Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, o tai atsispindi ne tik kainose, bet ir konkurencijos bei mokesčių klausimuose. Nekilnojamojo turto perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes dažnai dalyvaujama varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai, apleisti ir renovuotini objektai, tačiau, priklausomai nuo NT tipo, gali pakakti ir apie 50 tūkst. Eur. kapitalo. Šiame straipsnyje aptarsime NT rinkos tendencijas, konkurencijos tarybos sprendimus ir Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) kontrolę, taip pat pažvelgsime į nekilnojamojo turto agentūrų veiklą.
NT Rinkos Tendencijos Lietuvoje
Šių metų pirmąjį ketvirtį fiksuotas ryškus atsigavimas NT rinkoje, o dabar viskas atsidūrė pardavėjų rankose. Automatiškai su paklausos didėjimu kyla ir kainos. 2025 m. balandį, palyginti su 2024 m. balandžiu, Vilniaus, Kauno, Šiaulių, Panevėžio NT kainų vidurkis augo apie 6 proc.
Daugiausia NT sandorių Kaune sudarantis bendrovės „Capital“ valdomasis partneris ir NT brokeris Česlovas Savickas padidėjusį aktyvumą rinkoje jaučia nuo praėjusių metų lapkričio-gruodžio. Asmenys, kurie perka pirmąjį būstą, jo ieško gyvenimui, o ne investavimui, į rinką sugrįžo Europos Centriniam Bankui (ECB) sumažinus bazinių palūkanų normas.
Sparčiai auga ir būsto paskolų išdavimo apimtis. Anot I. Andriulevičienės, palyginti su praėjusių metų pradžia, šiemet kai kurie analitikai kalba net apie 80 proc. augimą.
Sandorių daugėja, nes ir statybos, sodų pardavimas suaktyvėja, jų skaičius pardavimo statistiką irgi papildo. Juda ir butai, kaip įprasta, labiausiai iki 100 tūkst. eurų kainuojantys. NT rinkoje konkurenciją didina ir investiciniai žaidėjai - tiek profesionalūs, tiek turto perpardavinėtojai. NT perpardavimas yra paprastas ir patogus verslas ir jie tikrai perka butus, juos remontuoja ir parduoda.
Kad ir kaip paradoksaliai skambėtų, dėl jų šiandien vyksta tikras mūšis. Pasak I. Andriulevičienės, NT perpardavinėtojai tikrai intensyviai dirba, o antram gyvenimui jau prikelti vadinamieji butai-lavonai dažnai net nepasirodo skelbimuose ir jau būna nupirkti.
2025 m. Įžengus į 2025 metus, nekilnojamojo turto rinka toliau vystosi, veikiama pasaulinių ekonomikos pokyčių, technologijų pažangos ir kintančių gyvenimo būdo preferencijų.
Nors visi REIT sektoriai turi savo patrauklumą, 2025 m. Investavimas į ilgalaikės nuomos objektus išlieka viena pelningiausių nekilnojamojo turto investicijų rūšių, siūlantis stabilius pajamų srautus, nuolatinę paklausą ir ilgalaikį vertės augimo potencialą.
Geriausiai veikiantys segmentai 2025 m.:
- Daugiabučiai vienetai
- Priemiesčių vieno šeimos nuomos objektai
- Statomi nuomai bendruomenės
Komercinės nuomos objektai 2025 m.:
- Biurų patalpos
- Mažmeninės prekybos erdvės
- Sandėliai
- Mišraus naudojimo plėtiniai
Geriausiai veikiantys segmentai 2025 m.:
- Pramoniniai sandėliai
- Mišraus naudojimo prekybos patalpos
- Medicinos biurų pastatai
Investicijos į NT: buto perpardavimas
Investavimo Būdai į Nekilnojamąjį Turtą
Reikia pripažinti, kad būsto pirkimas ir jo nuoma - vienas populiariausių ir lietuviams labiausiai suprantamų investavimo į NT būdų, tačiau reikalaujantis nemažo investicinio kapitalo - apie 30-80 tūkst. Eur. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas sudaro apie 6 proc.
