Reikalavimai patalpoms, kuriose nebūtina apdaila: ką svarbu žinoti?

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris numato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. Aplinkos ministerija Eltai pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.

Šiame straipsnyje aptariame naujus reikalavimus patalpoms, kuriose nebūtina apdaila, ir kaip tai paveiks nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje.

Kas yra 100 proc. baigtumas?

100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje. Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai.

Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.

Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.

Minimalūs reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams:

• Įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris.
• Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengtas dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.
• Įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos.
• Užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.

Kaip keisis naujos statybos butų pardavimas?

Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį.

Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad naujasis reikalavimas bus taikomas tik tiems daugiabučiams (3 ir daugiau butų), kuriems statybos leidimas išduotas jau prasidėjus 2024 metams. 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.

Argumentai UŽ namo pridavimą

Apie tai pranešime spaudai pasakoja portalo pridavimai.lt vadovas Mantas Milašauskas, kuris pasidalino girdėtais argumentais už ir prieš namo pridavimą.

Gresia bauda

M. Milašausko teigimu, vienas labiausiai žmones gąsdinančių argumentų yra bauda už neregistruotą namą. Daugelį valstybę kamuojančių problemų bandoma spręsti pasitelkus baudų ir sankcijų mechanizmą. Ne išimtis ir nekilnojamo turto sektorius.

„Bauda už nelegalias statybas, bauda už nepranešimą apie statybas, bauda už draudžiamus nukrypimus statybose ir netgi bauda už gyvenimą nepriduotame name ar bauda už neregistruotas nebaigtas statybas", - vardina pašnekovas.

Nors šiuo metu išduoti statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, remiantis statybos įstatymo 39 straipsnio 1 punktu, nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR) ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos.

Remiantis statybos įstatymo 28 straipsnio 5 punktu, atlikus statinio statybos užbaigimo procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ar surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą), statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre (NTR) privaloma įregistruoti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos.

Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų.

Savivaldybių administracijos turi teisę administracinę atsakomybę taikyti ir už registruotinų negyvenamosios paskirties statinių naudojimą, neatlikus jų statybos užbaigimo procedūrų ir neįregistravus NTR. Statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant Statybos įstatyme ir kituose įstatymuose nustatytus reikalavimus užtraukia baudą fiziniam asmeniui nuo 144 iki 1 448 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 1 448 iki 7 240 eurų.

Specialistas įsitikinęs, kad atsisakius vykdyti šią prievolę gali tekti rimtai papurtyti piniginę. Patekti į tikrinančių institucijų akiratį galima tiek atsitiktinai (reguliariai organizuojami reidai), tiek tikslingai, pavyzdžiui, pavydaus ir pikto kaimyno dėka.

Gyvenamosios vietos registravimas

Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimo kokybę gerinančių veiksnių, tokių kaip: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose GPM lengvata (detaliau žiūrėti kitame punkte) ir pan.

Norint džiaugtis šiais dalykais reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Kad turėtum, kur deklaruoti, reikalingas registruotas nekilnojamas turtas. Jeigu namas pastatytas, tačiau nepriduotas? Deja.

Namų registravimo paslaugomis užsiimančius žmones vienijančio portalo pridavimai.lt vadovas primena, kad su gyvenamosios vietos registravimu tampriai susiję dar keli klausimai:

Koks namo baigtumas procentais privalo būti registruotas norint deklaruoti savo gyvenamąją vietą?

Šiam klausimui atsakyti neužtenka vien skaityti įstatymus. Gyvenamosios vietos deklaravimą nusako įstatymas dėl gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklių patvirtinimo. Tačiau jame nėra detalizuotas toks niuansas, kaip namo baigtumas procentais. Teko skambinti atsakingoms institucijoms ir aiškintis. Pasirodo, kad čia turėtų galioti protingumo kriterijus.

Kaip ir aišku, kad namo baigtumui esant tarkim 20 proc. (pamatai ir sienos) - jame gyventi dar nėra įmanoma. Tą patį galima sakyti ir apie 85 proc. Dar neteko sutikti šeimos, kuri gyventų ant betono - dalinės apdailos. Tačiau praktikoje atsakingi seniūnijų/savivaldybių darbuotojai priima deklaruojamą vietą net ir nebaigtos statybos name. Kadangi įstatymu konkretus baigtumo procentas nenustatytas, kiekvienas daro kaip nori. Praktikoje teko matyti deklaruotas gyvenamas vietas ir su 40 proc. ir su 90 proc. baigtumu.

