Pastaruoju metu Lietuvoje vis daugiau žmonių svarsto galimybę įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas kaip alternatyvą brangiam būstui. Tačiau prieš priimant tokį sprendimą, būtina išsiaiškinti, kuo skiriasi gyvenamosios ir administracinės paskirties patalpos, kokie teisiniai, techniniai ir finansiniai apribojimai taikomi negyvenamosios paskirties patalpoms.
„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties pastatai: kas tai?
Advokatų kontora „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ nurodo, kad Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, teisininkas Deivis Valiulis vardijo, kad gyvenamieji pastatai yra privatūs namai, daugiabučiai, vienbučiai, dvibučiai, bendrabučiai, vienuolynai. O negyvenamosios paskirties pastatai, kur būtų galima gyventi, yra viešbučiai ir bendro gyvenimo namai (vadinamas „co-living“).
Vis tik, D. Valiulio aiškinimu, viešbučiai ir co-livingai neskaidomi į atskirus vienetus: butus, patalpas ir pan. Visas pastatas yra tokios paskirties.
Taigi, gyvenamosios paskirties patalpos yra skirtos nuolatiniam gyvenimui ir turi atitikti griežtus komforto, saugumo, higienos bei statybos techninius reikalavimus. Negyvenamosios paskirties patalpos, tokios kaip administracinės, komercinės, viešbučių ar kitos, formaliai nėra pritaikytos nuolat gyventi ir joms galioja žemesni techniniai standartai.
Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
„Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai“, - prisimena M.Statulevičius.
LNTPA vadovas pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype.
„O kai gamybinės patalpos pertvarkomos į loftus, dažniausiai tai būna net ne rekonstrukcija, o kapitalinis remontas, kuriam nereikia gauti statybos leidimo: parengiamas projektas, informuojama savivaldybė ir keičiamas patalpų planas. Kadangi artimiausia gamybinėms patalpų paskirtis yra kūrybinės dirbtuvės, kuriose galima vykdyti kūrybinių industrijų veiklas, tai loftai ir tampa kūrybinėmis dirbtuvėmis“, - aiškina jis.
Ir priduria, kad jei plėtotojai numato, kad tai vis dėlto bus būstai nuolatiniam gyvenimui, paprastai laikomasi gyvenamosioms patalpoms ir gyvenamųjų namų aplinkai keliamų reikalavimų, įskaitant automobilių vietų skaičių, žaliąsias bei poilsio zonas. Tačiau pasitaiko plėtotojų, kurie nori sutaupyti.
Pasak M. Statulevičiaus, jei potencialus pirkėjas informuojamas apie visus apribojimus arba iššūkius, kurie jo laukia įsigijus tokį objektą, viskas gerai, jis pats ir nuspręs, ar pirkti tokį NT. „Blogai, jei informacija nutylima, slepiama, bet tai jau plėtotojo sąžiningumo klausimas“, - sako jis ir priduria, kad nutylėta informacija ir buvo pagrindinė prieš kelerius metus kilusio triukšmo priežastis, nes žmonės nežinodami visų niuansų kaip butus nusipirko komercinės paskirties patalpas.
Pagrindiniai skirtumai tarp gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų
Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:
- Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
- Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
- Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.
Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:
- Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
- Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.
L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.
Nuomojamos prekybinės medicininės paskirties patalpos
Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.
„Jie iš anksto žino, kad projekte bus 49 proc. butų ir 51 proc. kitos paskirties patalpų, todėl galima įrengti mažiau vietų automobiliams, mažesni reikalavimai vaikų žaidimų aikštelėms, želdynams ir kitiems daugiabučio aplinkai būdingiems dalykams, - žurnale „Investuok“ aiškina M. Statulevičius. - Tačiau jie žino ir tai, kad dauguma negyvenamosios paskirties patalpų bus naudojamos kaip būstai.“
Žinoma, jei įmanoma, plėtotojai stengiasi įrengti pakankamai patogumų, kitaip tokių patalpų patrauklumas kristų. Tarkim, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje.
Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus. Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.
Negyvenamosios paskirties patalpos gali atsirasti ir gyvenamajame pastate, jei dėl statinio plano, kraštovaizdžio ypatybių ar kiti aplinkybių, pavyzdžiui, dėl to, kad joms tenka per mažai tiesioginės saulės šviesos, kai kurios patalpos neatitinka gyvenamosioms patalpoms keliamų reikalavimų.