Šio investavimo būdo metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis - apie 10 proc., tačiau ir darbo sąnaudų bei laiko atima daugiau, nes tenka užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, kartais - statybos darbais bei pardavimu.
Nekilnojamojo turto rekonstrukcijai (konversijai) būtinas mažiausiai 50 tūkst. Eur. kapitalas, tačiau ir grąža gerokai didesnė nei prieš tai išvardytų būdų. Ji svyruoja tarp 10-20 proc.
Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą pareikalaus daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. Eur. Šio investavimo būdo grąža yra viena iš didžiausių - net 15-30 proc., ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė.
Veikimo principas gan paprastas: investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, šis investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku, sau pasiima administravimo mokesčius.
Veikimo principas taip pat paprastas. Į interneto svetainę keliami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti.
Pagrindiniai socialinio būsto pirkimo etapai:
| Etapas | Data | Vieta |
|---|---|---|
| Paraiškų teikimo pradžia | 2022 m. lapkričio 3 d. | Švenčionių rajono savivaldybės administracija |
| Paraiškų teikimo pabaiga | 2022 m. lapkričio 21 d. 16 val. 45 min. | Švenčionių rajono savivaldybės administracija |
| Paraiškų atplėšimas | 2022 m. lapkričio 22 d. 10 val. | Švenčionių rajono savivaldybės administracija |
Rizikos ir Galimybės
Darbo sąnaudos taip pat gana didelės, nes reikia nusipirkti būstą, jį prižiūrėti, ieškoti nuomininkų ir t. t. Rizika priklauso nuo to, ar NT perkamas iš asmeninių santaupų, ar su paskola. Jeigu su paskola, tai, be abejonės, rizika yra didesnė, nes gali kilti palūkanų norma ir kristi būsto nuomos kainos.
Žinių bei laiko sąnaudos šis investavimo būdas reikalauja daug daugiau nei nuoma. Pagrindinė rizika ta, kad įsigytą nekilnojamąjį turtą bus sunku parduoti, tad čia viskas priklauso nuo išmanymo bei mokėjimo įsigyti NT žemesne nei rinkos kaina ir gerai jį parduoti.
Šis investavimo būdas reikalauja gausybės žinių, nes dažnai prisireikia įgyti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus. Šio būdo darbo sąnaudos yra didžiulės, galima sakyti, kad tai - darbas antru etatu ar net pagrindinė veikla, kuria gali tekti užsiimti, norint gauti didesnę grąžą. Šio investavimo rizikos dažniausiai susijusios su menkomis žiniomis: įsigyjamas turtas reikalauja daugiau investicijų į rekonstrukciją, nei suplanuota, ir neatsižvelgiama į paskirties keitimo komplikuotumą.
Neapsieisite be labai didelių darbo sąnaudų, kapitalo bei žinių. Tai jau labiau pagrindinis darbas nei šalutinis pajamų šaltinis. Be abejonės, rizikos šioje srityje taip pat labiausiai susijusios su žiniomis ir patirtimi vystant NT projektus. Prastas planavimas gali lemti viso projekto nesėkmę.
Pasirinkę šį investavimo būdą, jūs patikite pinigus investicijas valdančiam fondui, tad darbo sąnaudos yra nedidelės. Taip pat neprivalu turėti ypatingų žinių, pagrindinė užduotis - pasirinkti fondą.
Šis būdas nereikalauja gausių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platformos profesionalų komanda. Ji įvertina nekilnojamąjį turtą bei rizikas, pateikia išsamų aprašymą bei įvertinimą, priskiria reitingą. Tik šiuo atveju, skirtingai nei fondai, investuotojams platforma netaiko jokių administravimo mokesčių. Platforma uždirba iš tų, kurie ieško finansavimo. Pagrindinė rizika ta, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti įsipareigojimų investuotojams, tačiau siekiant apsidrausti įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurį pardavus būtų grąžinami pinigai.
