Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Teisinis reguliavimas ir svarbūs aspektai
Pirmiausia pradėkime nuo to, kaip Lietuvoje reguliuojami nuomotojo ir nuomininko santykiai. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų. Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia.
Teismo tvarka
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Nustatyta privaloma teisminė sutarties nutraukimo tvarka apsaugo sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teises bei teisėtus interesus.
Įspėjimo terminai
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui, bet neilgesniam nei 12 mėnesių, tomis pačiomis sąlygomis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Pavyzdžiui, sutartį sudarė neveiksnus asmuo, nuomininkui buvo pateikti tikrovės neatitinkantys duomenys apie nuomotojo teisę į gyvenamąsias patalpas ir panašiai.
Iškeldinimo procesas
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas dėl kelių priežasčių:
- Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
- Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
- Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.
Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos?
Nuomos sutartis - tai abipusė sutartis, kurioje nuomotojas suteikia būstą nuomininkui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą. Tačiau kartais nuomininkai nesilaiko savo įsipareigojimų ir nesumoka nuomos, kas gali sukelti nemažai problemų tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Ką daryti, jei nuomininkas nemoka nuomos, ir kokie teisiniai aspektai svarbūs šioje situacijoje?
- Supraskite savo teises ir pareigas
Pirmiausia svarbu žinoti, kokios yra jūsų teisės pagal nuomos sutartį. Paprastai nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą už būstą, tačiau kartais sutartyse gali būti numatyta, kad nuomotojas sumoka už tam tikras papildomas paslaugas (pvz., komunalinius mokesčius). Jei nuomininkas atsisako sumokėti nuomą, turite teisę reikalauti sumokėti šią sumą pagal sutartį. - Susisiekite su nuomininku
Pirmas žingsnis turėtų būti bandymas išspręsti problemą taikiai. Pasikalbėkite su nuomininku ir pasiteiraukite, kodėl nuomos mokestis nebuvo sumokėtas. Galbūt tai buvo klaida, nesusipratimas ar laikinas finansinis sunkumas. Reikėtų pasistengti išspręsti situaciją draugiškai ir aiškiai apibrėžti, kada ir kaip nuomininkas ketina sumokėti skolą. - Siųskite raštišką įspėjimą
Jei tiesioginis susisiekimas nesuteikia rezultatų, galite parašyti oficialų raštišką įspėjimą nuomininkui. Tai yra formalus būdas priminti apie nesumokėtą nuomą ir nurodyti, kad, jei ši suma nebus sumokėta per tam tikrą laiką, gali tekti imtis teisinių veiksmų. Raštiškas įspėjimas turi būti pasirašytas ir išsiųstas taip, kad būtų įrodytas jo gavimas (pvz., rekomenduota siunta arba el. paštu su patvirtinimu). - Kreipkitės į teismą
Jei nuomininkas ir po įspėjimo nesumoka nuomos mokesčio, galite kreiptis į teismą. Priklausomai nuo jūsų nuomos sutarties sąlygų, jūs galite prašyti teismo įpareigoti nuomininką sumokėti skolą ir padengti teismo išlaidas. Teismas gali išspręsti ginčą, priimdamas sprendimą dėl skolų grąžinimo ir galimų bausmių už sutarties pažeidimą. - Sutarties nutraukimas
Jei nuomininkas ir toliau nesumoka nuomos ir nesiekia spręsti šios problemos, galite turėti teisę nutraukti nuomos sutartį. Svarbu, kad nutraukimo procesas būtų atliktas teisėtai ir pagal sutarties sąlygas. Jei sutartyje nenumatyta specialių nutraukimo sąlygų, būtina laikytis įstatymų, susijusių su nuomos sutarčių nutraukimu. - Teisinės pagalbos paieška
Jei nesate tikri dėl savo teisių ir norite užtikrinti, kad jūsų veiksmai būtų teisėti, galite pasikonsultuoti su teisininku. Jis gali padėti išanalizuoti nuomos sutartį ir patarti, kokie žingsniai būtų tinkamiausi, atsižvelgiant į jūsų situaciją. Teisinė pagalba gali būti būtina, jei ginčas pereina į teismą ar reikia priimti sudėtingesnius sprendimus. - Kitos galimybės
Be teisinių priemonių, taip pat galite apsvarstyti galimybę pasinaudoti mediatoriumi, kuris padės išspręsti ginčą be teismo. Mediacijos procesas leidžia abiem šalims pasiekti kompromisą, kuris gali būti greitesnis ir pigesnis nei ilgalaikis teisminis procesas.
Kaip apsisaugoti nuo nemokių nuomininkų?
Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra. Jeigu žmogus yra nusiteikęs Jums pakenkti, jis vis tiek ras būdą kaip tai padaryti.
Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.
Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus. Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų. Taip pat turite įsitikinti, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad Jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
Nuomininko patikros žingsniai:
- Paprašykite kontaktų iš buvusių nuomotojų.
- Jei nuomininkas jaunas, reikalaukite tėvų garantijos.
- Įsitikinkite, kad nuomininkas dirba ir turi stabilias pajamas.
- Patikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją.
Nuomos versle yra labai svarbu geri tarpusavio santykiai. Rūpinkitės savo nuomininko gerove visą nuomos laikotarpį. Jeigu jam neveikia buitinė technika, apipylė kaimynas ar susiduria su kitomis problemomis iškilusiomis būste, padėkite jam jas išspręsti.
Žinoma, jei gyvenate užsienyje arba turite daug asmeninių reikalų ir negalite skirti pakankamai laiko savo nuomininkų poreikiams patenkinti, kreipkitės į NT nuomos agentūras, kurios Jūsų turtu bei nuomininkais rūpinsis visą nuomos laikotarpį.
Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka. Kreipdamiesi į teismą turėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus.
Teisminis procesas užtrunka apie dvi savaites nuo visų reikiamų dokumentų gavimo. Nesugalvokite savarankiškai iškeldinti nuomininko, kuris nemoka nuomos mokesčio, nes galite patys susilaukti administracinės arba baudžiamosios atsakomybės.
Nuomotojų baimės dėl nuomininkų su vaikais
Ne paslaptis, kad tarp nuomotojų Lietuvoje mažai kas priima gyventi su vaikais. Kada ir kodėl išvis atsirado ši problema? Šiaip ji buvo visada. Tik jei anksčiau pagrindinė priežastis buvo tai, kad vaikai subraižys ir apipaišys sienas, sugadins baldus ir pan. Tai vėliau ji susiformavo iš teisinės pusės ir baimės tų teisinių pasekmių.
Kalbant apie įstatyminę bazę, tai ji iš tiesų yra nepavydėtina, tokia kvaila, sakyčiau. Yra keletas įstatymų, kurie vienas kitam prieštarauja. Nes būsto nuomos santykius reglamentuoja Civilinis Kodeksas (CK), kaip ir bet kurias kitas sutartis. Tai, pagal CK, jei asmuo nevykdo sutarties sąlygų (nemoka nuomos) arba ji pasibaigia, suprantama, kad jis nebeturi teisės ten gyventi. Bet yra kiti įstatymai, kurie įvardija būsto neliečiamybės principą, kuriuo sakoma, kad net nelegaliai užėmęs patalpas žmogus negali būti taip paprastai iškeldinamas. Tuos dalykus sprendžia teismas.
Kai yra toks įstatymų prieštaravimas, teismas nagrinėja, kuris iš jų toje situacijoje yra viršesnis. Tai į tuos vaikus, sakyčiau, yra pernelyg perdėtai reaguojama. Jie prideda tik tai, kad dar įsijungia vaikų apsaugos įstatymas, kuris sako, kad vaikas turi turėti teisę į stogą virš galvos. Ir, aišku, tai nereiškia, kad žmogus gali tiesiog imi ir gyventi legaliai ar įteisintai, nemokėdamas nuomos. Ne. Bet teisiškai tik teismas gali tai išspręsti. O kai yra vaikai, tokios bylos gali tęstis tris metus ar daugiau. Nuomotojai tiesiog to bijo. Ir tam yra pagrindo.
Jeigu ir be vaikų - lygiai tokia pati situacija. Vaikai prideda tik dar vieną kliūtį norint juos iškraustyti. Nes, bet kokiu atveju, tą galima padaryti tik teismo sprendimu. Ir daugelis žmonių, to nežinodami, vaiko reikalą išpučia. Žinoma, su vaikais bus vienareikšmiškai sunkiau ir procesas truks ilgiau. Bet ir be vaikų bus ilgas kelias. Jei žmogus gyvena ir nemoka nuomos, CK sako, kad jis gyvena nelegaliai, kiti aktai sako, kad jo taip paprastai išmesti į gatvę negalima.
Kol žmogus neišnuomojo savo turto, jis gali daryti daug dalykų, kuriuos kitose šalyse daryti yra nelegalu. Bet kai kažkam jau išnuomojo, nuomotojas nebeturi daug teisių - jos visos pereina nuomininkui. Tai čia yra toks didelis disbalansas.
Aš manau, kad kol mes turėsime rinkoje tokią situaciją, kai didžioji dauguma nuomojamų būstų yra privačių, pavienių asmenų su namudiniu požiūriu, tol ir kils tokios problemos. Jeigu daugiau būstų nuomotų įmonės, jos į viską žiūrėtų kitaip. Nes įmonės turi supratimą, teisininkus, geras sutartis, tai ir su vaikais jiems viskas būtų OK - jos nesivadovautų sentimentais.
