Įsigijus naują būstą, dažniausiai apima euforija - juk nuosavas būstas yra vienas svarbiausių ir didžiausių gyvenimo pirkinių. Deja, kartais nutinka taip, jog įsikėlus į naujus namus, netikėtai pasirodo statybos brokas ar kažkas sugenda. Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti apie garantinius terminus. Taip pat pakomentuosime, ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai.
Garantiniai terminai Lietuvoje
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan.
- 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Tokie patys garantiniai terminai taikomi ir vidaus apdailos darbams. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad nevertėtų painioti statinio dalims, konstrukcijoms bei atskirai bute montuojamai įrangai taikomos garantijos termino.
2 metų garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams, durims, kitiems montuojamiems įrenginiams. Tikslus garantinis terminas priklauso nuo gamintojo suteiktos garantijos, kuri gali būti ir ilgesnė nei 2 metai.
Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus.
Rangovo ir vystytojo atsakomybės
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios: (i) ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba (ii) dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba (iii) dėl nenugalimos jėgos.
Jei nusipirkęs būstą žmogus, nepaisant pardavėjo rekomendacijų ar nurodymų, nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kažkas sugadinama, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats pirkėjas ir rangovo ar vystytojo garantiniai įsipareigojimai nebus taikomi. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo gyvenamąją erdvę.
Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Į ką atkreipti dėmesį perkant būstą
Kaina, vieta, plotas ir statytojo patirtis - tai pagrindiniai kriterijai renkantis naują būstą. Vis dėlto daugelis pirkėjų išsamiau neįvertina aspektų, kurie gali turėti reikšmingą įtaką jau įsikrausčius į naują gyvenamąją erdvę.
„Net ir tada, kai statinys atitinka visus techninius reikalavimus, gyventojai kartais susiduria su smulkiomis, bet kasdienybėje juntamomis situacijomis. Dažniausiai jos kyla dėl trečiųjų šalių - apdailos darbus atliekančių rangovų - veiklos, tačiau rinkoje pasitaiko ir pavienių atvejų, kai išryškėja statybos metu likę trūkumai.
„Išsirinkę būstą, nepagailėkite laiko jį kruopščiai apžiūrėti, patikrinti statytojo atliktus darbus. Atkreipkite dėmesį į langų rėmus, stiklo paketus, apžiūrėkite būsto duris, spynas, patikrinkite inžinerines sistemas - ar kokybiškai veikia šildymo bei rekuperacinės sistemos, ar nėra pratekėjimų vandentiekio bei nuotekų tinkluose ir pan. Jei tam neturite pakankamai patirties ir žinių, paprašykite specialisto pagalbos".
Jei būsto pirkėjas apžiūros metu pasirašo, kad statybos ir įrengimo darbai atlikti tinkamai, vėliau bet kokius trūkumus įrodyti tampa sunkiau.
Pagal įstatymus, penkerių metų garantija taikoma visiems be papildomų pastangų ar ardymo darbų matomiems naujo būsto elementams: sienoms, grindims, stogui.
„Jei šiuo laikotarpiu išryškėja paslėptų darbų defektai, atsiradę ne dėl gyventojo kaltės, būsto statytojas privalo pašalinti trūkumą savo lėšomis. Nustačius, kad statybų metu brokas buvo užmaskuotas - tai yra, paslėptas tyčia, gali būti taikoma net 20 metų garantija".
Ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai?
Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų:
- Reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą.
- Atitinkamai sumažinti darbų kainą.
- Atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.
Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.
Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų.
Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams.
Garantiniai terminai pagal elementus
| Statinio elementas | Garantinis terminas |
|---|---|
| Matomi elementai (sienos, grindys, stogas) | 5 metai |
| Paslėpti elementai (konstrukcijos, vamzdynai) | 10 metų |
| Tyčia paslėpti defektai | 20 metų |
| Atskiri gaminiai ir įrenginiai (stiklo paketai, liftai, rekuperatoriai) | 1-2 metai (arba gamintojo nustatytas terminas) |
Ši informacija padės jums geriau suprasti savo teises ir atsakomybes įsigijus naują būstą Lietuvoje.