Patalpų nuosavybės įstatymas, kaip vienas iš civilinės teisės ramsčių, neturėtų būti dažnai keičiamas. Šiame straipsnyje aptariami tam tikri Civilinio Kodekso (CK) straipsnių pakeitimai, susiję su patalpų savininkų sprendimų priėmimu, administratorių veikla ir kitais svarbiais klausimais.
Patalpų Plotas ir Bendrosios Nuosavybės Nustatymas
Siūloma vadovautis vienu kriterijumi - patalpų plotu (m2) nustatant dalis bendrojoje nuosavybėje. Daugumoje namų užtektų paprasčiausio iš jų - ploto, m2. Jei patalpos yra vienodo ar skirtingo aukščio, reikėtų formuluoti CK 4.82 str. 7 dalies teisės normą. Taikyti kitą kriterijų - tūrį, m3, arba taikyti trečiąjį kriterijų - patalpų vertę (vertę, Eurais). Ar kitą kriterijų turėtų būti aptarti poįstatyminiuose teisės aktuose.
Stačiakampio plotas
Turi būti atsižvelgiama į tokių patalpų valdymą nuosavybės teise faktą. Investicijos už pastato atnaujinimą (modernizavimą) paskirstomos pagal kvadratinį metrą. Reikia sutikti, kad turi būti atsižvelgiama į tokių patalpų valdymą nuosavybės teise faktą. Pavyzdžiui, patalpos gali būti naudojamos ir (kaip konstatavo teismas) - naudingos, arba turėti ir visiškai nenaudojamas, pvz., pastato palėpės patalpas, parkavimo aikštelės.
Administratorių Veikla ir Gyventojų Skundai
Nagrinėjamas bendras skundų skaičius dėl administratorių veiklos ir atskiras veiklos sritis (liečiančias CK 4.84 str. 4 d. DN gyventojų ir administratorių). Poreikį keisti CK 4.84 str. lemia gyventojų skundų dėl administratorių veiklos. JVS valdo 1250 daugiabučių namų, kuriuose pateiktas 1 (vienas) pagrįstas skundas. Iki 2014 m. prie visų administratorių terminuoto paskyrimo penkių metų kadencijai, tačiau mln. litų išlaidų nepatyrė, bent jau tokių duomenų AM nepateikė.
Nors gyventojai pateikė 447 skundus dėl valdomų daugiabučių namų valdymo, tokia statistika ir atlikome jos analizę. Dėl tokio skundų skaičiaus keisti nėra reikalo, nes skundų skaičius yra nykstamai mažas. Projekte siūlomu CK 4.84 str. 4 d. keitimu, gyventojai nebegalėtų išreikšti savo nuomonės pagal nutylėjimą, jei su pakeitimu reikia sutikti. Ministerijos darbuotojų žvilgsniai turėjo nukrypti į LR DNSB įstatymą. Administracinių ginčų apimtis neatsirado, nors iki 2014 m. prie visų administratorių terminuoto paskyrimo penkių metų kadencijai.
Siūlomi Pakeitimai ir Susiję Asmenys
Siūlomu 4.84 str. 8 d. susijusių asmenų interesai būtų apginti. Tačiau tokia a priori prielaida yra nepagrįsta, nes nesąžiningai kenkiama gyventojams. Siūlome taip pat nekeisti CK 4.84 str., nes tai neegzistuojančią problemą. Patikslinta DN patalpų savininkų (PS) sprendimų priėmimo tvarka.
Kiti Pasiūlymai ir Patikslinimai
Patalpų savininkai galės pasirinkti du skirtingus administratorius, jei pasirinks ¼ namo PS balsų. Taip pat svarbu atsižvelgti į objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimus, kurie susiję su teisės (CK 4.75 str. 1 d.). Teisės departamentas (žr. XIP-2917(3)) jai buvo pritarta. Prieštaravimas Konstitucijai neatrodo labai įtikinamas.
Kriterijai Bendrosios Nuosavybės Daliai Nustatyti
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 7 dalyje turėtų būti aiškiai apibrėžti kriterijai, pagal kuriuos nustatoma dalis bendrojoje nuosavybėje. Šiuo metu yra naudojami trys pagrindiniai kriterijai: plotas, tūris ir vertė. Daugumoje daugiabučių namų pakaktų paprasčiausio kriterijaus - ploto (m2). Tačiau, jei patalpos yra skirtingo aukščio arba turi kitų specifinių savybių, gali būti tikslinga taikyti tūrį (m3) arba patalpų vertę (eurais)
Stačiakampio plotas
Kriterijų Taikymo Pavyzdžiai
Žemiau pateikta lentelė iliustruoja, kaip skirtingi kriterijai gali būti taikomi nustatant dalį bendrojoje nuosavybėje:
| Kriterijus | Aprašymas | Taikymo Sąlygos |
|---|---|---|
| Plotas (m2) | Patalpos plotas kvadratiniais metrais. | Tinka daugumai standartinių daugiabučių namų. |
| Tūris (m3) | Patalpos tūris kubiniais metrais. | Taikoma, jei patalpos yra skirtingo aukščio. |
| Vertė (Eur) | Patalpos rinkos vertė eurais. | Gali būti taikoma, jei patalpos labai skiriasi savo verte dėl išskirtinių savybių. |
tags: #patalpu #nuosavybes #istatymas