Taigi, ar privalu priduoti pilnai baigtą namą norint registruoti gyvenamą vietą? Ar užtenka nebaigtos statybos registravimo? Dažniausiai tam užtenka ir nebaigtos statybos ~70 proc. ir daugiau. Tačiau atsižvelgus į visus argumentus 100 proc. įteisinimas vis tiek reikalingas.

Mokestinės prievolės parduodant nekilnojamą turtą

Pastačius namą ir turint minčių ateityje jį parduoti - tai labai rimtas argumentas. Jau daug metų GPM įstatyme numatyta GPM mokesčio lengvata parduodamam turtui, kuris buvo išlaikytas dešimt metų, t.y. įsigytas arba užregistruotas prieš dešimt metų:

…turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos per mokestinį laikotarpį pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn šios dalies 53 ir 54 punktuose nenurodytą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Europos ekonominės erdvės valstybėje, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn;

Arba gyvenamoji vieta buvo deklaruota ne trumpiau nei dvejus metus. Cituojant Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 53 punktą:

…pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka.

Taigi, jei neatmetate galimybės ateityje namą parduoti, neabejotinai pravartu jį įteisinti ir palaikyti nustatytą terminą.

Įkeitimas bankui

Specialistas tikina, kad šiuo klausimu viskas labai paprasta. Jei reikalingas banko finansavimas, registruoti ir įkeisti turtą būsit priversti net kelis kartus.

„Užbaigus namo statybas pateikiamas terminas, nurodantis per kiek laiko namas privalo būti teisiškai užbaigtas“, - pasakoja pašnekovas. - „Nesilaikant susitarimų bankas gali pakelti palūkanas ar kitaip bausti už kreditavimo sutarties pažeidimą. Remiantis pridavimai.lt praktika galiu pasakyti, kad apie pusė visų mūsų darbų skirta gauti finansavimą ir įkeisti turtą bankui“.

Dovanojimas, paveldėjimas

Argumentas, kurį dažnu atveju tenka išgirsti iš vyresnio amžiaus žmonių. Namai pastatyti, bet ne iki galo sutvarkyti. Susimąstę apie testamentą - ką palikti vaikams, kaip padalinti turtą - tėvai nenori palikti nesutvarkytų galų, todėl pradeda tuo rūpintis patys.

„Būna ir taip, kad pasikeitus gyvenimo aplinkybėms senatvėje tenka keisti būstą. Apsižiūrima, kad namas nepriduotas ir tada jau tenka spręsti detektyvus, aiškintis ir tvarkyti“, - patirtimi dalinasi M. Milašauskas.

Argumentai PRIEŠ namo pridavimą

Pokalbio pabaigoje pridavimai.lt direktorius išvardino situacijas, kurioms pasitaikius žmonės atsisako priduoti savo namus.

Būna atvejų, kai namai statomi nelegaliomis lėšomis. Bijoma registruoti, kad tokie įtarimai nebūtų sukelti atsakingoms institucijoms. „Nuo to neišsisuksite, kažkada vis tiek tą klausimą reikės spręsti. Kodėl ne dabar?“ - klausia ekspertas. - „Kartais bijoma turto mokesčio. Esu girdėjęs ir tokį pasiteisinimą. Tačiau gyvename teisinėje valstybėje ir visi turime laikytis jos įstatymų.“

„Daugelis taip pat galvoja, kad namo pridavimas yra brangi procedūra. Taip, priduoti namą kainuoja, bet žiūrint istoriškai, daugelis paslaugų Lietuvoje tik brango. Ne išimtis ir visos namų popierizmo paslaugos. Nesu tikras ar palaukus kurį laiką bus galima sutaupyti. Greičiausiai, atvirkščiai.“

Jeigu dėl tam tikrų priežasčių namas pastatytas nelegaliai, pavyzdžiui, neturint projekto, statybos leidimo, statomas neleistinoje teritorijoje ar pan., namą įteisinti gali būti komplikuota arba įteisinimas gali būti iš viso neįmanomas. Bet kuriuo atveju, kiekvienoje situacijoje reikia gilintis ir rasti optimalų sprendimą. Praktika rodo, kad dažniausiai kelias nėra trumpas ir pigus. Bet vertas nueiti.

M. Milašauskas pasidalino net girdėtu gana komišku argumentu - šiukšlių išvežimo mokesčio vengimas. „Argumentas tikras. Tiesa, per dešimt metų girdėtas gal tik du kartus. Tokiu atveju sunku net kažką pakomentuoti“, - tikina vyras.

Lentelė: Nekilnojamojo turto pavyzdžiai ir kainos

tags: #patalpos #kuriose #neprivaloma #apdaila