Įsigyjant naują būstą, svarbu žinoti, kokios garantijos taikomos ir kokios yra pirkėjo teisės bei pardavėjo atsakomybė už galimus defektus. Šiame straipsnyje aptarsime garantinius laikotarpius naujos statybos būstui Lietuvoje, ką svarbu žinoti pirkėjams ir kaip apsaugoti savo interesus.
Dauguma lietuvių bent kartą per gyvenimą įsigyja būstą, jį remontuoja ar net pasistato savo.
Įsigijus naują būstą dažniausiai apima euforija - juk nuosavas būstas yra vienas svarbiausių ir didžiausių gyvenimo pirkinių. Deja, kartais nutinka taip, jog įsikėlus į naujus namus, netikėtai pasirodo statybos brokas ar kažkas sugenda.
Garantiniai Terminas Naujos Statybos Būstui
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas ir Statybos įstatymas, būsto pirkėjams suteikia tam tikras garantijas. Visgi dažnai nutinka, kad gyventojai apie garantijos terminus nieko nežino.
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- Garantinis terminas - 5 metai;
- Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) - 10 metų;
- Esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Pagal įstatymus, naujos statybos būstui taikomi šie garantiniai terminai:
- 5 metai - visiems matomiems statinio elementams (sienoms, grindims, stogui ir pan.).
- 10 metų - paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų - esant tyčia paslėptiems defektams.
Svarbu paminėti, kad statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse gali būti nustatomas ir ilgesnis statinio garantinis terminas.
Įstatyme atskirai nėra nurodoma, kad garantinis terminas taikomas tik įsigyjant naują daiktą, todėl įstatyme numatytas 2 metų garantinis terminas turi būti taikomas ir perkant ne naujos statybos NT.
Štai portalo tv3.lt skaitytoja vilnietė Raimonda pasakojo, kad neseniai įsigijo būstą: „Su vyru nusipirkome naujos statybos 3 kambarių butą. Pasirinkome naują statybą, nes norėjome įsikelti ir iš karto gyventi. Tačiau problemų atsirado ir naujame bute. Po kelių savaičių pastebėjome, kad blogai veikia vėdinimo sistema, vis rasoja langai. Turime bent vieną laikyti atidarytą, kad jie nerasotų.“
Trumpiausia, 1-2 metų, garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams.
Atsakomybė Už Statinio Trūkumus
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Už statinio trūkumus atsako tiek jo pardavėjas (nekilnojamojo turto vystytojas), tiek ir rangovas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
Pagal 2017 m. įsigaliousias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma tiek rangovo, tiek nekilnojamojo turto vystytojo atsakomybė už garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Rangovo ir Vystytojo Atsakomybė Bankroto Atveju
„Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti vystytojo bei rangovo bankroto atveju. Todėl rangovas kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos“, - aiškino jis.
Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti bankrutavus vystytojui bei rangovui. Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
O plėtotojas atsako statinio pirkėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
„Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui“, - kalbėjo M.Statulevičius.
Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams. Statytojui ši prievolė atsiranda tais atvejais, kai jis statybą vykdo ūkio ar mišriu būdu arba kai sudaro atskiras rangos sutartis su skirtingais rangovais atskiriems statinio statybos darbams.
Rangovo arba plėtotojo bankroto/nemokumo atveju garantijos šiandien užtikrinamos dviem būdais: garantinis polisas iš draudimo kompanijos, kad bus taisomas per trejus metus atsiradęs brokas. Arba specialioje sąskaitoje laikomi pinigai, iš kurios, įmonės bankroto/nemokumo atveju, būtų apmokamas remontas“, - kalba M.Statulevičius ir priduria, kad visa tai turi būti įvardinta notarinio sandorio metu.
Aplinkybės, Šalinančios Pardavėjo Atsakomybę
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios: (i) ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba (ii) dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba (iii) dėl nenugalimos jėgos.
Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinaminuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.