Konkurencijos Tarybos Sprendimai: "Capital Realty" Pavyzdys
Konkurencijos taryba nustatė, kad frančizės davėja „Capital Realty“ ir 10 NT agentūrų susitarė nuo 2015 metų vasario NT pirkėjams taikyti minimalų 3 proc. komisinį mokestį, o nuo 2017 metų prie susitarimo prisijungė dar 10 NT agentūrų, pasirašiusių su „Capital Realty“ franšizės sutartis dėl prekės ženklo „Capital“ naudojimo. Už Konkurencijos įstatymo pažeidimą joms skirta 710,75 tūkst. eurų baudų.
Konkurencijos tarybos pirmininkė Jolanta Ivanauskienė sako, kad surinkti įrodymai patvirtina, jog „Capital Realty“ ir 20 agentūrų siekė apriboti konkurenciją, dėl ko nukentėjo tinklo paslaugomis naudojęsi NT pirkėjai.
„Capital Realty“ pareiškė, kad Konkurencijos tarybos kaltinimai bei paskirtos baudos yra visiškai nepagrįstos. „Su tokiomis Konkurencijos tarybos išvadomis griežtai nesutinkame ir ginčysime jas teisme“, - pridūrė jis.
Didžiausia bauda skirta bendrovei „Capital Smart“ - 266,4 tūkst. eurų, „Capital Realty“ - 88,88 tūkst. eurų, ir kitoms agentūroms. Konkurencijos tarybos nutarimas gali būti skundžiamas Regionų administraciniam teismui.
Valstybinės Mokesčių Inspekcijos Kontrolė
Nepaisant raginimų būstą nuomoti legaliai, neretai tuo vis dar užsiimama šešėlyje. Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) perspėja sulaukianti ir pačių gyventojų pranešimų apie galimai nelegaliai nuomojamus būstus, tikrina skelbiamą informaciją viešojoje erdvėje ir atlieka savarankišką veiklą vykdančių gyventojų kontrolę. Nustatyti papildomai mokėtini beveik 3 mln.
Atliekant savarankiškai dirbančių gyventojų kontrolę per 2020-2021 m., anot VMI atstovo, atlikti 2,8 tūkst. kontrolės veiksmų, per kuriuos nustatyti į biudžetą papildomai mokėtini beveik 3 mln.
Siekiant užtikrinti, kad visos gaunamos pajamos, įskaitant patalpų nuomos, per dalijimosi platformas būtų apskaitytos ir nuo jų sumokėti privalomi mokesčiai, anot R. Puncevičiaus, VMI bendradarbiauja su kitų valstybių mokesčių administratoriais siekdama gauti duomenis iš platformų tam, kad galėtų įvertinti, ar Lietuvos gyventojai ir ūkio subjektai tinkamai vykdo mokestines pareigas bei nustatyta tvarka deklaruoja gautas pajamas iš trumpalaikės nuomos.
Vis dėlto, anot R. Puncevičiaus, tiek nuomininkai, tiek nuomotojai turėtų atkreipti dėmesį, kad būtų pasirašoma nuomos sutartis, nuomos mokestis atitiktų sutartyje numatytą sumą ir pan. Itin vertingi gyventojų pranešimai apie galimai vykdomą nelegalią veiklą. Šiemet dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 188 pranešimai.
VMI primena, kad nuo 2020 metų liepos 1 d. panaikintas verslo liudijimas, skirtas gyvenamosioms patalpoms nuomoti. Švenčionių rajono savivaldybė vykdo socialinio būsto fondo plėtrą, siekiant užtikrinti tinkamas gyvenimo sąlygas socialiai remtiniems asmenims.
tags: #perparduoti #nekilnojama #turta