Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų. Lietvamzdžiai ir fasadai nusidėvėję, o inžineriniai įrenginiai pasenę tiek konstrukciškai, tiek technologiškai. Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms.
Daugiabučių Namų Valdymo Formos
Būtent patys savininkai turi nuspręsti, koks valdymo būdas jiems tinkamiausias. Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė valdoma bendraturčių susitarimu. Jeigu gyventojai neįsteigia bendrijos ir nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių, kuris rūpinasi bendrojo naudojimo objektais. 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojęs Civilinis kodeksas įtvirtino šią sistemą, ir ji tebėra aktuali iki šiol.
Savininkų Bendrija
Savininkų bendrija - tai populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo. Bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, vienijanti visus daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkus, įgyvendinanti jų teises bei pareigas ir atstovaujanti bendriems interesams. Bendrijos steigimą inicijuoti gali kiekvienas buto savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucijos. Praktikoje dažniausiai steigimą inicijuoja aktyvūs namo gyventojai. Bendrijos steigimo išlaidas iki 2010 m. dažnai kompensuodavo savivaldybės, tačiau dabar ši finansinė parama nebėra taikoma.
Bendrijos Valdymas
Sprendimus bendrijoje priima bendrijos susirinkimas, valdyba arba pirmininkas. Visi klausimai sprendžiami balsų dauguma, o tvarka, kaip balsuojama ir priimami sprendimai, nustatoma įstatuose. Nors bendrijos steigimas reikalauja suderinti visų gyventojų interesus, šis modelis leidžia savininkams tiesiogiai spręsti dėl įmokų dydžio, darbų eiliškumo ir rangovų pasirinkimo.
Delegavimas Administracines Funkcijas
Įsteigta bendrija neprivalo pati atlikti visų techninių darbų. Ji gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos: raštvedyba, buhalterija, šilumos mazgų priežiūra, elektros ar vandens sistemų remontai. Bendrijos biudžeto lėšomis gali būti finansuojamos administracinės išlaidos: valdybos narių skatinimas, transporto, kanceliarinių prekių ar smulkių organizacinių poreikių padengimas.
Specialistai rekomenduoja, kad patys gyventojai nesiimtų raštvedybos, buhalterijos ar inžinerinių sistemų priežiūros, nes tai reikalauja specifinių žinių. Vieša informacija. Įstatymai numato, kad bendrijos veikla turi būti skaidri. Informacija apie tarifus, priežiūros darbų sąrašą ir jų apimtis turi būti viešai prieinama.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra viena iš trijų įstatymų numatytų daugiabučio namo valdymo formų. Ji dažniausiai taikoma mažiems daugiabučiams - nuo 3 iki 10 butų. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikia visų sutikimo.
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.
Teisiniai Aspektai
- Jungtinės veiklos sutartis privalo būti rašytinė, o tam tikrais įstatymo numatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai.
- Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja.
- Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Privalumai ir Trūkumai
Ši forma yra paprasta, nereikalauja steigti juridinio asmens (kaip bendrijos atveju). Tačiau ji yra mažiau stabili - pakanka, kad vienas butas pasikeistų savininką, ir sutartis nebegalioja.
Administravimas
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį. Administratorius - kraštutinė priemonė. Jeigu daugiabučio namo savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių. Šis sprendimas užtikrina, kad bendrojo naudojimo objektai nebūtų palikti be priežiūros.
Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Administratorių gyventojai renkasi iš savivaldybės sudaryto ir viešai paskelbto sąrašo. Už administravimą moka patalpų savininkai proporcingai jiems priklausančiam naudingojo ploto dydžiui. Kitaip tariant, taikomas tarifas už 1 m², kuris nustatomas atsižvelgiant į darbų sąrašą, pastato amžių, būklę, transporto ir kitų paslaugų kaštus. Gyventojai moka ne tik už einamąją priežiūrą, bet ir kaupia lėšas remontui bei renovacijai. Administratorius privalo kasmet pateikti gyventojams ataskaitą apie surinktų ir panaudotų kaupiamųjų lėšų dydį, darbų sąmatas, atliktų darbų aktus.
