Kadangi dažnai pasitaiko situacijų, jog nuosavybės teise priklausantis objektas ar jo dalis yra parduodama, verta atkreipti dėmesį į įstatyme nustatytas turimo daikto pardavimo taisykles, kai toks daiktas yra valdomas bendrąja daline nuosavybės teise.
Bendroji dalinė nuosavybė - tai turto valdymo forma, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams, kurie turi aiškiai nustatytas turto dalis. Ši situacija dažniausiai pasitaiko, kai, pavyzdžiui, vienas namas priklauso dviem ar daugiau asmenų, tačiau kyla klausimų dėl turto naudojimo, priežiūros ar pardavimo.
Lietuvos Respublikos civiliniame kodekso (toliau - CK) 4.79 straipsnyje aiškiai reglamentuojamas dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavimo sąlygos ir tvarka.
CK 4.79 straipsnio esmė
Šio straipsnio 2 dalis numato, kad: ,,dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Nors įstatymų leidėjas, nustatydamas teisinį reguliavimą CK 4.79 straipsniu nustatė aiškias turto, esančio bendrojoje dalinėje nuosavybėje, pardavimo tvarką ir sąlygas, tačiau pažymėtina, kad reguliavimu pateikiamos pardavimo sąlygos yra susijusios tik su tais atvejais, kuomet bendraturčiai yra žinomi ir yra aišku į ką kreiptis su pranešimu apie ketinimą parduoti dalį, esantį bendrojoje nuosavybėje.
Daiktui nuosavybės teise priklausant keliems savininkams taip pat yra apsunkinamas nuosavybės teisės į daiktą įgyvendimas (valdymas, naudojimas, disponavimas), tuo tarpu pirmenybės teisė įsigyti parduodamą dalį yra vienas iš būdų sumažinant bendraturčių skaičių ar pakeičiačiant bendrosios nuosavybės teisę į asmeninę šią problemą išspręsti.
Taigi, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį, tačiau įstatyme įtvirtinti keli pirmenybės teisės įgyvendinimo ribojimai.
Pirmenybės teisės ribojimai
- Visų pirma, benraturčiai neturi teisės pirmenybės teise įsigyti parduodamos dalies tuo atveju, jei daiktas parduodamas priverstinai prieš savininko valią - iš viešųjų varžytinių (jei turtas savanoriškai parduodamas aukcione, pirmenybės teisė įsigyti parduodamą dalį taikoma).
- Visų antra, pirmenybės teisė galioja pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymui ir netaikoma kitais turto dalies perleidimo (pavyzdžiui, mainų sutartimi) atvejais.
Bendraturčiai turi teisę parduodamą dalį įsigyti ta kaina, kuria ji parduodama ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis.
Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą - per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.
Tuo atveju, jei neparduodamas savo dalies tam tikrą laiką, bendraturtis nusprendžia keisti pardavimo kainą ar kitas sąlygas, jis jau privalo kitiems bendraturčiams iš naujo pasiūlyti pirkti pardavimo objektą nurodydamas naujas pardavimo sąlygas.
Tuo atveju, jei bendraturtis savo dalį parduoda pažeisdamas kitų bendraturčių pirmenybės teisę ją pirkti, kiti bendraturčiai ar bendraturtis turi teisę per tris mėnesius nuo sužinojimo apie padarytą pažeidimą kreiptis į teismą su prašymu perkelti jiems pirkėjo teises ir pareigas.
Šią teisę bendraturčiai turi teisę įgyvendinti tuo atveju, jei jiems apskritai nebuvo pasiūlyta pirkti parduodamos dalies, parduodama dalis buvo parduota nepraėjus terminui, per per kurį jiems buvo suteikta galimybėi įgyvendinti pirmenybės teisę arba turtas buvo parduotas kitomis sąlygomis nei buvo informuoti bendraturčiai.
Pirkėjo teisės ir pareigos bendraturčiui perkeliamos tik tuo atveju, jei turtas jau buvo parduotas, t.y. buvo sudaryta turto pirkimo-pardavimo sutartis.
Perkėlus pirkėjo teises ir pareigas bendraturčiui, parduodama daikto dalis perduodama pirmenybės teisę pirkti turinčiam bendraturčiui, o šis turi sumokėti pinigus buvusiam pirkėjui, jei tas jau buvo atsiskaitęs su pardavėju, arba pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis - pardavėjui.
Pirmenybės teisė pirkti bendrąja nuosavybę esančią parduodamą dalį negali būti perleidžiama kitam asmeniui.
Jei daiktas parduodamas ne trečiajam asmeniui, o vienam iš bendraturčių, pirmenybės teisės įsigyti parduodamas dalis institutas netaikomas: pardavėjas turi teisę pasirinkti kuriam iš bendraturčių ar visiems parduoti savo dalį bendroje nuosavybėje.
