Daugiabučio Namo Patalpų Priežiūros Tvarkos Aprašas

Šis daugiabučio namo patalpų priežiūros tvarkos aprašas (toliau - Taisyklės) nustato butų ir kitų patalpų, esančių daugiabučiame gyvenamajame name, taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant namų aplinką ir namams priskirto žemės sklypo, naudojimo ir priežiūros tvarką.

Taisyklės parengtos vadovaujantis šiais gyvenamųjų namų ir jų aplinkos naudojimą, priežiūrą bei nuosavybės santykius reglamentuojančiais teisės aktais ir norminiais dokumentais:

• Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu;
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymu;
• Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu;
• Lietuvos Respublikos atliekų tvarkymo įstatymu;
• Kelių eismo taisyklėmis;
• Atliekų tvarkymo taisyklėmis;
• Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“;
• Bendrosiomis priešgaisrinės saugos taisyklėmis;
• Tvarkymo ir švaros taisyklėmis;
• Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėmis;
• Triukšmo prevencijos viešosiose vietose taisyklėmis.

Taisyklės yra privalomos namų butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams, namų bendrojo naudojimo objektų administratoriui(-iams), fiziniams ir juridiniams asmenims, pagal sutartis vykdantiems namų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.

Pagrindinės Sąvokos

Šiose Taisyklėse vartojamos šios sąvokos:

• Gyvenamasis namas: pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Daugiabutis namas: trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Daugiabučiame name gali būti ir negyvenamųjų patalpų - prekybos, administracinės, viešojo maitinimo ir kitų.
• Butas: daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų, atitvarų konstrukcijomis atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų.
• Patalpos: individualios gyvenamosios patalpos (butai, studijos, loftai) ir negyvenamosios patalpos, esančios daugiabučiame name, nustatyta tvarka įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.
• Bendrojo naudojimo objektai: tai bendrosios pastato konstrukcijos, inžinerinės sistemos, patalpos ir bendrojo naudojimo žemės sklypas.
• Privalomieji darbai: atskiri ar kompleksas priežiūros ir statybos darbų, kuriuos atlikus gyvenamojo namo būklė pripažįstama atitinkanti statybos techninio reglamento STR 1.12.05:2010 nustatytą privalomųjų reikalavimų visumą.
• Statinio kapitalinis remontas: statybos rūšis, kurios tikslas - pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan.).
• Statinio paprastasis remontas: statybos rūšis, kurios tikslas - atnaujinti statinį, jo nerekonstruojant ar kapitališkai neremontuojant.
• Statinio techninė priežiūra: statinio naudotojo organizuojama techninių, organizacinių priemonių visuma, užtikrinanti statinio esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę.
• Atliekos: medžiaga ar daiktas, kurių turėtojas atsikrato, ketina ar privalo atsikratyti.
• Atliekų turėtojas: atliekų darytojas arba asmuo, turintis atliekų.
• Gyvūnai: visų rūšių laukiniai gyvūnai, taip pat gyvūnai, kurių auginimu ir laikymu rūpinasi žmogus.
• Naminiai gyvūnai: visi istoriškai prijaukinti gyvūnai.
• Pavojingi gyvūnai: gyvūnai, kurie dėl biologinių savybių nuolat kelia pavojų žmonių, kitų gyvūnų gyvybei ar sveikatai.
• Gyvūno savininkas: kiekvienas sukakęs 16 metų fizinis asmuo ar juridinis asmuo, kuris nuolat ar laikinai augina gyvūną.
• Triukšmas: nepageidaujami arba žmogui kenksmingi išoriniai garsai, kuriuos sukuria žmonių veikla.
• Buitinis triukšmas: gyvenamosiose patalpose keliamas triukšmas, sklindantis į kaimyninius butus bei viešąsias vietas.
• Diena: laikas nuo 8.00 val. iki 18.00 val.
• Vakaras: laikas nuo 18.00 iki 22.00 val.
• Naktis: laikas nuo 22.00 iki 8.00 val.

Naudojimasis Daugiabučio Namo Patalpomis ir Bendrojo Naudojimo Objektais

Visi namų bendrojo naudojimo objektai butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir viso namo patalpų naudingojo ploto santykiui.

Namų konstrukcijos, patalpos, inžinerinė įranga turi būti naudojama pagal jų tiesioginę paskirtį. Keisti namų patalpų paskirtį, pertvarkyti inžinerines sistemas ir įrenginius galima tik Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka.

Namų priežiūrą organizuoja bendrija ir/ar įstaiga, įmonė ar organizacija, sutarties pagrindu teikianti pastatų priežiūros administravimo paslaugas arba Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius.

