Lietuvoje, kaip ir bet kurioje šalyje, žemės ūkio paskirties žemės įsigijimas yra susijęs su tam tikrais teisiniais reikalavimais ir procedūromis. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti perkant žemės ūkio paskirties žemę, kokie leidimai reikalingi ir kokie reikalavimai taikomi.
Žemės sklypo pardavimo procesas
Parduodant žemės sklypą Lietuvoje, būtina laikytis nustatytos tvarkos ir kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT), kuri administruoja procesą pagal galiojančius teisės aktus. Asmuo, nusprendęs parduoti žemės sklypą, pirmiausia turi pateikti pranešimą NŽT. Šiame pranešime nurodoma informacija apie parduodamą sklypą. NŽT, gavusi pranešimą, per 5 darbo dienas informuoja visus, turinčius pirmumo teisę pirkti šį sklypą, ir paskelbia apie parduodamą turtą savo interneto svetainėje.
Pirmumo teisė
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, parduodant žemės ūkio paskirties sklypą, prioritetas suteikiamas tam tikriems asmenims, kurie turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą sklypą. Asmenys, turintys pirmumo teisę (pvz., gretimų sklypų savininkai), turi galimybę pirkti sklypą, pirmenybės tvarka. NŽT, gavusi jų sutikimą, įtraukia informaciją į pažymą, kurią išduoda pardavėjui.
Pirkėjai, turintys pirmumo teisę, gavę pranešimą iš NŽT, turi per 15 darbo dienų informuoti NŽT apie savo sprendimą pirkti sklypą. Jei jų sprendimas yra teigiamas, NŽT per 15 darbo dienų patikrina, ar pirkėjui priklausantis žemės plotas (įskaitant susijusius asmenis) neviršija 500 ha limito. Jeigu pirmumo teisės turėtojai nusprendžia pasinaudoti savo teise, NŽT per 30 darbo dienų išduoda pažymą, kurioje nurodomas konkretus asmuo arba asmenys, galintys įsigyti žemės sklypą.
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- Ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
- Parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Leidimai ir apribojimai
Pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys tokią teisę, atsisakė pirkti siūlomą žemės sklypą, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime. Tokiu atveju asmuo pats turi kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą įsigijimo. Kaip ir ankstesniu atveju, NŽT tikrina ar nebus viršytas 500 ha plotas.
Visais anksčiau išvardintais atvejais, žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, asmenys gali kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio įteisinimo.
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Papildoma informacija pirkėjams
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti). Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą. El.
| Dokumentas | Paskirtis |
|---|---|
| Sklypo įsigijimo dokumentas | Įrodo, kad esate teisėtas sklypo savininkas. |
| Kadastrinių matavimų byla | Nusako tikslias jūsų sklypo ribas. |
| Turto nuosavybės pažymėjimas | Patvirtina nuosavybės teises. |
| Kadastro žemėlapiai | Padeda identifikuoti perkamo sklypo vietą. |
| Detalusis planas | Nurodo, ką ir kaip galima daryti sklype. |
Dovanojimas ir paveldėjimas
Dovanojimo atveju į Tarnybą privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas. Kaip ir pirkimo atveju, būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo, o NŽT patikrina, kad bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas nebus didesnis kaip 500 ha. Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimas.
Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.
Šie žingsniai padeda užtikrinti skaidrų ir teisėtą žemės sklypų perleidimą.