Norint parduoti savo nuosavybės dalį svarbiausia nepamiršti, jog bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti kito bendraturčio parduodamą dalį kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, todėl labai svarbu kitus bendratučius informuoti apie planuojamą parduoti nuosavybės dalį.
Pardavėjo teisė pasirinkti, kuriam iš bendraturčių parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje, įstatyme neribojama.
Tinkamu pareigos pranešti apie parduodamą dalį įgyvendinimu pripažįstamas parduodamos dalies bendrojoje nuosavybėje pasiūlymas visiems bendraturčiams ar vienam iš jų, jei jis pasiūlymą priima.
Bendraturčio pirmenybės teisė pirkti netaikoma tik tais atvejais, kai turtas parduodamas iš varžytinių priverstinai.
Verta paminėti, jog bendrosios nuosavybės dalį parduodantis bendraturtis, siūlydamas kitam bendraturčiui pirkti šią dalį pirmenybės teise, neįpareigotas jau turėti potencialų parduodamos dalies pirkėją.
Jeigu bendraturtis, tinkamai pranešęs kitiems bendraturčiams apie šių teisę pirkti parduodamą dalį pirmenybės teise, nekeičia savo valios dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo, tačiau neįgyvendina šio siekio dar kurį laiką, jis neprivalo pakartotinai pranešti bendraturčiams apie šios dalies pardavimą.
Bendraturčio teisė reikalauti pirkėjo teisių perkėlimo (CK 4.79 straipsnio 3 dalis) atsiranda tik tada, kai pirkimo-pardavimo sutartis su trečiuoju asmeniu jau sudaryta.
Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas reiškia, kad pirkimo-pardavimo sandoris išlieka, keičiasi tik pirkėjas.
Jei nusprendėte parduoti savo turto dalį bendroje dalinėje nuosavybėje, t.y. kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau savininkų, privalote pasirūpinti notarišku bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymu.
Taip pat, jei nėra nustatyta naudojimosi turtu tvarka, visada rekomenduojame klientams pasirūpinti tuo dar prieš pradedant pardavimą.
Padėsime sutvarkyti šiuos ir kitus tokio tipo NT pardavimui būtinus dokumentus.
Bendros nuosavybės objektai | Kaip jie veikia ir ar jie verti savo kainos?
Pagrindiniai bendrosios dalinės nuosavybės bruožai:
- Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
- Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
- Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.
- Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.
Kaip parduoti turtą bendrojoje dalinėje nuosavybėje?
- Informuokite bendraturčius: Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį.
- Sudarykite notarinius dokumentus: Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.
Ką daryti, kai vienas iš bendraturčių yra miręs?
Dėl šios priežasties, kyla klausimas ką daryti, tais atvejais, kai vienas iš bendraturčių yra miręs ir nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas?
Taigi, kol nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas, kitas bendraturtis turto, esančio bendrojoje nuosavybėje negali realizuoti, kadangi nebūtų įmanoma įgyvendinti CK 4.79 str. nustatytų sąlygų.
Pirmiausia - kreiptis į VĮ ,,Registrų centras“ su prašymu pateikti mirusio bendraturčio testamento registro išrašą, kuriame būtų nurodyta informacija apie tokio bendraturčio palikimo priėmimo ir atsisakymo faktą, tokiu būdu nustatant kas tapo šio bendraturčio teisių perėmėju.
Šiuo aspektu, pažymima, kad kreipiantis į VĮ ,,Registrų centras“ su tokiu prašymu - jį būtina motyvuoti, t. y. turi būti išsamiai nurodytas tokių duomenų naudojimo tikslas ir jų gavimo teisinis pagrindas, pagrindžiantis teisėtą duomenų gavimo interesą, pasižadėjimas apmokėti už suteiktas paslaugas ir nurodyta parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas.
Antra - kreiptis į mirusiojo bendraturčio gyvenamosios vietos notarą, kuris patikrinęs duomenis galėtų suteikti informaciją apie, mirusio bendraturčio teisių perėmėją, kuris tikėtina ir būtų naujasis dalinės nuosavybės savininkas.
Atkreiptinas dėmesys, jog gali susidaryti situacija, kad nei VĮ ,,Registrų centras“, nei palikimo atsiradimo vietos notaras nesuteiks prašomų duomenų ir informacijos apie palikimo teisių perėmėjus dėl griežtai reglamentuotos ( nustatytos ) asmens duomenų apsaugos.
Tokiu atveju, rekomenduotina kreiptis į teisininką, kuris įvertinęs situaciją, galėtų pakartotinai pasikreipti į minėtus subjektus dėl prašomų duomenų suteikimo, o šiems atsisakius juos pateikti - sprendimą (VĮ ,,Registrų centro“ atveju) arba atsisakymą atlikti veiksmą (notarų atveju) apskųsti teisės aktų nustatyta tvarka.
tags: #pirmenybes #teise #pirkti #parduodamas #dalis #esancias