Patalpų Nuoma: Ypatumai ir Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto mokesčio kompensavimo sąlygas nuomojant patalpas, tarpininkavimo mokesčius, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, nuomos sutarčių ypatumus ir apmokestinimo niuansus.

Tarpininkavimo Mokestis Nuomojantis Būstą

Ketinant nuomotis būstą, dalyje skelbimų nurodoma, jog reikės ne tik sumokėti depozitą, sumą už einamąjį mėnesį, bet ir tarpininkavimo mokestį. Socialinių tinklų grupėse ir skelbimų portaluose gausu pasiūlymų, kuriuose brokeriai dalijasi nuomojamų būstų nuotraukomis ir informacija. Pavyzdžiui, skelbime, kuriame nuomojamas 1 kambario butas sostinėje, nurodoma, kad agentūros mokestis siekia 200 eurų, nuoma - 280 eurų, tad iš viso reikia 580 eurų, tačiau teigiama, kad nėra depozito. Kitame skelbime 2 kambarių buto kaina siekia 450 eurų, depozitas - taip pat 450 eurų, o vienkartinis agentūros mokestis - 250 eurų. Kai kuriuose skelbimuose konkretus mokesčio dydis nenurodytas, tik akcentuojama, kad jis bus taikomas. Tačiau yra ir nemažai skelbimų, kur nurodoma, kad tarpininkavimo mokestis yra netaikomas.

Nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada LRT.lt komentavo, kad, kalbant apie nuomos rinką, tarpininkavimo mokestis būna nevienodas net skirtinguose Lietuvos miestuose.

„Skirtingos agentūros taiko skirtingus principus netgi tame pačiame mieste. Mūsų įmonė komisinio (arba tarpininkavimo mokesčio) iš nuomininkų neima, nes mums jį sumoka savininkas. Anot M. Čiulados, su tokiu pasiūlymu dažnas nuomotojas sutinka, nes jam iš esmės niekas nekainuos. Tada brokeris patenka į būstą, jį nufotografuoja, skelbia informaciją. Kai į jį kreipiasi nuomininkas, tada pateikiama naujiena, kad bus ir tarpininkavimo mokestis. Tam potencialiam nuomininkui patinka butas, bet atsiranda kelių šimtų eurų mokestis. Dažną kartą susimoka, ypač kai yra ruduo, būstų trūksta, studentai siaučia po miestą.

Kalbėdamas apie tarpininkavimo mokesčio perkėlimą nuomininkui, M. Čiulada teigia: „Tik man sunku suprasti tai, jog paslauga buvo atlikta savininkui, bet atlygio nori iš nuomininko. Čia toks neatitikimas. <...> tam tikra prasme nesąžiningai elgiasi ir pats savininkas, kuris sutiko su tokia paslauga pirminiame etape, kai paskambino brokeris ir pasakė, kad padės išnuomoti ir tai jums nieko nekainuos. Taip nebūna - kas nors kuriame nors gale vis tiek sumoka.“

Pasak jo, kartais patys gyventojai ieško butų, kuriuos galėtų išsinuomoti, tad kreipiasi dėl paslaugų, nes yra papildomų kriterijų: „Pavyzdžiui, yra su mažais vaikais, gyvūnais, ieško didelio buto be baldų, namo su vandens telkiniu. Tokiu atveju užsako paslaugą, tam tikrus poreikius sudėlioja.“ Kriterijus dėl nuomininkų susidėlioja ir būstų savininkai, tad, pasak M. Čiulados, dažniausiai tokios paslaugos apima konsultacijas dėl konkurencinės aplinkos, pardavimų tempo, kainos nustatymą, skelbimų ir kitų reklamos priemonių rengimą ir palaikymą, objektų apžiūras, derybų vedimą, dokumentų paruošimą ir teisinę pagalbą.

Anot pašnekovės, pasitaiko atvejų, kai nuomotojas, nors ir užsakė brokerio paslaugas, susitaria su būsimu nuomininku, kad šis padengs tarpininkavimo mokestį ar mokesčio suma bus pasidalinta. „Mes savo praktikoje to netaikome ir visiškai atstovaujame tik tai šaliai, kuri užsakė paslaugą. Kita vertus, rinkoje tokių atvejų pasitaiko, bet svarbiausia, kad visos sąlygos būtų aiškiai aptartos ir suderintos su abiem šalimis prieš pasirašant sutartį“, - akcentavo Ieva Drąsutytė.

Kalbant apie nuomos sandorius, tarpininkavimo mokestis paprastai yra vieno mėnesio nuomos kaina plius PVM. „Capital“ brokeris Darius Valkavičius LRT.lt kalbėjo, kad dažniausiai nuomos tarpininkavimo mokestis yra suprantamas kaip mokestis, kurį nuomininkas turi sumokėti nekilnojamojo turto agentui ar brokeriui už dalyvavimą nuomos procese.

„Svarbu pabrėžti, kad toks supratimas apie tarpininkavimo mokestį yra susidaręs labiau iš blogosios praktikos negu iš gerosios. Nuomos rinkoje gan dažnai susiduriama su situacija, kad NT agentai siūlo nuomotojui išnuomoti būstą nemokamai, o pasiimti mokestį nori iš nuomininko.

„Todėl iš nuomininkų, susidūrusių su tokia praktika, gan dažnai išgirstu komentarų, kad jie pasijaučia, lyg būtų sumokėję (200-300 eurų) už durų atidarymą.“ „Taip pat sudėlioja lygiavertę nuomos sutartį, kuri saugotų turtą, sukurtų garantijas nemokumo ar nuomininko išsikraustymo atveju ir net rekomenduoja tinkamas draudimo alternatyvas nuomojamam turtui. Be to, brokeris, žinoma, praveda apžiūras, suruošia skelbimus, užsiima papildoma turto reklama.

