskaičiuotu gyvenamųjų pastatų statybos sąnaudų elementų kainų pokyčiu, palyginti su 1998 m. liepos 1 d.

Kauno miesto savivaldybės taryba 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. Aprašas reglamentuoja Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybė) nuosavybės teise priklausančio būsto ir (ar) pagalbinio ūkio paskirties pastatų, inžinerinių statinių, jų dalių (toliau - būstas ir ūkio pastatai) pardavimo pagal Įstatymą organizavimą, kainos nustatymą, sandorių sudarymą, atsiskaitymą ir lėšų panaudojimą.

Dokumentai, reikalingi norint pirkti Savivaldybės būstą:

• Prašymą pirkti Savivaldybės būstą.
• Dokumentą, įrodantį naudojimosi Savivaldybės būstu teisinį pagrindą.

„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. Tai reiškia, kad patalpos turi būti eksploatuojamos pagal statybos dokumentuose nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, o ne pagal savininko norimą vykdyti veiklą“, - teigia teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė.

Šią bendrą taisyklę įtvirtina Statybos įstatymas, o patalpų paskirčių klasifikavimą detalizuoja statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, kuriame skiriamos gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos bei jų konkrečios rūšys.

„Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G.Raižytė-Džulė.

Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus - gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra. Jie skirti užtikrinti tinkamas sąlygas nuolatiniam gyvenimui ir apsaugoti gyventojų gyvenimo kokybę, todėl paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises.

„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus, todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, - pažymi „Sorainen“ teisininkė.

Dėl šios priežasties teisės aktai numato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą gyvenamosiose patalpose, o aiškiai apibrėžtas išimtis.

„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, - pabrėžia G.Raižytė-Džulė.

Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose. Miestuose, ypač daugiabučiuose namuose, tokia veikla dažnai susiduria ne tik su patalpų paskirties, bet ir su kitų patalpų savininkų teisių klausimu - sprendimai dėl veiklos vykdymo tam tikrais atvejais siejami su kaimynų sutikimais, o praktikoje būtent gyventojų skundai dažniausiai inicijuoja savivaldybių patikrinimus.

„Gyventojai neretai vadovaujasi logika, kad jeigu veikla vykdoma ilgą laiką ir niekas nesiskundė, ji yra teisėta. Tačiau pastatų ir patalpų naudojimo priežiūra grindžiama atitiktimi teisės aktams - savivaldybės privalo reaguoti gavusios pranešimų apie galimus pažeidimus“, - dėmesį atkreipia „Sorainen“ teisininkė.

Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą - nuo 400 iki 6 000 eurų. Juridiniams asmenims numatytos didesnės sankcijos - nuo 3 000 iki 15 000 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 5 500 iki 18 000 eurų.

„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G.Raižytė-Džulė.

tags: #patalpos #atskirtos #nuo #kitu