Jei nusipirkęs būstą žmogus, nepaisant pardavėjo rekomendacijų ar nurodymų, nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kažkas sugadinama, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats pirkėjas ir rangovo ar vystytojo garantiniai įsipareigojimai nebus taikomi. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo gyvenamąją erdvę.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.
Kai kurie trūkumai, atsiradę dėl nepriežiūros, nėra kompensuojami. Pavyzdžiui, pelėsis, atsiradęs dėl nepakankamo šildymo ar vėdinimo.
Kaip Apsaugoti Savo Teises?
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.
Pasak „Eika” garantinio skyriaus vadovės, perduodant būstą naujakuriams, įprastai pasirašomas patalpų perdavimo aktas, kuriame pirkėjas gali įrašyti pastebėtus defektus.
Žinoma, pastebėjus defektą, reikėtų nedelsiant kreiptis pagal garantinio aptarnavimo tvarką, kuri nurodoma pirkėjui pasirašant sutartį.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad pardavėjas atsako už paslėptus kokybės trūkumus, t. y. už tokius, kurių nebuvo galima žinoti (matyti, patikrinti) NT pirkimo metu. Pardavėjas taip pat atsako už visus kokybės trūkumus, apie kuriuos pardavėjas sudarant sutartį neinformavo pirkėjo. Visais kitais atvejais, garantinių terminų metu paaiškėjus NT kokybės trūkumams, pvz., kaupiasi drėgmė ir susidaro pelėsis, problemos su inžinerinėmis sistemomis ar pan.
E-interjeras.lt/Evelina: Patarimai perkant butą. ATVIRAI IR NUOŠIRDŽIAI!
Pagrindinis praktinis patarimas, išaiškėjus defektams garantiniu laikotarpiu - pirmiausia raštu kreiptis į pardavėją bei statybos darbų rangovą prašant apžiūrėti bei nustatyti išaiškėjusių defektų priežastis. Dažnai pirkėjų daroma klaida - kai neužfiksavus išaiškėjusių defektų bei nenustačius jų kilimo priežasties, jie tiesiog ištaisomi pirkėjo iniciatyva bei lėšomis, neturint jokių įrodymų apie buvusių defektų mastą, atsiradimo priežastis.
Svarbu, kad pirkėjas turi pasirinkti vieną iš teisių gynybos būdų, prieš tai įvertinęs pardavėjo pareigų pažeidimo mastą, t. y. kad nepasirinktų neproporcingo teisių gynybos būdo. Neproporcingu teisių gynybos būdo pasirinkimu galėtų būti, pvz., jeigu pirkėjas dėl mažareikšmio kokybės trūkumo (vonios kambaryje atsiklijavo kelios plytelės) siekia nutraukti NT pirkimo-pardavimo sutartį ir reikalauja grąžinti visą už NT sumokėtą kainą.
Taigi, pasirenkant konkretų teisių gynybos būdą, pirmiausia reikia atsižvelgti į tai, ar trūkumas nėra mažareikšmis, kada išryškėjo daikto trūkumas, dėl kokių priežasčių trūkumai galėjo susidaryti, ar galima NT naudotis nepašalinus trūkumų, ar trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą bei ar trūkumai yra esminiai. Tik atsakius į šiuos klausimus galima pasirinkti proporcingą ir efektyvų pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdą.
Jis taip pat pataria perimant būstą pirkimo metu verta tai padaryti su specialistu, kuris galės įvertinti darbų kokybę.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Techninės pastato detalės: kokia jo paskirtis, energinio naudingumo klasė, kuo ypatinga vėdinimo sistema ir mikroklimatas, kokios medžiagos naudojamos statybai ir kokią įtaką jos turi pastato sandarumui.
- Infrastruktūra: ar yra į projektą vedančių gatvių asfaltavimas, apšvietimas, vaikų žaidimo aikštelės ar net teritoriją prižiūrintis administratorius.