Patalpų savininkai ir nuomininkai, naudodamiesi gyvenamosiomis ir kitomis patalpomis, taip pat namų bendrojo naudojimo objektais, turi nepažeisti kitų patalpų savininkų ir nuomininkų teisių ir teisėtų interesų.

Patalpų Savininkų ir Nuomininkų Pareigos

Patalpų savininkai ir nuomininkai privalo:

• Tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti.
• Taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros ir energiją namo bendrosioms reikmėms.
• Apmokėti namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
• Apmokėti patalpų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas, tinkamai ir sąžiningai vykdyti asmeninius sutartinius įsipareigojimus.
• Pastebėjus bendrojo naudojimo patalpose esančių sistemų ir/ar prietaisų gedimus, pastatui ar gyventojų saugumui pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas.
• Inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinių tarnybų darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus, bet kuriuo paros metu patekti į butą ir kitas savo patalpas avarijai likviduoti.
• Leisti bute ir kitose patalpose iš anksto patogiu, su savininku ar nuomininku suderintu, laiku atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą bei patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis (jei tokie prietaisai yra įrengti bute ir kitose patalpose).
• Išeinant iš bendro naudojimo patalpos ar rūsio, jeigu tuo metu ten nėra kito asmens, privaloma užrakinti/užtrenkti duris ir išjungti apšvietimą. Imtis visų priemonių, kad pašaliniai asmenys nepatektų į pastatą.
• Asmuo (-ys), pažeidęs (-ę) taisyklių nuostatas, privalo nedelsiant nutraukti pažeidimą ir kiek įmanoma pašalinti kilusius neigiamus padarinius.
• Asmuo (-ys), turintis (-ys) duomenų, kad nesilaikoma šių taisyklių įpareigojančių ar draudžiančių nuostatų, nedelsiant privalo informuoti kompetentingas institucijas, bendriją.

Atliekų Tvarkymo Pareigos

• Atliekų turėtojas, prieš išmesdamas komunalines atliekas į joms skirtą konteinerį, privalo jas tvarkingai sudėti į plastmasinius (polietileninius) maišelius.
• Visi atliekų turėtojai turi pasirūpinti, kad konteinerius aptarnaujantis autotransportas netrukdomai galėtų privažiuoti prie atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių, pastatytų namų teritorijose.
• Gyventojai privalo rūšiuoti buitines atliekas pagal atliekų tvarkymo paslaugas teikiančios įmonės rekomendacijas.
• Komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteineriai turi būti naudojami pagal paskirtį.

Gyvūnų Laikymo Pareigos

• Namuose ir jų aplinkoje laikyti gyvūnus tik Gyvūnų auginimo ir laikymo taisyklių nustatyta tvarka.
• Vesdami, vedžiodami ar būdami su gyvūnais bendrojo naudojimo patalpose ir namų teritorijose, turėti reikiamas priemones ekskrementams surinkti.
• Užtikrinti, kad gyvūnai nekeltų grėsmės, nedarytų žalos asmenų sveikatai, gyvybei, nuosavybei, aplinkai, nepažeistų kitų asmenų teisių ar teisėtų interesų, nesužeistų kitų gyvūnų.
• Užtikrinti, kad bendrojo naudojimo patalpose ir namų teritorijose gyvūnai nebūtų palikti be priežiūros.
• Gyvūno laikymo vietoje užtikrinti švarą ir tvarką, laikytis sanitarijos ir higienos reikalavimų.
• Iš buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas ir namų teritorijas šunis būtina vesti su pavadėliu ir antsnukiu, išskyrus Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklių 25 punkte numatytus atvejus.
• Nesveiki gyvūnai turi būti nedelsiant gydomi veterinarijos gydytojo.

Kitos Pareigos

• Šalinant sniegą iš butų balkonų ar terasų laikytis visų įmanomų saugumo priemonių.
• Išvalyti užterštas bendrąsias patalpas atlikus patalpų remonto darbus.
• Garsinės transporto priemonių ir patalpų apsaugos ir signalizacijos priemonių savininkai privalo užtikrinti, kad jų įranga būtų tvarkinga, netrikdytų viešosios rimties, o esant šių priemonių gedimui nedelsiant užtikrinti jų remontą, ar kitokį pašalinimą.
• Saugoti namų teritorijose esamas vejas, gėlynus ir medžius bei krūmus.
• Laikytis šių Taisyklių 2 punkte nurodytų ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų ir norminių dokumentų reikalavimų.
• Iš šalia buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas draudžiama laikyti kilnojamus ar kitokius objektus - stambiagabarites atliekas (baldus, buitinę techniką, padangas ir kitus stambius daiktus), statybos -remonto atliekas, chemines medžiagas, skystas, degančias ar karštas atliekas, želdynų ir želdinių tvarkymo atliekas bei pavojingas atliekas galvaninius elementus, baterijas, akumuliatorius.

