Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip klasifikuojama patalpų nuoma ne PVM mokėtojui ir kokie apmokestinimo ypatumai taikomi.
Šaltinis: VMI
Gyvenamųjų pastatų ir patalpų apibrėžtys
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai.
Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Pavyzdžiai:
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn. ji laikoma ilgalaike ir neapmokestinama PVM.
Nekilnojamojo turto nuomos samprata pagal ESTT
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise. ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Neapmokestinimas PVM taikomas pasyviai veiklai - kai perduodama tik teisė naudotis turtu.
Mišrūs sandoriai
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
Pavyzdžiai:
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Pagal sutartį UAB: 1) turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų; 2) turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai); 3) išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę; 4) reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
- kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės).
- Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje.
Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris.
Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę.
Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis.
Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto.
PVM lengvatos
PVM neapmokestinami sandoriai (20-40 str.) Tenkinus nustatytas sąlygas, PVM neapmokestinamos šios prekės ir / ar paslaugos:
- su sveikatos priežiūra susijusios prekės ir paslaugos (20 str.);
- socialinės paslaugos ir susijusios prekės (21 str.);
- švietimo ir mokymo paslaugos (22 str.);
- kultūros ir sporto paslaugos (23 str.);
- pelno nesiekiančių juridinių asmenų veikla, nenurodyta 20, 21, 22 ir 23 straipsniuose (24 str.);
- pašto paslaugos (25 str.);
- radijas ir televizija (26 str.);
- draudimo paslaugos (27 str.);
- finansinės paslaugos (28 str.);
- specialūs ženklai (29 str.);
- azartiniai lošimai ir loterijos (30 str.);
- NT nuoma, pardavimas ar kitoks perdavimas (31, 32 str.);
- prekių, kurių tiekimas Lietuvoje neapmokestinamas PVM, importas (34 str.);
- importuojamos į kitą ES valstybę narę tiekiamos prekės (35 str.);
- diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, ES institucijoms, jų įsteigtoms ir tarptautinių organizacijų atstovybėms, taip pat šių atstovybių ir konsulinių įstaigų personalui ir jo šeimos nariams skirtos prekės ir kitiems asmenims, skirtos prekės (36 str.);
- keleivių atgabenamos prekės (37 str.);
- importuojamas auksas (38 str.);
- reimportuojamos prekės (39 str.);
- ypatingi atvejai, kai importuojamos prekės neapmokestinamas PVM.
Jei nuoma ilgalaikė, virš 2 mėn. (gyv. patalpų) tai neapmokestinama PVM. jei NUOMOJAMA PVM MOKĖTOJUI GALIMA PASIRINKTI APMOKĘSTINTI PVM .
| Savybė | Trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) | Ilgalaikė nuoma (virš 2 mėn.) |
|---|---|---|
| PVM apmokestinimas | Apmokestinama standartiniu PVM tarifu | Neapmokestinama (išskyrus atvejus, kai nuomojama PVM mokėtojui) |
Konsultuokitės su VMI dėl konkrečių situacijų ir PVM taikymo niuansų.