Su loftais gali būti kitokių įdomybių. Buvusiose gamyklose lubos paprastai būna aukštos, 4,5-5 m aukščio, todėl įrengiama antresolė. Skelbime gali būti rašoma, kad patalpų plotas 30 kv. m, bet grindų plotas vos 18 kv. m, o visa kita - miegamoji dalis, vonia ar darbo zona - antrame aukšte.
Kurortuose, kur didelė žmonių kaita ir pastatus mėgstama registruoti kaip svečių namus, šie negyvenamosios paskirties būstai nuo įprastų butų gali skirtis gerokai labiau. „Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta“, - aiškina M. Statulevičius.
Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė.
„Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“, - sako ji.
Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą.
„Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti. Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo.
Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.
Tiesa, žurnale „Investuok“ „CEE Attorneys“ teisininkė teigia, kad įrodyti tai nėra labai sudėtinga: „Tam, kad būtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šildymui, pakanka gyvenamosios vietos deklaracijos pažymos.“
Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą. Tačiau, anot LNTPA valdybos nario D. Valiulio, gyvenant tokiose patalpose išeitų sutaupyti NT mokesčio: „Rinkos masinis vertinimas gal ir būtų mažesnis. Bet, jei pažiūrėsite į poilsio paskirties patalpas Nidoje ar Palangoje, kur buvo populiaru jas registruoti, tikrai nepamatysite, kad jų įsigijimo kaina yra mažesnė, negu gyvenamųjų patalpų.“
Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
| Patalpos paskirtis | NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) | PVM tarifas šildymui |
|---|---|---|
| Gyvenamosios | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 9% |
| Poilsio | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Viešbučių | 0.7% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Kūrybinės dirbtuvės/Gamybinės/Administracinės | 1% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.
Kūrybinės dirbtuvės interjeras
Pasak A. Kišūno, pastaruoju metu negyvenamosios paskirties NT turtiniai vienetai daugiabučių rinkoje sudaro tik 5-7 proc.
Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius.
Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų.
Mes jau pasimokėme ir suvokiame, kad su negyvenamosios paskirties „butu“ nusiperkame ne tik prievolę mokėti komerciniam NT taikomą mokestį, bet ir galimą galvos skausmą, kai norėsime deklaruoti jame gyvenamąją vietą, kai ateis laikas leisti vaikus į darželį ar mokyklą ar kai nuspręsime jį parduoti, nes tokių patalpų likvidumas mažesnis.
„Jei projekte liko neparduoti vos keli butai, dažniausiai tai ir bus kitos paskirties patalpos, nes pirkėjai tapo atsargesni“, - sako jis.
Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.
„Tarkim, Ozo parko teritorijoje viena bendrovė nori statyti ilgalaikei nuomai skirtus būstus, ir sostinės savivaldybei teko ilgai įrodinėti, kad nebus taip, kaip prieš kelerius metus, kai viename sostinės mikrorajone pastatė neva viešbutį, bet jį visą pardavė atskiromis patalpomis kaip butus daugiabutyje, - kad tikrai bus nuomojama, kad verslas pats tas patalpas administruos, prižiūrės, teiks nuomininkams paslaugas, kaip įprasta Vakarų šalyse“, - sako LNTPA vadovas.
Anot jo, net kurortai, kuriuose daugiabučių gyvenamųjų namų plėtrą ypač riboja žemės paskirtis, netrykšta noru įsileisti statinius, kurie parduodami poilsiautojams ar investuotojams atskiromis patalpomis.
„Jie sako, tegul būna gyvenamoji paskirtis, o jei neišeina - geriau jau tegul būna centralizuotai valdomas viešbutis. Bus daugiau tvarkos, bus kam bendra aplinka rūpintis. Todėl tokių „tarpinių“ projektų daug ir neatsiranda - visi supranta, kad geriau administratoriaus prižiūrimas pastatas arba tvari bendruomenė, o ne atsitiktinių žmonių sambūris, kuriam priklausantys kartais atvažiuoja, kartais ne, vieni nori prisidėti prie aplinkos tvarkymo, kiti nenori“, - sako jis.
Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai.
Kūrybinės dirbtuvės "Šviesos interpretacijos" Telšiuose
tags: #patalpos #kurybinems #dirbtuvems