Bendrojo Naudojimo Objektai

Bendrojo naudojimo objektai yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Kas Priskiriama Bendrojo Naudojimo Objektams?

Bendrijų įstatymo 2 straipsnio 3 dalyje aprašyti pastato bendrojo naudojimo objektai. Bendrojo naudojimo objektų apraše turi būti surašyta, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

• Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.

Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), priskiriama bendrojo naudojimo objektams.

Daugiabučiame name atlikus renovaciją, kurios metu buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai ir elektroninės duomenų perdavimo sistemos, šios sistemos laikomos bendrąja pastato inžinerine įranga.

Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.

Žemės Sklypo Administravimas

Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą. Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Savininkų Teisės

Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

Lėšų Kaupimas

Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.

Naudojimosi Tvarkos Nustatymas

Žemės sklypą, statinius ar patalpas nuosavybės teisėmis valdant keliems bendraturčiams, gali kilti poreikis nustatyti naudojimosi tvarką. Bendrosios nuosavybės teisės objektu naudojamasi bendraturčių sutarimu (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis). Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre.

Bendraturčiams dėl naudojimosi tvarkos nesusitarus, ji nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Teismai praktikoje išaiškino naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tvarkos nustatymo bendrąsias taisykles, taikytinas nustatant nekilnojamųjų daiktų naudojimosi tvarką.

Kriterijai Nustatant Daiktų Naudojimosi Tvarką

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra patvirtinęs keletą kriterijų, nustatant daiktų naudojimosi tvarką:

• Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus.
• Teisėtumo kriterijus.
• Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus.
• Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus.
• Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus.

Rengiant žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarkos planus ir pasiūlymus, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į minėtus kriterijus ir siekiama bendraturčių interesų pusiausvyros. Svarbu ir tai, kad naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje (Civilinio kodekso 4.81 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.

Vidaus Tvarkos Taisyklės

Gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklės yra skirtos užtikrinti gyventojų ramybę, saugumą ir tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Taisyklės apima įvairius aspektus, pradedant triukšmo lygiu ir baigiant automobilių parkavimu.

Pagrindinės Taisyklės

• Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Draudžiama mesti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
• Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
• Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
• Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.

Butų savininkai, nuomuojantys butus, privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

Atsakomybė Už Remontą

Atsakomybė už remonto darbus priklauso nuo to, ar remontuotinas objektas yra bendrojo naudojimo, ar asmeninės nuosavybės dalis.

Balkonų Remontas

Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra priskiriamos prie bendrosios pastato konstrukcijos, todėl jų remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Jei balkono pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, bendrija turėtų pasirūpinti remonto darbais.

Sienų Remontas

Jei siena yra namo fasado dalis, jos remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Tačiau, jei siena yra buto viduje, jos remontas yra buto savininko atsakomybė.

Bendrijos Susirinkimai ir Sprendimai

Bendrijos susirinkimuose gali būti keliami klausimai dėl bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja terasos įrengimą ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms. Šis klausimas turėtų būti sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu.

Sandėliukai

Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.

Namo administratorius neturėtų viršyti įgaliojimų ir savavališkai keisti sandėliukų spynų, jei savininkai yra susitarę dėl naudojimosi tvarkos.

Mokesčiai Už Teritorijos Priežiūrą

Jei namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu sklypas jokiais teisiniais pagrindais nepriklauso bendrijai, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Nuotekų Sistemos Remontas

Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.

Daugiabučio Namo Renovacija

Lifto Įrengimas ir Mokesčiai

Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendrojo pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.

Pastato bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir tvarkymą organizuoja Administratorius. Savininkai ir nuomininkai savo patalpų bei jose esančios inžinerinės įrangos, išskyrus bendrąją inžinerinę įrangą, priežiūrą ir remontą organizuoja patys savo lėšomis.

Laikant gyvūnus Savininkui priklausančiose patalpose, būtina vadovautis gyvūnų laikymo taisyklėmis. Draudžiama purtyti kilimus, patalynę, mėtyti maisto likučius ar kitas šiukšles pro Pastato patalpų langus.

Patalpų Savininkas, parduodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausančias Pastato patalpas, privalo apie tai pranešti Administratoriui ir atsiskaityti su juo pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Savininkai, nuomojantys Pastate savo valdomas patalpas ar perdavę jas laikinai naudotis naudotojams, privalo supažindinti nuomininkus (naudotojus) su šiomis Taisyklėmis. Visi esantys ir naujai patalpas Pastate įsigyjantys Savininkai turi supažinti su šiomis Taisyklėmis ir privalo jų laikytis.

tags: #patalpu #prieziuros #tvarkos #aprasas