Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Preliminariosios sutarties ypatumai
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Pirkėjo gynybos būdai
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
- Pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
- Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
- Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Palikimo priėmimas ir teismai
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - LR CK) 5.13 str. nustatyta, palikėją pergyvenęs sutuoktinis paveldi pagal įstatymą arba su pirmos ar antros eilės įpėdiniais (jeigu jų yra).
Kad įgytų palikimą, įpėdinis turi jį priimti. Įpėdinis laikomas priėmusiu palikimą, kai jis faktiškai pradėjo paveldimą turtą valdyti arba padavė palikimo atsiradimo vietos notarui pareiškimą dėl palikimo priėmimo.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (toliau - LAT) yra išaiškinęs, kad faktinis palikimo priėmimas reiškia, jog įpėdinis atlieka veiksmus, kuriais parodo, kad jis siekia įgyti palikėjo turtą nuosavybės teise (LAT nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-547/2008; Nr. 3K-3-600/2009, Nr.
Įrodymų pakankamumo problema sprendžiama vadovaujantis tikimybių pusiausvyros principu, t. y. nereikalaujama šimtaprocentinio įsitikinimo, bet laikoma, kad įrodymų padaryti išvadą apie fakto buvimą pakanka, jeigu iš surinktų įrodymų galima labiau tikėti, kad tas faktas buvo, negu kad jo nebuvo.
Įrodinėjimo proceso ypatumus bylose dėl juridinę reikšmę faktų nustatymo nulemia tai, kad šios kategorijos bylose paprastai yra naudojami netiesioginiai įrodymai (LAT civilinė byla Nr.
Tokiu atveju, kai palikimą sudaro gyvenamasis namas, faktiškas jo valdymas reiškia apsigyvenimą name po palikėjo mirties ar tolesnį gyvenimą tame name, jeigu įpėdinis jame gyveno iki palikėjo mirties; taip pat namo priežiūrą, prievolių, susijusių su namu, vykdymą (mokesčių, draudimo įmokų mokėjimą ir pan.) (LAT 2009 m. liepos 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-322/2009; 2010 m. spalio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.
Apibendrinant tai, kas išdėstyta, nagrinėjamu atveju darytina išvada, kad Jūs praleidote nustatytą 3 mėnesių terminą palikimui priimti. Atsižvelgiant į tai, kad palikimui priimti terminas gali būti atnaujinamas tik dėl svarbių priežasčių (šiuo atveju tokių nenurodyta), manytume, šiuo atveju tikslinga būtų kreiptis į teismą dėl juridinio fakto nustatymo, kad jį priėmėte faktiškai pradėdami jį valdyti kaip savo turtą, t. y.
Dėl privačios konsultacijos, dokumentų parengimo ar kitų teisinių paslaugų galite tiesiogiai kreiptis telefonu 8~624 83 459.
Pastaba. Šiame straipsnyje išdėstyti bendrojo pobūdžio paaiškinimai aktualiu skaitytojams klausimu grindžiami 2014 m. sausio 17 d. Lietuvos Respublikoje galiojančiais teisės aktais.