Nes sutartis, kaip ir sakiau, yra CK. Su juo viskas gerai, bet yra kiti aktai - vaikų apsaugos įstatymas ir tas aktas, kuris įtvirtina būsto neliečiamybės principą, nepriklausomai nuo to, nelegaliai ten žmogus gyvena ar ne. Skamba absurdiškai, bet taip yra. Sutartyje gali rašyti, ką nori. Žinoma, tokie atvejai Lietuvoje yra tikrai reti, bet tos loterijos, matyt, pavieniai nuomotojai žaisti nenori. Ir aš juos suprantu.
Jeigu butą nuomotų įmonė, kuri nuomoja 100 butų, tai, jei ir atsirastų keli tokie atvejai, iš esmės tai įmonei nesukeltų labai didelių problemų, nes tai - verslas. Versle visad būna nuostolių ir rizikos. Bet įsivaizduokite žmogų, kuris turi vieną, du ar tris nuomojamus būstus. Greičiausiai jis bus paėmęs paskolą tam butui, kurią turi kas mėnesį mokėti. Ir staiga jis turi tokią situaciją, kad keliems metams jis negauna iš to buto pajamų, negali padengti būsto paskolos, nes nuomininkas nusprendė piktnaudžiauti ir dabar tenka bylinėtis teisme. O dar nuomotojui reikėtų ir bylinėjimosi, ir paskolos išlaidas padengti. Tokia situacija jį gali laisvai privesti prie finansinės krizės. Namudinis verslas toks yra. Todėl nekaltinu savininkų, kurie to bijo.
Praktiniai patarimai ir rekomendacijos
Tam, kad išvengtumėte panašių situacijų, „Ellex Valiunas“ advokatas D. Užkurnys rekomenduoja nepamiršti šių 6 dalykų:
- Rašytinė nuomos sutartis: pirmasis ir pagrindinis patarimas - pasirašyti nuomos sutartį, kurioje būtų numatyti atitinkami saugikliai, suteikiantys saugumo nuomotojui ir aiškumo nuomininkui, o kilus ginčui padės situaciją išspręsti operatyviau ir pigiau.
- Užstatas: prieš sudarant sutartį, reikalauti protingo dydžio užstato (bent dviejų ar trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio), kuris bus grąžintas sutarties pabaigoje, jei visi įsipareigojimai yra įvykdyti.
- Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama. Sutarties terminas yra svarbus tuo, kad pagal Civilinį kodeksą terminuota gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ankščiau termino įspėjus nuomininką prieš tris mėnesius, o neterminuota - prieš šešis mėnesius.
- Nuomos sutarties registracija: įregistruoti sutartį VĮ „Registrų centro“ nekilnojamojo turto registre - tai gali būti svarbu, pavyzdžiui įvykus nuomininko sąlygotam draudiminiam įvykiui.
- Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas.
Kaip bus atiminėjamas turtas iš Kapčiamiesčio Žmonių?
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar galima diskriminuoti žmones su vaikais?
Jokiu būdu negalima diskriminuoti žmonių su vaikais. Tačiau apsisaugoti galima dar prieš pasirašant sutartį - atliekant griežtesnę nuomininkų atranką, taikant didesnį depozitą ir sudarant tvarkingą, teisiškai parengtą sutartį.
Kiek laiko gali trukti iškeldinimo procesas?
Procesas gali trukti nuo vieno mėnesio iki net 3 metų. Trumpesnis kelias - kai užtenka teisinės pretenzijos arba byla teisme nagrinėjama sklandžiai. Pirmoje instancijoje tai gali trukti apie 3-6 mėnesius. Jei yra nepilnamečių, į procesą įsitraukia vaiko teisių apsaugos institucijos.
Ar nuomotojas gali pakeisti spynas arba išjungti komunalines paslaugas?
Tokie veiksmai yra neteisėti. Pakeitus spynas ar išjungus komunalines paslaugas, savininkas rizikuoja sulaukti atsakomojo ieškinio dėl turtinės ar neturtinės žalos.
Kas atsakingas už žalą, padarytą užpylus butą apačioje?
Tai labai aktualu, nes, pavyzdžiui, užpylus butą apačioje, nuomininkas būtų dėl to kaltas.
Ar verta drausti nuomojamą būstą?
Viena iš apsaugos nuo ginčo forma gali būti draudimas, todėl prieš pasirašant nuomos sutartį nuomininkas turėtų pasidomėti, ar pats būstas yra apdraustas. Jei tokia apsauga yra - lieka pasirūpinti turto draudimu. Svarbu suprasti, kad net jei ir yra paties pastato draudimas, turto draudimas yra atskira draudimo sritis. Todėl jei nelaimės atveju nukenčia nuomininko turtas, kaip kad kompiuteris, rūbai, papuošalai, buitinė technika ar kitas asmeninis turtas, už tai atsako pats nuomininkas.