Techninė Priežiūra
Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus, žymi pastebėtus defektus techninės priežiūros žurnaluose. Pasibaigus žiemai, paprastai sudaromos komisijos, kurios apžiūri namo būklę ir surašo aktus. Pagal juos planuojami privalomieji remonto darbai.
Skaidrumo Klausimai
Nereta praktika, kai administruojančios įmonės dalį darbų atlieka savo pajėgomis, nepirkdamos paslaugų rinkoje. Tokiais atvejais kyla rizika, kad darbų kokybė nebus tinkamai kontroliuojama. Gyventojai neretai skundžiasi dėl darbų vėlavimo, kiekių prirašymo ar neskaidrių pirkimų.
Komunalinės Paslaugos
Gyventojai administratoriui moka vadinamąjį „būsto mokestį“, kuris apima namo administravimo, bendrojo naudojimo objektų priežiūros, avarijų likvidavimo, einamojo remonto išlaidas. Komunaliniai mokesčiai už šilumą, vandenį, atliekų išvežimą ar elektrą mokami atskirai pagal sutartis su paslaugų tiekėjais.
Teisinis Reglamentavimas
Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, statybos techniniai reglamentai bei savivaldybių patvirtintos tvarkos. Priežiūros reikalavimus nustato STR 1.12.05:2010 „Statinių naudojimo priežiūra“.
Gyventojų Teisės
Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis.
Perdavimo Procedūra
Pasibaigus administravimui (pvz., įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį), administratorius privalo pagal priėmimo-perdavimo aktą perduoti bendrojo naudojimo objektus, dokumentus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas naujam valdytojui. Ši procedūra vykdoma vadovaujantis Vyriausybės nutarimu Nr.
Gyventojai turėtų suprasti, kad administratoriaus paslaugos visada kainuoja daugiau nei savarankiškas bendrijos valdymas, nes įmonei reikia padengti administracines, personalo, techninės priežiūros sąnaudas bei pelną.
Vilniaus Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Asociacija
Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacija įsteigta 1995 metais ir veikia pagal įstatus. Asociacija organizuoja savo nariams vieną kartą per mėnesį Vilniaus savivaldybės salėje bendrijų atstovų susitikimus, kurių metu nagrinėjami aktualūs bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir eksploatavimo klausimai.
Asociacija savo nariams nemokamai teikia konsultacijas visais bendrijų veiklos klausimais, esant būtinybei Asociacijos atstovai pagal išankstinį susitarimą dalyvauja bendrijų narių susirinkimuose, nagrinėja skundus ir gina teisėtus bendrijos narių interesus. Asociacijoje veikia finansų ir audito skyrius, teikiantis finansinės buhalterinės apskaitos paslaugas pagal sutartį ir nemokamas konsultacijas šiais klausimais. Asociacijoje dirba teisininkas, kuris Asociacijos narius nemokamai konsultuoja teisiniais klausimais.