„Tokiu atveju NT brokeris investuoja laiką, stebi skelbimų statistiką, keliauja po apžiūras, skambina turto savininkams ar kitiems NT brokeriams ir stengiasi surasti nuomininkui kuo geresnį būstą už kuo geresnę kainą.“ Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ asocijuotoji teisininkė Akvilė Rudaitytė LRT.lt komentavo, kad šis mokestis atsiranda iš paslaugų teikimo sutarties tarp brokerio ir vienos iš nuomos sutarties šalių (nuomotojo arba nuomininko) ir yra pagrįstas sutartiniais santykiais.

„Šalimi, įpareigota sumokėti tarpininkavimo mokestį, tampa ta nuomos sutarties šalis, kuri su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė tarpininkavimo sutartį ir užsakė jo paslaugas (surasti nuomininką patalpoms arba surasti patalpas nuomai).

„Jei priešingai, būsto ar patalpų ieško nuomininkas, jis kreipiasi į nekilnojamojo turto brokerį su prašymu surasti ir pasiūlyti jam objektą nuomai ir su juo dėl tokių paslaugų sudaro tarpininkavimo sutartį, toks mokestis tampa tarpininkavimo sutartį sudariusios šalies - nuomininko - prievole. Sutartiniai santykiai tarp nekilnojamojo turto brokerio ir konkrečios šalies (nuomotojo arba nuomininko) yra esminis kriterijus, nustatantis, kas turi apmokėti už šią paslaugą“, - teigė A. Rudaitytė.

„Tuo atveju, jei tarpininkavimo paslaugų sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu sudarė nuomininkas, jis atsisakyti brokeriui mokėti tarpininkavimo mokestį gali tik tarp šalių sudarytoje sutartyje nustatytais atvejais arba jeigu sutartis yra neįvykdyta. Čia svarbu suprasti, kad tarp nekilnojamojo turto brokerio ir nuomininko arba nuomotojo sudaryta paslaugų sutartis nebūtinai turi būti rašytinė, t. y. „Prievolė atsiranda tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto brokeris faktiškai atliko darbus, kuriuos buvo įsipareigojęs pagal sutartį, pvz., surado tinkamą nuomininką ar nuomos objektą, suderino nuomos sąlygas, parengė reikalingus dokumentus, organizavo apžiūras.

„Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu nuomininkas yra laikytinas vartotoju (fizinis asmuo), jam taikomos vartotojų teisių apsaugos normos, kurios reikalauja iš anksto aiškios, skaidrios informacijos apie paslaugas ir jų kainą ir aiškaus vartotojo sutikimo.

Nuomos Sutarties Ypatumai

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai, nes rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, pagal teisės aktus ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Sutartyje būtina:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Nuomininko ir Nuomotojo Teisės ir Pareigos

Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kiti aspektai

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Būsto Nuomos Kompensacija

Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio.

Taip pat Vilniaus miesto savivaldybės taryba prie mokamos LR Vyriausybės nustatyto dydžio nuomos mokesčio dalies kompensacijos nusprendė skirti ir kompensacijas tam tikroms asmenų grupėms iš Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto: 200 Eur skiriama likusiems be tėvų globos vienišiems asmenims, kurie yra įrašyti į Asmenų ar šeimų, turinčių teisę į paramą būstui išsinuomoti, sąrašą; 300 Eur skiriama asmenims su negalia, kurie turi teisę socialinį būstą išsinuomoti ne eilės tvarka.

Svarbu žinoti terminus:

• Artimieji giminaičiai - tiesiosios linijos giminaičiai iki antrojo laipsnio imtinai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai) ir šoninės linijos antrojo laipsnio giminaičiai (broliai ir seserys).
• Likęs be tėvų globos asmuo - asmuo iki 18 metų, kurio abu tėvai yra mirę arba turėtas vienintelis iš tėvų yra miręs ir (arba) kuriam yra nustatyta laikinoji ar nuolatinė globa (rūpyba).
• Naudingasis būsto plotas - bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įmontuotų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) plotas. Į naudingąjį būsto plotą neįskaitomas balkonų, terasų, rūsių, nešildomų lodžijų plotas.
• Asmuo su negalia - asmuo, kuriam Lietuvos Respublikos neįgaliųjų socialinės integracijos įstatymo nustatyta tvarka nustatytas arba sunkus ar vidutinis neįgalumo lygis, arba 40 proc.

Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamų Apmokestinimas

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba; nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Žemiau pateikiama lentelė su VDU sumomis:

Kiti svarbūs aspektai:

• Kai įmonės pajamų proporcija leidžia taikyti 5 proc.
• Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
• Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
• Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
• Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
• Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
• Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
• Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
• Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
• Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.
• Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
• Jos registruoti VMI nereikia.
• Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y.
• Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
• Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
• Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
• Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
• Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.

Ieškodamos laisvų nuomojamų prekybinių patalpų organizacijos atsižvelgia į šiuos kriterijus:

1. Intensyvų žmonių srautų judėjimą.
2. Patogų patalpų pasiekiamumą.
3. Atskirą tiesioginį įėjimą.
4. Vitrininius langus.
5. Patogų privažiavimą ir parkavimą.
6. Funkcinį ir erdvinį patalpų išplanavimą.
7. Proporcingą kokybės ir kainos santykį.

tags: #patalpu #nuoma #valdos