Būsto pirkimas - vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime, todėl svarbu gerai pasiruošti ir žinoti visus etapus. Nesvarbu, ar perkate pirmą kartą, ar jau turite patirties, procesas reikalauja daug apsvarstymų ir kompromisų. Šiame straipsnyje aptarsime būsto pirkimo žingsnius, hipotekos sąlygas ir kitus svarbius aspektus, kad įsigytumėte nuosavą būstą sėkmingai.
Pirmieji žingsniai link nuosavo būsto
Pirmasis žingsnis - apsibrėžti savo poreikius ir finansines galimybes. Apgalvokite tokius klausimus kaip būsto vieta, plotas, kambarių skaičius, statybos metai, susisiekimas, kaina ir išlaikymo išlaidos. Taigi, pirmasis žingsnis prasideda nuo to, kiek lėšų galite skirti būsto įsigijimui, ar bankas suteiks jums būsto paskolą, kai sumokėsite pradinį įnašą. Patiems apskaičiuoti finansines galimybes šiuo atveju gali būti nelengva užduotis.
Pradėję paieškas, naudokitės pagrindiniais būsto pardavimo portalais, juose pasirinkimas yra bene didžiausias. Paieškų metu filtruokite pasirinkimus įvesdami pageidaujamą miestą, mikrorajoną ar net gatvę, kambarių skaičių, plotą, namo tipą, šildymo būdą. Kuo daugiau galvosite apie tai, ko norite, tuo lengviau bus. Vartykite skelbimus ir kurkite prioritetų sąrašą: tai padės lengviau suprasti, kas jums patinka, kokie yra esminiai dalykai ir be ko galite gyventi.
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.
Būsto pirkimo procesas žingsnis po žingsnio
Apsisprendus dėl būsto, svarbu žinoti tolimesnius veiksmus:
- Būsto rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku.
- Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
- Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo.
- Pranešimas dėl būsto perdavimo: Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą.
- Būsto perdavimas pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas.
- Susitarimas su banku dėl būsto paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža.
- Turto vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
- Pastato energinis sertifikatas: Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
- Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
- Turto registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.
- Sutartis su administratoriumi: Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
- Būsto paskolos sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius.
- Turto draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
- Įkeitimo lakšto registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
- Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
- Pranešimas dėl visiško atsiskaitymo: Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
- Komunalinės paslaugos: Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
- Apdaila: Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto.
Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
Hipoteka ir jos sąlygos
Tam, kad sandoris būtų įvykdytas pilnai, yra privalomas turto įkeitimas bankui (hipoteka), atliekamas notarų biure. Tokiu būdu yra užtikrinamas būsto paskolos grąžinimas.
Hipotekos sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.
Papildomi aspektai
Prieš pasirašant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:
- Dokumentų patikrinimas: Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
- Teismo leidimas: - gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu. - jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.
- Atsiskaitymo sąlygos: Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus?
Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.
Svarbiausi patarimai perkant būstą
Norint, kad būsto pirkimo procesas būtų sklandus ir sėkmingas, verta įsidėmėti šiuos patarimus:
- Nesileiskite į emocijas: Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena.
- Kreipkitės į specialistus: Žinoma, pirmą kartą perkant nuosavą būstą gali kilti daugybė klausimų: kaip dalintis turtą, ar reikalingos papildomos bendraskolininkų sutartys ir kiti dokumentai, kokiam laikui derėtų įsipareigoti - į visus šiuos klausimus geriausiai atsakys patyręs konsultantas. Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.
- Planuokite biudžetą: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo.
- Patikrinkite dokumentus: Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
„Verslo pulsas“: Būsto paskola. Fiksuoti ar nefiksuoti palūkanų?
Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.