Asociacijos Veiklos Sritys
- Šilumos ūkio paruošimas šildymo sezonui ir veiksmai, šildymo sezonui pasibaigus
- Bendrijų šilumos ūkio priežiūra
- Statinių bendrojo naudojimo objektų priežiūros organizavimas ir būklės kontrolė
- Ataskaitinių ir ataskaitinių-rinkiminių susirinkimų organizavimas bendrijose
- Bendrijų metų biudžeto ir komunalinių paslaugų tarifų nustatymas ir tvirtinimas
- Bendrijų finansinė buhalterinė apskaita ir finansinė atskaitomybė
- Daugiabučių namų modernizavimas (atnaujinimas)
- Aktualių teisės aktų aptarimas ir naujų teisės aktų pristatymas
- Susipažindinimas su teikiamais pasiūlymais ir pastabomis, teikiamomis valstybės institucijoms
- Susitikimai su įvairių įmonių, susijusių su komunalinėmis paslaugomis ir modernizavimo (atnaujinimo) darbais, atstovais
- Susitikimai su valstybės institucijų atstovais
Dažniausiai Užduodami Klausimai
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar bendrija gali būti paramos gavėja? | Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. |
| Ar teisėta tai, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai? | Visi namai turi būti prižiūrimi. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir... |
| Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai, tačiau buvęs pirmininkas nepalikęs istorinių duomenų. Ar palikti garažą (boksą), kuriuo asmuo naudojasi ir moka mokesčius, kyboti ore, ar yra būdai, tarkim kaip liudijimas kaimynų ar panašiai? | Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti... |
| Mano bute būtinai reikia pakeisti šalto vandens vamzdį nuo įvado iki skaitliuko. Bendrija pripažįsta, kad tai jų kompetencija ir ju vamzdis, tačiau kaimynas apačioje kategoriškai atsisako pakeisti bendrą vamzdį, kuris eina tiek mūsų bute, tiek jų bute, kadangi jie yra uzkalę sienelę prie vamzdžių ir nenori nieko griauti. | Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas. 4.83 straipsnis. Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir... |
| Esu DNSB narys. Buvau paprašęs pirmininkės gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Banko išrašai nebuvo pateikti, motyvuojant, kad juose gali būti kokios nors asmeninės informacijos, asmens kodas ar pan. Sąskaitos buvo pateiktos be jokio registro, neaišku ar visos. Pamačius įtartinas sąskaitas ir man norint pasidaryti kopiją, nufotogrtafuoti, jos buvo atimtos, sakant, kad net ir būdamas bendrijos nariu neturiu teisės užsifiksuoti sąskaitas analizei, netgi užsirašyti jų numerių ir informacijos. Koks įstatymas draudžia tai daryti? Ar galima bendrijos nariui pasidaryti sąskaitų kopijas? | Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis,... |
| Gyvenu paskutiniame mano aukšte (5 aukštas), bute užsikišo kanalizacija, atėjęs santechnikas pasakė, kad bėda su nuotekų stovu, kas turi mokėti už stovo atkimšimą, 4 aukšte stovas paeina, užsikišęs kažkur tarp 5 ir 4 aukšto. | Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams. Iš pateikto trumpo apibūdinimo galima suprasti, kad jūsų atveju remontuoti nieko nereikėjo, o reikėjo tik išvalyti (atkimšti) vamzdžius ir jeigu priežastis - užkimšimas... |
| Daugiabučio namo kieme iki 3-4 val. ryto vyksta vakarėliai, leidžiant triukšmingą muziką, vartojamas alkoholis, dalyvauja mažamečiai vaikai. Policija sureagavo. Ar turetų reaguoti bendrijos pirmininkas? | Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai,... |
| Sveiki, ar privaloma sąskaitose už paslaugas nurodyti, kiek yra sukaupta kaupiamoji lėšų? | Kuo daugiau skaidrumo - tuo daugiau pasitikėjimo ir mažiau papildomų klausimų. Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių... |
Aktualijos 2025 m.
Nuo 2025 m. daugiabučių administravimą keičia keli svarbūs pokyčiai. Vienas jų - padidintos kaupiamosios įmokos. Nuo liepos mėnesio minimalūs įnašai namo atnaujinimui padidinti: didesniems nei 3000 m² daugiabučiams nustatyta ne mažiau kaip 9 centai už 1 m² per mėnesį, mažesniems - ne mažiau kaip 11,5 cento. Dar vienas reikšmingas pokytis - Pastatų duomenų banko sukūrimas. Nuo 2025 m. lapkričio visi daugiabučių techninės būklės duomenys, nustatyti defektai ir priežiūros veiksmai bus kaupiami centralizuotoje informacinėje sistemoje. Svarbi ir skaitmenizacijos kryptis. Daugelis administratorių pereina prie elektroninių sistemų, kur gyventojai gali matyti sąskaitas, balsuoti dėl sprendimų ar sekti planuojamus darbus.
2018-11-16 Diskusija „Daugiabučių namų administravimas: paslaugų ir darbų pirkimų organizavimas“
tags: #patalpu #administravimas #asociacija