Šiame straipsnyje aptarsime esminius reikalavimus ir aspektus, susijusius su patalpų biurui statyba Lietuvoje. Straipsnyje paliesime teisinius, mokestinius ir praktinius klausimus, kurie yra svarbūs planuojant biuro patalpas.
Patalpų paskirties keitimas
Dažnai kyla klausimas, ar galima vykdyti veiklą gyvenamosios paskirties patalpose. Besidomintiems individualia veikla, derėtų žinoti, kad ne visoms veikloms vykdyti būtina keisti patalpos paskirtį - patalpas įsirengti galima tiesiog savo bute. Gyvenamosios paskirties butų savininkai, sugalvoję užsiimti draudimo, kompiuterių programavimo veikla ar sumąstę įsirengti muziejų, neprivalo keisti esamos gyvenamojo būsto paskirties.
Visas vieno ar dviejų butų ir daugiabučiame name ar jo gyvenamosiose patalpose leistinų vykdyti veiklų sąrašas pateikiamas Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše. Jame išvardintomis negamybinėmis veiklomis galima užsiimti savininko naudojamose gyvenamosiose patalpose, nepakeitus jų paskirties ir neįrengus atskiro įėjimo, taip pat nedarant žalos gyvenamojo namo bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ir gyvenamajai aplinkai bei nepažeidžiant trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygų.
Svarbu! Gyventi galima tik gyvenamosios paskirties būste, tiksliau administracinės, gamybos, kitos negyvenamosios paskirties patalpose gyventi draudžiama. Tai apibrėžia Statybos įstatymas, nurodantis statinius ir patalpas naudoti pagal paskirtį. Už šį pažeidimą pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodekso 189-2 straipsnį gresia administracinė atsakomybė ir bauda, kuri svyruoja nuo 144 iki 1448 eurų, o pakartotinė - nuo 289 iki 2896 eurų.
Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai. Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).
Patalpų paskirties keitimo procedūra
Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus.
Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio. Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas.
Tokio projekto sudėtį nusako STR „Statinio projektavimas“ 36 punktas ir bendruoju atveju ji yra tokia: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.
Statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Žemės sklypo paskirties keitimas
Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui. Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc.
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Žemės sklypo paskirties keitimo etapai
- Kreipimasis į savivaldybę su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį.
- Savivaldybė priima sprendimą dėl galimybės keisti paskirtį.
- Jei sprendimas teigiamas, rengiamas žemės sklypo planas.
- Planas derinamas su visomis reikiamomis institucijomis.
- Pakeičiama žemės sklypo paskirtis registrų centre.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų.
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Nekilnojamojo turto mokesčiai (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. savivaldybės veiklą.
PVM aspektai
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Nuomos sutartys
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Svarbu! Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Išlaidos ir sąnaudos
Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
Turto nuomos kaštų kompensavimas. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Konteinerinės patalpos biurui
Įmonių poreikiai nuolat kinta, todėl siūlome klientams nuomotis arba įsigyti konteinerines patalpas, skirtas biurui (ofisui). Ofisiniai konteineriai yra pilnai įrengti, gali būti komplektuojami su baldais, kondicionavimo ir (arba) rekuperacine sistema. Mūsų siūlomos konteinerinės biuro patalpos yra ypač universalios, gali būti išplečiamos, prijungiant papildomus modulius arba mažinamos, demontuojant modulius. Papildomai galime pasiūlyti konteinerius ofisui su vitrininiais langais, papildomais dekoro elementais, pvz. parapetu.
Konteinerinės patalpos dažnai tampa išeitimi, taupantiems laiką, kuomet reikalingi tiek laikinieji, tiek ir nuolatiniai statiniai. Konteinerinės patalpos gali tapti nesudėtingai įgyvendinama daugelio statinių alternatyva.
Patalpų nuomos apmokestinimas
| Situacija | PVM apmokestinimas |
|---|---|
| Patalpų nuoma | Neapmokestinama |
| Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) | Apmokestinama 21% |
| Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui | Neapmokestinama |