Pirkėjas Neregistruoja Nuosavybės Teisės: Kokios Pasekmės?

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbus žingsnis, tačiau neužtenka vien tik pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Svarbu tinkamai įregistruoti nuosavybės teises. Naujajame Civiliniame kodekse (CK) neliko termino, per kurį įgytas nekilnojamasis turtas privalo būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Pagal senąjį CK nekilnojamąjį turtą buvo privaloma užregistruoti per tris mėnesius nuo turto perleidimo sutarties pasirašymo. Tačiau delsimas ją įteisinti gali liūdnai baigtis tiek turto pirkėjui, tiek pardavėjui.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokios galimos pasekmės pirkėjui ir pardavėjui, jei nuosavybės teisės nėra įregistruojamos laiku.

Galimos Pasekmės Neregistravus Nuosavybės

Pirkėjo Rizika

Kaip teigia Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės specialistai, žmogus, nusipirkęs butą ar žemės, tačiau jo neįregistravęs, turtą gali prarasti.

• Turto praradimas: "Praėjus šiek tiek laiko po sandorio, turtą pardavęs asmuo gali pasitikrinti registre, ar pirkėjas įregistravo savo teises, o pamatęs, kad tai nepadaryta, - išsiimti pažymą kitam sandoriui ir įkeisti, išnuomoti ar net perleisti tą patį turtą kitam asmeniui. Jei pastarasis spėja įregistruoti savo teises, teismine tvarka aiškinantis abiejų turto savininkų teisę į tą patį turtą pirmenybę neabejotinai turėtų jį įregistravęs asmuo".
• Negalėjimas disponuoti turtu: Įsigijęs, tačiau neįregistravęs turto asmuo negali jo parduoti, dovanoti, įkeisti, išnuomoti, suteikti panaudai ar kitaip juo disponuoti.
• Sunkumai tvarkant paveldėjimą: Anot Kasperavičiaus, tai tampa ypač aktualu tvarkant paveldėjimo dokumentus turto savininkui mirus - nesant registracijos paveldėtojams savo teisę į turtą tenka įrodinėti teismuose.
• Negaliojanti pirkimo ar dovanojimo sutartis: "Pirkimo ar dovanojimo sutartis negali būti panaudota kaip turto įgijimą ar perleidimą įrodantis dokumentas - tik registro duomenų bankuose esanti informacija įrodo, kad asmuo turi teisę disponuoti turtu", - aiškino Kasperavičius.

Anot Kasperavičiaus, pasitaiko atvejų, kai buvęs savininkas bandė gauti dar vieną pažymą, leidžiančią parduoti jau parduotą turtą. "Kadangi iš notarų gauname informaciją, kad turtas yra perleistas, stengiamės surasti pirkėją ir jį perspėti apie tokius ketinimus. Paprastai sužinojęs tokią naujieną pirkėjas pas mus lėkte atlekia", - pasakojo Kasperavičius.

Pardavėjo Rizika

Jei pirkėjas delsia įregistruoti žemę ar pastatus, juos pardavusiam žmogui gali tekti aiškintis su mokesčių inspekcija.

• Mokesčių problemos: "Pardavęs turtą žmogus toliau laikomas savininku ir pranešimus apie mokesčius siunčiame jam. O naujas savininkas lieka nuošalyje ir mokesčių nemoka", sakė VMI specialistas Markevičius.
• Aiškinimasis su mokesčių inspekcija: Anot jo, susidarius tokiai situacijai, daugiausia vargo turi turto pardavėjas. Jis priverstas aiškintis mokesčių inspektoriams, kad turtas priklauso ne jam, prašyti neskaičiuoti iš jo mokesčių.

Markevičiaus teigimu, ypač daug yra juridinių ir fizinių asmenų, neužregistravusių išnuomotos žemės. Pavyzdžiui, vien Panevėžio apskrityje vos 10 procentų žemės naudotojų tėra sudarę nuomos sutartis ir jas užregistravę.

Mokesčių Surinkimo Problemos

Neregistruotas turtas tampa ne vien savininkų, bet ir mokesčių rinkėjų problema. Pagal šiuo metu galiojančią tvarką, kol pilietis neįregistruoja savo nuosavybės, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) neturi teisės reikalauti iš jo jokių su nekilnojamuoju turtu susijusių mokesčių.

Anot Butkevičiaus, dėl to labiausiai nukenčia savivaldybių biudžetai, kurių pajamų struktūroje lėšos iš nekilnojamojo turto mokesčių sudaro 6-9 procentų visų gaunamų metinių pajamų.

Siūlomi Sprendimai

Išspręsti šį teisinį kazusą šiuo metu bando parlamentarai Nijolė Steiblienė ir Algirdas Butkevičius, Seimo kanceliarijoje neseniai užregistravę Nekilnojamojo turto registro įstatymo papildymo projektą. Čia siūloma įrašyti nuostatą, kuria nustatomas 3 mėnesių terminas nekilnojamam turtui įregistruoti. Taip pat siūloma Administracinių teisės pažeidimų kodeksą papildyti straipsniu, numatančiu atsakomybę už tokio reikalavimo nesilaikymą.

Kadastro įmonė taip pat pripažįsta, kad esant neregistruotų sandorių neįmanoma pateikti tikslių duomenų Mokesčių inspekcijai, jog ši galėtų apskaičiuoti žemės ir žemės nuomos mokesčius, taip pat juridinių asmenų turto mokestį.

Kasperavičiaus nuomone, šią problemą bent iš dalies būtų galima išspręsti suderinus veiksmus su VMI. "Jei VMI parodytų iniciatyvą, galėtume teikti jai informaciją apie tuos asmenis, kurie neatvyko registruotis, pavyzdžiui, kiekvienų metų pabaigoje. Apie tai buvo kalbėta ir su VMI, ir su Finansų ministerijos specialistais", - tvirtino Kasperavičius.

Informaciją apie visus su nekilnojamuoju turtu susijusius sandorius Kadastro įmonės turi - notarai privalo per 24 valandas nuo sandorių patvirtinimo perduoti registro tvarkytojui pagrindinius kiekvieno sandorio duomenis. Tai numatyta Nekilnojamojo turto registro įstatyme.

Tačiau, Kasperavičiaus teigimu, šios informacijos nepakanka turtui perregistruoti. "Pagal notarų pateiktą informaciją negalime žinoti, ar sandoris yra užbaigtas, o pagal CK sandoris laikomas užbaigtas, kai pasirašyta ne tik pirkimo sutartis, bet ir turto perdavimo aktas", - aiškino specialistas.

tags: #pirkejas #neregistruoja #nuosavybes #teises